北京二手房市場(chǎng)進(jìn)入下行軌跡已成為不爭(zhēng)的事實(shí)。郊區(qū)的通州、大興、昌平三個(gè)區(qū)域降價(jià)幅度最為明顯，而四環(huán)外和鄰近城區(qū)的五環(huán)路附近也出現(xiàn)了二手房降價(jià)現(xiàn)象，這把北京二手樓市價(jià)格帶入由外至內(nèi)降價(jià)壓力逐步增大的境地，外圍的價(jià)格下降已經(jīng)對(duì)城區(qū)二手房?jī)r(jià)格產(chǎn)生了明顯影響。

　　奧運(yùn)后四環(huán)外二手房?jī)r(jià)松動(dòng)

　　在中關(guān)村工作的李先生一直在尋找一個(gè)萬(wàn)元左右的二手房，他最近重點(diǎn)考察了清河區(qū)域，感覺(jué)和奧運(yùn)前相比，五環(huán)沿線的二手房?jī)r(jià)有了較明顯變化，富力桃園當(dāng)前二手房掛牌價(jià)在11000元/平米左右，但業(yè)主也會(huì)留500元/平米左右的砍價(jià)余地；上地區(qū)域的當(dāng)代城市家園二手房?jī)r(jià)在12500元/平米左右，議價(jià)空間在500元-800元/平米。

　　李先生看好的水木天成78平米的兩居室，由于是次新房，此前在清河區(qū)域的二手房市場(chǎng)中掛牌價(jià)算是比較高的，2個(gè)月前的掛牌價(jià)為11500元/平方米，但最終成交均價(jià)為10500元/平方米，較兩個(gè)月前的價(jià)格回落了8.7%。

　　北京美聯(lián)物業(yè)亞奧區(qū)的一位店經(jīng)理介紹說(shuō)：亞奧區(qū)域整體成交量較奧運(yùn)前有一定下滑，一些老牌商品房和一些大戶型在成交價(jià)格上出現(xiàn)了不同程度的下浮，其中大戶型的成交單價(jià)最多下滑了24%。四環(huán)外尤其是東部、東北部項(xiàng)目集中，受次新房、新房比例較大的影響，價(jià)格都有所回落。

　　價(jià)格松動(dòng)未促進(jìn)銷售回升

　　亞北、清河區(qū)域一直是北京四環(huán)外、五環(huán)沿線的亮點(diǎn)區(qū)域，已經(jīng)成為海淀東北部的重要居住大區(qū)，此地段二手房出現(xiàn)大幅跳水，可以從一定程度上映射出目前北京二手房市場(chǎng)的價(jià)格走向。

　　鏈家地產(chǎn)、美聯(lián)地產(chǎn)、我愛(ài)我家和千萬(wàn)家公司最近都表示，四環(huán)外五環(huán)區(qū)域的二手房市場(chǎng)出現(xiàn)議價(jià)空間增大的趨勢(shì)，交易量也受到了買方觀望情緒影響。千萬(wàn)家市場(chǎng)分析師高晗認(rèn)為，由于二手房降價(jià)潮是從郊區(qū)開(kāi)始的，郊區(qū)二手房?jī)r(jià)做出讓步，這讓觀望人群更加堅(jiān)信了房?jī)r(jià)的回落；而目前在東、北四環(huán)、五環(huán)房產(chǎn)價(jià)差并不明顯，一旦五環(huán)外二手房議價(jià)空間增加，對(duì)周邊四環(huán)沿線區(qū)域也將產(chǎn)生些許沖擊。

　　中低端房產(chǎn)價(jià)格仍有下探空間

　　奧運(yùn)后，房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)集中放量的情況，新開(kāi)盤的項(xiàng)目會(huì)使用打折、促銷的銷售方式來(lái)吸引購(gòu)房者，這帶動(dòng)了中低端二手房?jī)r(jià)格的下降，并且中低端二手房抗跌能力比較小，所以中低端二手房的價(jià)格下降幅度較大，美聯(lián)地產(chǎn)預(yù)估這部分物業(yè)的下降空間在10%左右，同時(shí)現(xiàn)在市場(chǎng)上購(gòu)房者濃厚的觀望情緒也是中低端二手房的價(jià)格下降吸引購(gòu)房者的原因之一。

　　四環(huán)外房源最新報(bào)價(jià) 單位：元/平方米

　　名稱     位置            戶型 7月單價(jià) 目前單價(jià)

　　柏林愛(ài)樂(lè) 東五環(huán)外東葦路 1—4居 10500 10000

　　清上園   清河三街       1—3居 11800 11200

　　西引力   石景山游樂(lè)園南 1—3居 11400 11000

　　綠島苑   朝陽(yáng)區(qū)大黃莊   1—3居 10300 10000

　　北京青年城 來(lái)廣營(yíng)西路   1—4居 11400 11000

　　嘉銘桐城 北苑路86號(hào)院  兩室一廳 18000 17500

　　歐陸經(jīng)典 北苑路172號(hào) 兩室一廳 14000 13500

　　置業(yè)指導(dǎo)

　　四環(huán)外置業(yè)把握區(qū)域前景

　　“鏈家地產(chǎn)”市場(chǎng)研發(fā)中心提醒消費(fèi)者，選擇四環(huán)外房產(chǎn)置業(yè)，主要把握兩點(diǎn)。首先，重點(diǎn)考察區(qū)域的升值空間，個(gè)別重點(diǎn)板塊房產(chǎn)市場(chǎng)交投興旺，而部分區(qū)域還處于無(wú)人問(wèn)津的狀態(tài)，因此購(gòu)買時(shí)需要注意其未來(lái)的區(qū)域規(guī)劃及升值空間。例如，管莊區(qū)域3年內(nèi)會(huì)建成地鐵6號(hào)線，區(qū)域的非中心寫(xiě)字樓區(qū)提升整個(gè)區(qū)域的商業(yè)。

　　其次，要注意有無(wú)支撐區(qū)域房產(chǎn)需求的產(chǎn)業(yè)：例如，上地區(qū)域有自身的工業(yè)園區(qū)，并且對(duì)中關(guān)村房產(chǎn)有較強(qiáng)的替代性，因此，有大量的區(qū)域內(nèi)的上班族會(huì)在此購(gòu)房，需求旺盛才能保證區(qū)域房產(chǎn)不會(huì)后繼乏力。（記者 張家齊）