經(jīng)過(guò)去年9月以來(lái)一年的降價(jià)，房?jī)r(jià)是不是已經(jīng)到底了，開(kāi)發(fā)商還有多少可以下降的空間，現(xiàn)在是不是買(mǎi)房的好時(shí)機(jī)？在此以下四位市場(chǎng)專(zhuān)業(yè)人士的不同觀點(diǎn)，將為我們提供有益的思考。

　　秋后算賬的時(shí)候來(lái)臨了

　　星彥機(jī)構(gòu)總經(jīng)理張猛

　　遙想今年伊始，眾多開(kāi)發(fā)商尚未深刻意識(shí)到9.27雙限令的后遺癥，以為還像從前“狼來(lái)了”的兒戲故事一樣，扛幾個(gè)月后就春暖花開(kāi)了。哪曾想死扛誤了大事：三米跳臺(tái)活生生變成了十米跳臺(tái)。

　　倒是那幾家嗅覺(jué)異常靈敏的開(kāi)發(fā)商，一看風(fēng)向不對(duì)，趕緊發(fā)出“風(fēng)緊扯呼”的信號(hào)。所以，王石之所以成為老大，其超前的眼光讓人不得不服�，F(xiàn)在看來(lái)，萬(wàn)科、中海、藍(lán)光等開(kāi)發(fā)商從年前就開(kāi)始逐漸調(diào)整價(jià)格戰(zhàn)略，一個(gè)臺(tái)階接一個(gè)臺(tái)階地下，出貨量一直排在前列，他們確實(shí)看準(zhǔn)了市場(chǎng)的下滑曲線。

　　與高峰期相比，目前成都主城區(qū)的房?jī)r(jià)平均降幅已超過(guò)兩成，正在逼近“三成首期”的負(fù)資產(chǎn)底線�？纯唇ㄔO(shè)路、天府大道、光華大道幾個(gè)典型片區(qū)的價(jià)格走勢(shì)，就沒(méi)必要去較真“到底降了多少”，數(shù)字多一點(diǎn)少一點(diǎn)，不影響判斷大勢(shì)。

　　眾多死扛了大半年的開(kāi)發(fā)商，秋后算賬的時(shí)候來(lái)臨了。形勢(shì)其實(shí)已經(jīng)非常明朗：依靠政策救市，樓市強(qiáng)勁反彈的可能性非常微小。并不是說(shuō)不會(huì)再出臺(tái)救市政策，而是樓市本身已經(jīng)沒(méi)有“暴富”的神話可寫(xiě)了，只要控制了投機(jī)者攪局，各行各業(yè)不再調(diào)集資金沖擊房地產(chǎn)，光靠正常的市場(chǎng)供應(yīng)和自住性需求，是足夠維持樓市長(zhǎng)期理性的拉鋸戰(zhàn)的。

　　因此，樓市整體下滑后，利潤(rùn)空間將會(huì)逐漸停留在10%左右，基本引不起其他行業(yè)的眼紅。在強(qiáng)制性的“硬著陸”政策下，地價(jià)回歸、房?jī)r(jià)回歸、需求回歸，心痛的只有那些“決策失誤者”——開(kāi)發(fā)商、投資商、高價(jià)購(gòu)房者甚至部分地方政府。

　　硬著陸之后，有人歡喜有人愁，現(xiàn)在真是便宜了那些準(zhǔn)備買(mǎi)房的客戶。從春季至秋季，基本上都是降價(jià)的調(diào)�，F(xiàn)在開(kāi)發(fā)商內(nèi)部討論的，已經(jīng)不是賺多少的問(wèn)題，而是如何保虧的問(wèn)題。所以，本屆秋交會(huì)的主題，很可能會(huì)演變成“成本價(jià)抄底，大便宜來(lái)了！”

　　5000多元已是成本價(jià)了

　　鑄信集團(tuán)董事長(zhǎng)曾永江

　　因宏觀調(diào)控、銀根緊縮政策的顯效，樓市已呈現(xiàn)出“硬著陸”的跡象。預(yù)計(jì)從現(xiàn)在算起至明年下半年，成都樓市有一年左右的“調(diào)整期”。房?jī)r(jià)會(huì)呈現(xiàn)一個(gè)“L”型的走勢(shì)。從現(xiàn)在到明年春節(jié)前，市場(chǎng)調(diào)控仍處于緊縮階段，“金九銀十”是開(kāi)發(fā)商必搏的市場(chǎng)，房?jī)r(jià)也會(huì)因各盤(pán)間的競(jìng)爭(zhēng)而跌至谷底。而春節(jié)之后樓價(jià)會(huì)在相對(duì)低點(diǎn)盤(pán)整，且宏觀政策會(huì)有所松動(dòng)，樓價(jià)也無(wú)大幅下挫的可能了，此間會(huì)趨于“價(jià)格平緩”；之后，隨著消費(fèi)信心的恢復(fù)，樓市會(huì)走出低谷，重新步入上升期。

　　目前，在房?jī)r(jià)波動(dòng)的影響下，不少項(xiàng)目的銷(xiāo)售價(jià)格已在成本區(qū)間了。以三環(huán)周邊的項(xiàng)目為例，其“開(kāi)發(fā)成本”加上“運(yùn)行成本”，高層項(xiàng)目每平方米約要3000多元；再加上“地價(jià)成本”每平方米約要2000元，現(xiàn)在5000多元的樓價(jià)已是成本價(jià)了，甚至有的項(xiàng)目?jī)r(jià)格已低于成本銷(xiāo)售了�，F(xiàn)在樓市呈“硬著陸”狀態(tài)，表現(xiàn)出不少知名開(kāi)發(fā)企業(yè)也陷入了資金短缺，紛紛以降價(jià)、促銷(xiāo)來(lái)吸引購(gòu)房者，以期實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金回籠的目標(biāo)。

　　因此，針對(duì)春節(jié)前這個(gè)時(shí)間段，就個(gè)盤(pán)來(lái)講，消費(fèi)者此時(shí)購(gòu)房則有望抓住樓價(jià)的“瞬間低點(diǎn)”，也就是能以“抄底價(jià)”買(mǎi)到房子。因?yàn)樵诜科笃毡槿卞X(qián)而年關(guān)將近的這個(gè)時(shí)間段，在工程款、銀行貸款等諸多應(yīng)付款的壓力下，有的開(kāi)發(fā)商會(huì)割肉賣(mài)樓，此間“房?jī)r(jià)波動(dòng)”自然比較大。且能夠享受到此時(shí)購(gòu)房的三大好處，一是，可以買(mǎi)到以成本價(jià)，甚至更低價(jià)格的房子；二是，同一樓盤(pán)中有更多的房源可供選擇；三是，現(xiàn)階段購(gòu)房可以享受到政府為扶持地震災(zāi)后購(gòu)房給予的政策優(yōu)惠。

　　消費(fèi)者在購(gòu)房時(shí)仍需注意以下幾點(diǎn)：一是，某些開(kāi)發(fā)商因資金鏈緊繃，為預(yù)防項(xiàng)目爛尾、公司破產(chǎn)，則會(huì)一味追求銷(xiāo)售回款，甚至以低于正常成本價(jià)發(fā)售項(xiàng)目。消費(fèi)者因此必須關(guān)注樓盤(pán)品質(zhì)，若降價(jià)又降質(zhì)，則無(wú)購(gòu)買(mǎi)價(jià)值。二是對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)考察一個(gè)項(xiàng)目是否值得投資的技術(shù)性很強(qiáng)，不易操作，但時(shí)時(shí)關(guān)注樓盤(pán)的施工進(jìn)度，以及開(kāi)發(fā)商的信用記錄等信息卻是非常必要的。三是，買(mǎi)現(xiàn)房或準(zhǔn)現(xiàn)房的投資風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小。

　　現(xiàn)在是買(mǎi)房的大好時(shí)機(jī)

　　成都健鷹策劃有限公司總經(jīng)理?xiàng)罱→?

　　我國(guó)目前城市化率約為45%，正以每年1%左右的速度快速增長(zhǎng)。保守估計(jì)，每年有約1300萬(wàn)人口進(jìn)入城市，按目前人均27平米計(jì)算，這部分需求約3.5億平米；再加上目前房地產(chǎn)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資接近五分之一，市場(chǎng)對(duì)住房依然存在剛性需求。另外，中國(guó)土地資源的稀缺性和國(guó)家最近明確促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的政策取向，從中長(zhǎng)期的發(fā)展趨勢(shì)看，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)總體肯定是樂(lè)觀的。

　　就成都樓市目前發(fā)展情況來(lái)看，部分缺少資金或者年底之前需要大量回收資金的開(kāi)發(fā)商為了銷(xiāo)售，使出了很多“招數(shù)”，尤其以?xún)r(jià)格優(yōu)惠最為常見(jiàn)�！肮缮瘛卑头铺卣f(shuō)：“當(dāng)別人貪婪的時(shí)候我恐懼，當(dāng)別人恐懼的時(shí)候我貪婪�！痹谑袌�(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，這是一 條真理，在成都目前下手已經(jīng)是購(gòu)房的一個(gè)好機(jī)會(huì)，一是成都房?jī)r(jià)在全國(guó)市場(chǎng)中并不高，經(jīng)過(guò)調(diào)整已經(jīng)凸顯出品質(zhì)和價(jià)格的雙重優(yōu)勢(shì)；二是目前一些實(shí)力開(kāi)發(fā)商為回籠資金，定價(jià)都非常理性，其價(jià)格都已經(jīng)近乎“成本價(jià)”；三是從政府層面，現(xiàn)在購(gòu)房無(wú)論自住還是投資都可以享受一定的政府補(bǔ)貼或優(yōu)惠；四是開(kāi)發(fā)企業(yè)為了促銷(xiāo)都推出了贈(zèng)送面積之類(lèi)的促銷(xiāo)手段�！艾F(xiàn)在已經(jīng)是形成觸底反彈之前的一個(gè)入市機(jī)會(huì)”。(記者文強(qiáng) 李暉 來(lái)源：華西都市報(bào))