10月下旬，上海市政府公布了《關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見》，并在10月31日公布了新版“普通住房”標(biāo)準(zhǔn)，相關(guān)細(xì)則自11月1日起開始實(shí)施。

　　近日來，不少準(zhǔn)備買房或正在購房交易的市民向本報(bào)來信來電，紛紛詢問樓市新政后具體操作有什么變化，大家最關(guān)心的是：現(xiàn)在買房，針對(duì)不同情況，到底怎么個(gè)優(yōu)惠法？為此，記者專門聯(lián)系了市房地局、市公積金管理中心相關(guān)負(fù)責(zé)人和易居中國的分析師，針對(duì)市民關(guān)心的問題并結(jié)合具體個(gè)案，給予權(quán)威解答。

　　普通住房的新標(biāo)準(zhǔn)是什么？

　　1、問：新政第一條規(guī)定：對(duì)個(gè)人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%，首次購房證明由市房地產(chǎn)交易中心出具。普通住房新標(biāo)準(zhǔn)是什么？和以往的標(biāo)準(zhǔn)比，差別在哪里？

　　答：經(jīng)市政府同意，房屋、規(guī)土、財(cái)政、稅務(wù)四部門聯(lián)合發(fā)文，明確自2008年11月1日起，享受優(yōu)惠政策的普通住房標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整為：單套建筑面積140平方米以下，內(nèi)環(huán)線以內(nèi)套總價(jià)245萬元/套、內(nèi)環(huán)線和外環(huán)線之間140萬元/套、外環(huán)線以外98萬元/套以下，五層以上(含五層)的多高層住房，以及不足五層的老式公寓、新式里弄、舊式里弄等。

　　2005年本市公布的普通住房標(biāo)準(zhǔn)是：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上，單套建筑面積在140平方米以下；內(nèi)環(huán)線以內(nèi)每平方米建筑面積17500元以下；內(nèi)環(huán)線和外環(huán)線之間每平方米建筑面積10000元以下；外環(huán)線以外每平方米建筑面積7000元以下。

　　新的普通住房標(biāo)準(zhǔn)與原標(biāo)準(zhǔn)相比，一是單價(jià)標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整為總價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，總價(jià)上限沒有變化，但購買中小戶型，單價(jià)可以突破老標(biāo)準(zhǔn)的限制，市場(chǎng)普通住房房源明顯增加。二是將建筑容積率用比較通俗的房屋層數(shù)來表示。普通住房標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整后有利于支持居民住房消費(fèi)，鼓勵(lì)購買小戶型住房，有利于交易雙方合理定價(jià)，有利于節(jié)約集約利用土地。

　　【舉例】王小姐于10月25日在本市首次購房并簽訂了《商品房買賣合同》，按照當(dāng)時(shí)的價(jià)格由開發(fā)商代收了契稅、印花稅；現(xiàn)在查到該合同尚未在房管局備案。按照新政，從2008年11月1日起，對(duì)個(gè)人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%；對(duì)個(gè)人銷售或購買住房暫免征收印花稅。請(qǐng)問，如果她的房子11月1日后才在房管局辦好備案手續(xù)，那么可否按照新政少收相關(guān)稅費(fèi)？

　　答：如果開發(fā)商還沒有交契稅和印花稅，應(yīng)該按新政策執(zhí)行優(yōu)惠稅率。

　　怎樣界定首套房和第二套房？

　　2、問：目前，本市首套房和第二套房的準(zhǔn)確概念是什么？

　　答：目前，各部門對(duì)于何為“第二套”、何為“改善型”尚無明確認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。

　　而對(duì)于“首套”的定義，上海市房地產(chǎn)交易中心和銀監(jiān)會(huì)的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)有所不同。按銀監(jiān)會(huì)的標(biāo)準(zhǔn)，只要“沒有未還清房貸”就可以按照首次購房，享受到房貸優(yōu)惠；按上海市房地產(chǎn)交易中心的標(biāo)準(zhǔn)，“名下沒有單獨(dú)或與他人共同購買的住房，但與父母一起購買的，按照房改政策購買的、通過繼承析產(chǎn)或拆遷安置獲得的住房除外”，同時(shí)，“所購房屋必須為90平方米以下普通住房”。

　　兩相比較，首套定義區(qū)別較大，實(shí)際執(zhí)行過程中甚至可能出現(xiàn)，一套房屋不能享受契稅優(yōu)惠，卻可以享受信貸優(yōu)惠的情況。

　　【舉例】李先生2002年用公積金貸款買了80平方米的普通住房，現(xiàn)在又準(zhǔn)備商業(yè)貸款買第二套房子，請(qǐng)問，如果他將剩下的公積金貸款還清，這次商業(yè)貸款的利率是按照首套房還是第二套房算？

　　答：李先生的新購房屋在金融系統(tǒng)可以認(rèn)定為首套，但是，是否能享受到信貸優(yōu)惠，需視所購買的房屋是否符合普通住房標(biāo)準(zhǔn)。

　　此外，該新購房屋在交易中心將被認(rèn)定為第二套，不能享受到契稅優(yōu)惠。

　　3、問：什么樣的情況可以開具首次購房證明？

　　答：自2008年11月1日起上海市區(qū)各房地產(chǎn)交易中心受理首次購房查閱申請(qǐng)。符合下列條件的，可申請(qǐng)首次購房(查閱)證明：1、年滿18周歲的個(gè)人；2、購買90平方米及以下普通住房；3、購房人現(xiàn)名下沒有單獨(dú)或與他人共同購買的住房，但與父母一起購買的、按照房改政策購買的、通過繼承析產(chǎn)或拆遷安置獲得的住房除外。

　　【舉例】外地來上海工作的金小姐，2007年在本市購買了一處符合當(dāng)時(shí)條件的普通住房，不過房產(chǎn)證上寫的是金小姐和她母親兩個(gè)人的名字，但母親戶口在外地，那么，如果金小姐想再買一套90平方米以下的普通住房，可以開具首次購房證明嗎？

　　答：可以按規(guī)定開具首次購房證明。

　　什么是改善型普通自住房？

　　4、問：新政第四條規(guī)定：對(duì)居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房提供貸款，其貸款利率的下限可擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，最低首付款比例調(diào)整為20%。第五條規(guī)定：下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率，各檔次利率分別下調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)。請(qǐng)問，什么是改善型普通自住房？

　　答：目前，央行、銀監(jiān)會(huì)和商業(yè)銀行都未對(duì)“改善型”進(jìn)行定義。

　　【舉例1】劉小姐聽說，只要目前擁有的第一套住房人均住房面積不超過32平方米，且沒有貸款，再買第二套房時(shí)，就可以算作改善型普通自住房。這個(gè)說法準(zhǔn)確嗎？

　　答：不準(zhǔn)確。到目前為止，沒有任何一個(gè)部門和機(jī)構(gòu)作出過“改善型”的認(rèn)定。

　　【舉例2】很多讀者詢問，對(duì)于已經(jīng)申請(qǐng)，或正在還款的借款人，且是屬于首次購買普通自住房和改善型普通自住房，利率可否變更為基準(zhǔn)利率的0.7倍？

　　答：目前，商業(yè)銀行中，僅農(nóng)行和交行出臺(tái)了房貸細(xì)則。其中，交行并無此類優(yōu)惠規(guī)定。

　　而農(nóng)行規(guī)定，對(duì)原來貸款30萬元(含)以上、原執(zhí)行利率0.85倍的貸款，自明年1月1日起統(tǒng)一下調(diào)為0.7倍。也就是說，原本符合優(yōu)惠標(biāo)準(zhǔn)的貸款，才可以繼續(xù)享受新的優(yōu)惠。所以按規(guī)定，目前只有農(nóng)行的借款人可以變更利率優(yōu)惠。

　　【舉例3】小李想把原先的房子賣掉，再買一套大一些的新房，聽說買賣同時(shí)進(jìn)行，可以免契稅。有這個(gè)說法嗎？

　　答：不正確。契稅不可免，需根據(jù)新買入的房屋情況，按標(biāo)準(zhǔn)繳納契稅。

　　怎樣用好公積金貸款？

　　5、問：新政第八條規(guī)定：對(duì)第一次購買自住普通住房的家庭，在符合貸款條件的情況下，每一借款人基本公積金最高可貸額度從20萬元提高到30萬元，每戶家庭最高貸款限額為60萬元。若有補(bǔ)充住房公積金的，每戶家庭最高貸款限額為80萬元。請(qǐng)問，怎樣才能貸足80萬元公積金貸款？

　　答：可享受貸款總額80萬元新政策應(yīng)同時(shí)符合如下條件：

　　(1)第一次購買自住住房；

　　(2)每戶家庭有兩個(gè)人及以上參與貸款的共同借款人(注：“共同借款人”是指借款人的同戶成員，并與借款人屬同一戶籍且同住時(shí)間在一年以上(含一年)的直系血親)；

　　(3)每戶家庭有兩個(gè)人及以上均有補(bǔ)充住房公積金的；

　　(4)符合其他住房公積金繳存、貸款條件(如連續(xù)繳存6個(gè)月以上、余額倍率、還款能力等)。

　　【舉例1】單身的華先生第一次購買自住住房，既有公積金也有補(bǔ)充公積金。請(qǐng)問，他個(gè)人的公積金最高貸款額度有多少？

　　答：個(gè)人第一次購買自住住房，基本公積金可貸款額度不超過30萬元，有補(bǔ)充住房公積金的，補(bǔ)充公積金可貸款額度不超過10萬元，總計(jì)不超過40萬元。

　　【舉例2】王先生夫婦第二次購買自住住房，目前貸款已經(jīng)還清，如果這一次他們要用公積金貸款購房，請(qǐng)問，他們家的公積金可貸款額度最高有多少？

　　答：若不屬于第一次購買自住住房，每戶家庭住房公積金最高貸款限額為20萬元，若有補(bǔ)充住房公積金的，補(bǔ)充公積金可貸款額度不超過10萬元，總的貸款額度不超過30萬元。

　　【舉例3】新婚的湯先生夫婦準(zhǔn)備買新房，夫婦二人都有公積金和補(bǔ)充公積金，但目前夫婦二人均是單位集體戶口，請(qǐng)問，他們的公積金貸款額度能有多少？

　　答：如果他們是首次購房，雙方都有補(bǔ)充公積金，是一戶家庭，雙方公積金賬戶繳存余額都有7500元，補(bǔ)充公積金賬戶繳存余額都有5000元，繳存連續(xù)滿6個(gè)月，他們的公積金貸款額度可以達(dá)到80萬元。

　　6、問：此次提高公積金貸款限額政策中，認(rèn)定的首次購房(即第一套房)和普通住房如何界定？

　　答：此次提高貸款限額政策中認(rèn)定的“首次購房(即第一套房)”應(yīng)符合以下條件之一：1、本市正常繳納住房公積金的職工家庭(包括夫妻雙方)，從未在市場(chǎng)上購買過自住住房，也沒有因購買自住住房辦理過住房公積金貸款；2、由市房地產(chǎn)交易中心出具的首次購房證明；3、“普通住房”的界定，以市房屋、規(guī)土、財(cái)政、稅務(wù)四部門已公布的標(biāo)準(zhǔn)為準(zhǔn)。

　　7、問：公積金貸款新政策何時(shí)正式實(shí)施？以哪個(gè)環(huán)節(jié)認(rèn)定新政策執(zhí)行時(shí)間？

　　答：住房公積金個(gè)人貸款利率調(diào)整自2008年10月27日起執(zhí)行；住房公積金貸款提高限額、下降首付比例的新政策自2008年11月1日起實(shí)施。

　　住房公積金個(gè)人貸款利率調(diào)整政策是2008年10月27日(含10月27日)以后發(fā)放的貸款，以貸款發(fā)放的時(shí)點(diǎn)作為認(rèn)定新政策執(zhí)行時(shí)間；2008年10月27日前發(fā)放的未到期貸款，從2009年1月1日起執(zhí)行新的住房公積金個(gè)人貸款利率。

　　【舉例】劉小姐已簽好了公積金貸款合同，但還未交易和放款，請(qǐng)問，她能否重新修改貸款額度？

　　答：除住房公積金個(gè)人貸款已發(fā)放的，借款人若符合享受住房公積金貸款新政策的條件，可與貸款銀行、擔(dān)保公司協(xié)商辦理住房公積金貸款重新受理事宜。

　　住房公積金貸款提高限額、下降首付比例的新政策自2008年11月1日起，根據(jù)借款申請(qǐng)人的住房公積金個(gè)人貸款受理查詢結(jié)果為準(zhǔn)。

　　8、問：住房公積金貸款利率如何調(diào)整？利息如何計(jì)算？

　　答：2008年10月27日后，住房公積金個(gè)人貸款年限1—5年期(含5年)由原來的4.32%調(diào)整為4.05%，貸款年限6—30年期由原來的4.86%調(diào)整為4.59%。利息的計(jì)算主要有兩種方式：等額本息法和等額本金法，具體的利息計(jì)算，借款人可以登錄上海住房公積金網(wǎng)www.shgjj.com查詢，或撥打上海住房公積金網(wǎng)客服電話62441200咨詢。(周楠 宋鵬霞)