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08年成交額與07年基本持平 京滬房產(chǎn)投資陷膠著

2008年11月27日 09:21 來源:國際金融報(bào) 發(fā)表評論

  在市場價(jià)格沒有明顯下調(diào)的前提下,未來將會看到更多的出讓機(jī)會。但是,由于投資買家的意欲不會特別強(qiáng)烈,外加更多的投資公司目前是處于基金的贖回期,希望能夠保留更多的資金,所以想要看到一筆成交也不會十分容易。

  雖然今年下半年的金融危機(jī)對投資市場造成了較大的沖擊,但是京滬兩地的今年的房地產(chǎn)投資市場成交額基本上與2007年持平。

  戴德梁行統(tǒng)計(jì)顯示,今年京滬兩地房地產(chǎn)投資成交總額約為200億元,其中成交基本上集中在上半年。“在這200億元的投資成交中,大約有150億元的項(xiàng)目是通過戴德梁行促成的,占據(jù)市場總額的70%!贝鞯铝盒型顿Y部董事葉建成首次透露。

  上海吸引力依舊

  戴德梁行報(bào)告顯示,高檔服務(wù)式公寓在去年相當(dāng)火爆,但是今年遭受金融危機(jī)影響較大,諸多項(xiàng)目開始出售,明年還會繼續(xù)停滯下來,整體收購緩慢;寫字樓則在金融海嘯的波及下,受壓于空置率上升和租金下調(diào)的雙重影響,收購也不會像今年這么活躍!叭《氖,商業(yè)房產(chǎn)項(xiàng)目將會成為新的投資熱點(diǎn)!比~建成預(yù)計(jì),“在明年的房地產(chǎn)投資市場上,商業(yè)房產(chǎn)、購物中心將會受到更多關(guān)注!

  毫無疑問的是,外資對于中國的經(jīng)濟(jì)增長速度還是很有信心。在葉建成看來,盡管最近投資者對任何投資市場都少有意愿,但是從明年年中起,當(dāng)經(jīng)濟(jì)大環(huán)境穩(wěn)定下來以后,上海房地產(chǎn)市場還是會吸引基金的目光。

  展望后市,葉建成還是謹(jǐn)慎樂觀。資產(chǎn)價(jià)格已經(jīng)適當(dāng)調(diào)整,是能吸引基金進(jìn)來的。項(xiàng)目的成交價(jià)格將與當(dāng)時(shí)的租金、空置率、融資成本相關(guān),如果有所下調(diào),幅度在10%-15%左右比較合理。

  對于2009年的房地產(chǎn)投資,戴德梁行分析認(rèn)為,在價(jià)格調(diào)整、讓基金恢復(fù)信心的同時(shí),業(yè)主在銀根緊縮的大環(huán)境中更需注重融資結(jié)構(gòu)的安排,不要讓交易因?yàn)槿谫Y結(jié)構(gòu)不完善而無法發(fā)生!拔医(jīng)?吹胶玫奈飿I(yè)、好的價(jià)格,最后交易卻沒有完成,這是因?yàn)榻灰字匈u方忽略了融資的安排!比~建成說,“如果是股權(quán)交易,獲取貸款會有相當(dāng)難度。而此前百仕通的交易之所以能完成,最大的吸引力是有好的債權(quán)結(jié)構(gòu),所以業(yè)主要更多關(guān)注融資結(jié)構(gòu)的安排!

  市場進(jìn)入膠著期

  金融危機(jī)爆發(fā)以來,上海的房地產(chǎn)投資市場成交不再積極。整體上,目前外資在上海房地產(chǎn)市場上是停止放售,靜觀市場變化,主要原因是目前市場流通性不強(qiáng),外資并不愿意在這個(gè)時(shí)刻虧損出售其物業(yè)。此外,由于相關(guān)政策規(guī)定外資投資項(xiàng)目必須由其他外資接手,在沒有流通性的環(huán)境中,外資也無法撤離。

  不過,市場下調(diào)將會帶來一些新的機(jī)會。一些業(yè)主會由于資金問題而拋售手上的項(xiàng)目,因此一些好的投資物業(yè)將會在市場上出現(xiàn)。葉建成認(rèn)為,如果給一個(gè)今年年初的價(jià)格,現(xiàn)在市場上每個(gè)業(yè)主都會愿意放售!霸谶@一波危機(jī)中,會有一些業(yè)主考慮出售物業(yè),希望趁低吸納的投資者將會在市場上找到機(jī)會。事實(shí)上,在市場好的時(shí)候,反而沒有業(yè)主愿意出售!

  就目前情況而言,由于市場處于膠著狀態(tài),近期沒有資產(chǎn)成交,價(jià)格上也就沒有大幅度的變化。因此,上海的資產(chǎn)出售價(jià)格整體上并沒有明顯的下調(diào)。葉建成指出,這樣的市場將要?dú)v經(jīng)更長的休整期;相反,如果市場一下子到底,復(fù)蘇的速度會更快。

  戴德梁行分析認(rèn)為,在市場價(jià)格沒有明顯下調(diào)的前提下,未來將會看到更多的出讓機(jī)會。但是,由于投資買家的意欲不會特別強(qiáng)烈,外加更多的投資公司目前是處于基金的贖回期,希望能夠保留更多的資金,所以想要看到一筆成交也不會十分容易。

  私人投資者增多

  在本輪的金融海嘯席卷之后,私人投資者將會增多。近期機(jī)構(gòu)投資者開始收縮,如歐美的投資機(jī)構(gòu)出現(xiàn)問題,而德國開放式基金面對很多贖回的壓力,最近都很難做大型的海外收購。相反的是,以往那些間接投資一些較小項(xiàng)目的私人投資者會更加活躍。其中,以來自香港、新加坡、臺灣的投資者居多,他們以前并非主力買家,而眼下他們首次將目光鎖定在了大型物業(yè)上。

  私人投資者此前對于中國的房地產(chǎn)市場比較不熟悉。在機(jī)構(gòu)投資者打開中國的投資大門、市場日趨成熟之后,眼下他們更加愿意進(jìn)入了!耙郧八饺送顿Y者會覺得中國內(nèi)地市場不夠成熟,與人打交道比較困難。而今在限外政策規(guī)定下,私人投資者是直接跟外資投資者打交道,他們的信心也就更大一點(diǎn)!

  葉建成透露,“私人投資者已經(jīng)開始在物色項(xiàng)目了,但是現(xiàn)在資產(chǎn)價(jià)格還沒有調(diào)整到位,吸引力對他們而言還不夠,但是在明年,我們就有機(jī)會看到這樣的成交浮出水面了。”

編輯:高雪松】
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