當(dāng)降價扯下“遮羞布”的時候，房地產(chǎn)開發(fā)商們便不再遮遮掩掩。

　　佑威房地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，上周，上海商品住宅成交面積比前一周增加了13%，連續(xù)兩周實(shí)現(xiàn)環(huán)比增長，對應(yīng)的代價是成交價的下跌。上周上海商品住宅成交均價下跌了7%，這得益于不少樓盤主動打出“降價牌”。多位業(yè)內(nèi)人士指出，上海樓市仍有15%-20%的調(diào)整空間，2009年降價將成為上海樓市的“主旋律”。

　　頹勢難挽

　　上海的房價會像珠三角一樣大跌嗎？A股市場的走勢會不會在房地產(chǎn)市場重演？這兩個問題近來困擾著上海樓市的各方參與者。

　　在專家看來，理論分析可以給出一個答案。多年精研上海地產(chǎn)市場走勢的上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)展研究所副所長楊紅旭指出，按照此前房價收入比測算，上海房價應(yīng)在2007年的基礎(chǔ)上下調(diào)15%左右，但今年以來，即使拿9月均價與去年12月相比，上海房價仍然上漲了13%。這意味著，在9月價格的基礎(chǔ)上，上海房價需要回調(diào)20%左右，才會趨于比較合理。而按目前情況，由于前三季度基本上是上漲的，2008年上海房價比2007年會有一定的漲幅，但2009年與2008年相比，房價一定是下跌的。

　　上海證券房地產(chǎn)分析師沈莉則用租金回報率測算得出了相同的答案。沈莉告訴記者，按當(dāng)前上海樓市約3.3%的租金收益率計算，上海房價的泡沫大約為30%。如果按房價收入比來算，上海房價的泡沫大約為22%。考慮到當(dāng)前上海房價已小幅回落，在人均可支配收入、租金沒有大幅下降的前提下，測算得出的上海房價跌幅約在15%左右。

　　中周期調(diào)整

　　近期，上海市政府迅速擬定了“十四條”細(xì)則，并且重新量化了普通住房標(biāo)準(zhǔn)。政策面暖風(fēng)頻吹令業(yè)內(nèi)為之一振，但這會改變上海樓市的運(yùn)行趨勢嗎？

　　業(yè)內(nèi)普遍預(yù)計，上海樓市將在兩年內(nèi)見底。易居房地產(chǎn)研究院的《2008-2009年中國房地產(chǎn)市場趨勢研究報告》認(rèn)為，我國近幾年房價漲幅遠(yuǎn)超發(fā)達(dá)國家歷史水平，“冒進(jìn)主義”的結(jié)果必然是市場調(diào)整，2-3年低潮期是必需的。從我國宏觀經(jīng)濟(jì)的周期和樓市成交量走勢來看，樓市在2010年反彈的概率較大。

　　沈莉則表示，2009年經(jīng)濟(jì)增速若保持在8%以上，那么房地產(chǎn)市場的調(diào)整屬于中周期的調(diào)整，而中周期的調(diào)整一般在2年左右，未來半年至一年應(yīng)該可以看到價格下跌，其中最有可能下跌的時間段是今年底、明年一季度和明年底。不過，上海樓市有自己的特點(diǎn)，市政府對土地供應(yīng)一直調(diào)控得比較好，而且上海的可售房源/每天的消化量測算的時間也最短，因此上海樓市比其他一、二線城市抗跌。(記者 李良）