全球金融危機(jī)所帶來(lái)的企業(yè)削減辦公成本、奧運(yùn)綜合癥以及繁榮時(shí)期大興土木所帶來(lái)的過(guò)量供應(yīng)使得經(jīng)營(yíng)北京寫字樓物業(yè)的企業(yè)在2008年最后一個(gè)季度經(jīng)受著嚴(yán)峻的考驗(yàn)。而對(duì)于部分從業(yè)者而言，跨國(guó)公司集中的CBD區(qū)域，在這個(gè)時(shí)間段無(wú)疑是災(zāi)難之地。

　　CBD的沉淪

　　作為華亮房產(chǎn)的經(jīng)理，程葆日常的工作是在CBD區(qū)域從事寫字樓買賣及租賃的中介工作。新近，她剛剛失去一筆潛在的租賃大單。

　　一家在英國(guó)上市的IT公司原本計(jì)劃在2009年將公司辦公面積由目前的2000平方米擴(kuò)充到3000平方米�？紤]到裝修周期等因素，這家IT公司的新租賃合同原本應(yīng)該在今年年底敲定，而程葆卻忽然得到該公司的通知，暫時(shí)放棄遷址計(jì)劃。

　　日趨惡化的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)已經(jīng)使得不少企業(yè)考慮削減辦公成本。

　　仲量聯(lián)行及高力國(guó)際先后發(fā)布有關(guān)第三季度北京寫字樓市場(chǎng)的報(bào)告，盡管有關(guān)第三季度的北京寫字樓租售仍保持著平穩(wěn)，但對(duì)第四季度以及2009年年初的市場(chǎng)，這兩份報(bào)告都表示出謹(jǐn)慎的悲觀。

　　而在各個(gè)區(qū)域中，租金最高、跨國(guó)企業(yè)最多的CBD區(qū)域，成為北京寫字樓市場(chǎng)下滑趨勢(shì)最為明顯的區(qū)域。

　　據(jù)程葆表示，在小額租賃市場(chǎng)，不少抗風(fēng)險(xiǎn)能力小的租戶甚至選擇在租約內(nèi)毀約。“這些違約的中小型企業(yè)多集中于金融、貿(mào)易、IT等行業(yè)，租賃的物業(yè)從甲級(jí)樓到商務(wù)樓都有。”

　　目前，在CBD區(qū)域，租賃市場(chǎng)新成交額的急劇減少已經(jīng)使競(jìng)爭(zhēng)白熱化。程葆說(shuō)，原來(lái)在寫字樓租賃上，雙方一般以合同實(shí)價(jià)成交，很少出現(xiàn)給客戶租賃折扣的現(xiàn)象，而現(xiàn)在市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)了部分苗頭。

　　變動(dòng)中的機(jī)遇

　　相比急劇波動(dòng)的CBD區(qū)域，北京其他寫字樓區(qū)域市場(chǎng)相對(duì)平穩(wěn)，甚至有部分物業(yè)還受益于企業(yè)逃離CBD高額租金的趨勢(shì)。

　　第三季度，CBD便出現(xiàn)柯達(dá)總部從嘉里中心遷至雙井的樂(lè)成中心，以及摩托羅拉轉(zhuǎn)投望京兩起重要企業(yè)外遷事件。

　　甚至從租金角度看，一些區(qū)域外的寫字樓甚至有上漲的趨勢(shì)。北京金隅地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理有限公司經(jīng)理徐傳輝便對(duì)記者表示，該公司經(jīng)營(yíng)管理的北京環(huán)球貿(mào)易中心項(xiàng)目，相比于2007年開(kāi)始招租的一期樓層，其二期的招租租金便已經(jīng)上調(diào)至每月200元每平方米的平均水平。

　　賽智全球投資基金高級(jí)投資經(jīng)理郭偉也向記者表示，他所知道的案例中，便有企業(yè)因?yàn)榕R時(shí)放棄遷往租金高昂的CBD甲級(jí)寫字樓，甚至寧愿因此而接受原有物業(yè)的租金上調(diào)�！笆袌�(chǎng)下行所帶來(lái)的壓力，對(duì)于非傳統(tǒng)區(qū)域的寫字樓來(lái)說(shuō)，有成為幸運(yùn)兒的機(jī)會(huì)。”

　　被奧運(yùn)中斷的新增市場(chǎng)

　　根據(jù)高力國(guó)際的統(tǒng)計(jì)，因奧運(yùn)的影響，至少有15個(gè)項(xiàng)目將它們的入市時(shí)間推遲到2008年底和2009年初。

　　環(huán)球財(cái)訊中心便是這15個(gè)項(xiàng)目當(dāng)中的一個(gè)。其營(yíng)銷總監(jiān)王秀宇告訴記者，這15個(gè)項(xiàng)目的供應(yīng)量估計(jì)在120萬(wàn)平方米左右。經(jīng)濟(jì)大環(huán)境的惡化使得這些新入市項(xiàng)目招租壓力極大。

　　不僅如此，與奧運(yùn)帶來(lái)的項(xiàng)目停工相比，奧運(yùn)期間裝修、消防審批等在政府要求下暫停所帶來(lái)的影響更是巨大。

　　程葆表示，大面積的租戶一般需要兩個(gè)月以上的裝修期，奧運(yùn)會(huì)期間所有裝修工程暫停的事實(shí)以及四季度末節(jié)假日的集中到來(lái)使得該季度的有效成交期限只有一個(gè)月左右，而9、10、11三個(gè)月本該是旺季，“現(xiàn)在整個(gè)市場(chǎng)的節(jié)奏已經(jīng)完全被打亂了�！�(作者：宋堯)