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供需矛盾加大 小公寓頻頻“變臉”成寫字樓

2008年12月12日 10:46 來源:廣州日報(bào) 發(fā)表評論

  小公寓供需矛盾加大,紛紛變臉寫字樓。昨日,記者由東莞市規(guī)劃局官方網(wǎng)站了解到,繼第一國際、希爾頓廣場、華和商業(yè)大廈公寓改成寫字樓之后,近日又有卡布斯國際廣場、金明商住樓跟進(jìn),將公寓、商場等改建成辦公樓。

  業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,《東莞市住宅禁商實(shí)施辦法》規(guī)定,從明年1月1日起將對住宅改商用進(jìn)行嚴(yán)格的控制,隨著公寓供求的飽和,許多樓盤趕在此規(guī)定前變臉寫字樓,此外,東莞正處于雙轉(zhuǎn)型時期,寫字樓的需求量較大,寫字樓和公寓在差不多成本的情況下所創(chuàng)造的價(jià)值不一樣是公寓改建寫字樓的主要原因。

  現(xiàn)象

  近10個樓盤從住宅改成寫字樓

  今年初,東莞市規(guī)劃局網(wǎng)站公示了東莞大道旁樓盤第一國際的規(guī)劃變更,其一棟公寓被改成了寫字樓。隨后,許多小公寓住宅跟進(jìn),申請改建寫字樓。

  近日,緊鄰第一國際的卡布斯國際廣場規(guī)劃變更的消息也在網(wǎng)上發(fā)布,其B棟塔樓的使用性質(zhì)由原來的住宅變更為辦公樓,標(biāo)準(zhǔn)層由住宅房間改為辦公室房間。與此同時,東城中路與東縱大道交界處的金明商住樓3層也改為寫字樓,原整層商場改為26個寫字樓辦公單位。

  截至目前,經(jīng)記者粗略統(tǒng)計(jì),東莞已有近10個樓盤進(jìn)行了使用性質(zhì)的規(guī)劃變更。其中比較典型的有希爾頓廣場和華和商業(yè)大廈,前者由原來的5棟公寓改為3棟商務(wù)住宅加2棟寫字樓,后者將原9~14層公寓改為辦公用房,面積共1萬多平方米。

  析因

  小公寓“消化不良”

  紛紛“變臉”寫字樓

  小公寓市場趨于飽和,供需矛盾加大是公寓變臉寫字樓的重要原因。

  東莞商業(yè)中心發(fā)展有限公司營銷中心研發(fā)部副經(jīng)理雷非非認(rèn)為,前幾年由于住宅市場發(fā)展蓬勃,公寓類產(chǎn)品一直供不應(yīng)求,往往推出即告售罄,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對于公寓市場預(yù)期過于理想,導(dǎo)致大量同質(zhì)化的公寓類產(chǎn)品集中上市,今年下半年就有近萬套公寓類產(chǎn)品上市。但受政策影響,投資性需求大量萎縮之后,公寓出現(xiàn)供過于求,競爭非常激烈,大量小戶型產(chǎn)品均出現(xiàn)不同程度的滯銷,因此開發(fā)商不得不考慮小戶型突圍之道。

  光大地產(chǎn)營銷總監(jiān)趙洪亮同意這種說法。他認(rèn)為,公寓貨量太大,加上經(jīng)濟(jì)適用房等一系列政策的效果會分散公寓的消化量,現(xiàn)在又是東莞產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型時期,人口的不穩(wěn)定性比較大,很多人不愿意出手買房,寧愿租房住,所以小公寓市場會出現(xiàn)消化不良的現(xiàn)象!肮⒏膶懽謽且欢ㄒ词窃谀囊粋區(qū)域,某些比較旺的地方公寓改建寫字樓還是有增值性的!

  寫字樓成交價(jià)比公寓

  高2000多元/平方米

  雷非非透露,公寓改成寫字樓后,產(chǎn)品的性能不一樣,在售價(jià)上也有一定的調(diào)整。“寫字樓單位計(jì)價(jià)比較高,而公寓和寫字樓的成本是一樣的,寫字樓相對來說利潤會高一些,未來的使用率也比公寓要強(qiáng)一些,使用得要多一些!

  東莞中原地產(chǎn)市場研究部數(shù)據(jù)顯示,截至11月30日,東莞市公寓可售存量為10048套,后市的銷售壓力大。從可售存量來看,現(xiàn)階段公寓可銷售的套數(shù)足夠市場消化兩年,而上個月東莞公寓成交393套,其中4000~5000元/平方米這個價(jià)格段成交套數(shù)為205套,占了總成交量的50.1%,成交均價(jià)為5001元/平方米,與10月的5347元/平方米相比,下降明顯。

  而上月寫字樓成交68套,成交面積為4293平方米,成交均價(jià)為7419元/平方米,比公寓成交價(jià)格高了2000多元/平方米。

  雷非非認(rèn)為,即使是同樣品質(zhì)、同樣地段、同樣價(jià)格的房子,寫字樓比公寓仍然更有競爭力。

  地段好的項(xiàng)目商用

  價(jià)值大于居住價(jià)值

  公寓改成寫字樓的項(xiàng)目基本上都是位于東莞大道、鴻福路等重要地段的項(xiàng)目。理想0769營銷部副經(jīng)理梅華鋒認(rèn)為,寫字樓是投資性物業(yè),地段因素占了70%以上,住宅可以通過區(qū)域性發(fā)展把地段發(fā)展起來,但是寫字樓就要有個地理區(qū)位。

  合富輝煌東莞市場研究部副經(jīng)理李興旺也表示,公寓消化壓力巨大導(dǎo)致公寓變臉寫字樓,公寓通常是投資性住宅,在當(dāng)前投資絕跡的形勢下,公寓銷售更不容樂觀。寫字樓屬非住宅產(chǎn)品,國家暫時并未對非住宅需求進(jìn)行過多的限制。而且東莞正值經(jīng)濟(jì)社會雙轉(zhuǎn)型,未來辦公樓需求量會較大,尤其是地段較好的項(xiàng)目,其商用價(jià)值往往要大于居住價(jià)值。

  寫字樓投資回報(bào)率

  高于公寓投資回報(bào)率

  “資金都是逐利性的,投資客的資金總是要尋找出口。”雷非非表示,就目前來看,公寓的投資性價(jià)比趕不上寫字樓這一塊,投資客在這個階段沒有它所需要的產(chǎn)品,寫字樓如果價(jià)格合適的話還是對投資客有一定的吸引力。理想0769營銷部副經(jīng)理梅華鋒也認(rèn)為,差不多接近價(jià)位的產(chǎn)品,寫字樓投資回報(bào)率顯然還要大大高過公寓,而房地產(chǎn)投資屬性始終是其重要的一面,真正有投資實(shí)力的客戶群往往更傾向于高端商務(wù)產(chǎn)品。

  雷非非認(rèn)為,“東莞寫字樓的投資回報(bào)率很多到了5%、8%,甚至有的超過10%,如果有5%的投資回報(bào)率完全可以接受了,產(chǎn)品的價(jià)值本來就上升,資金回報(bào)能夠滿足現(xiàn)有的資金回報(bào)的話都是比較理想的產(chǎn)品了!倍⒌耐顿Y回報(bào)率卻達(dá)不到這個標(biāo)準(zhǔn)。

  消費(fèi)者態(tài)度:

  寫字樓是不是改的?你不在乎,我在乎

  公寓變臉寫字樓后能否獲得消費(fèi)者的認(rèn)同呢?記者隨機(jī)采訪了幾位消費(fèi)者。

  陳小姐在第一國際購買了一套寫字樓,隨后很快租了出去。陳小姐認(rèn)為,寫字樓和住宅的功能不一樣,只要地段好、容易出租、投資回報(bào)率高就可以考慮購買。她表示不會去考慮那寫字樓是否由公寓改成的,買之前也沒有去打聽過。

  已買了幾套住宅的謝先生卻持有不同的看法。他認(rèn)為,寫字樓作為辦公用途,使用時是否安全、方便都是要考慮到的!叭绻娞萏倭,每天上班要等很久,別人也不會租的。”謝先生說,比如在安全問題上,公寓和寫字樓的要求不同,但是按住宅要求打下地基后再改變用途的寫字樓是否能夠達(dá)到標(biāo)準(zhǔn),自己很難認(rèn)定。

  他表示:“在相同條件下,我會選擇一開始就規(guī)劃成寫字樓的樓盤!敝x先生說,這樣以后在使用的時候會更放心。

  相關(guān)規(guī)定:

  明年起執(zhí)行的《東莞市住宅禁商實(shí)施辦法》規(guī)定,凡2006年1月1日以后報(bào)建的住宅及商住樓住宅功能房屋,不得用作商業(yè)功能用途;自2012年1月1日起,所有住宅及商住樓的住宅功能房屋,不得用作商業(yè)功能用途;住宅用作商業(yè)功能用途的,業(yè)主應(yīng)在限期前盡快辦理建筑物使用功能變更手續(xù)或者恢復(fù)其使用功能。(記者蔣幸端 潘勤毅)

編輯:高雪松】
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