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大量"次新房"上市 二手房交易回暖難改房價(jià)下行

2008年12月24日 08:21 來源:廣州日報(bào) 發(fā)表評論

  12月17日召開的國務(wù)院常務(wù)會議將二手房營業(yè)稅免稅年限由5年改為2年,這一政策對于二手房地產(chǎn)市場來說無疑是“重磅”級利好。上周末是營業(yè)稅政策公布后的第一個(gè)周末,記者走訪各大中介發(fā)現(xiàn),一些房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)已經(jīng)開始根據(jù)這一政策精選一些房產(chǎn)證超過2年但未超過5年的“次新房”推薦給客戶,而潛在客戶對這些房源的興趣明顯增加。

  但專家表示,這一政策有望刺激剛性需求買家積極入市,對投資型買家也有一定的刺激作用,但難改變房價(jià)下行趨勢。

  營業(yè)稅政策放寬后的首個(gè)周末,記者走訪了各大中介發(fā)現(xiàn),各房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)都迅速精選出很多房產(chǎn)證超過2年,但未到5年的“次新房”向潛在買家推銷。一些房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)們反映,潛在買家對這些“次新房”的興趣已大增,很多客戶開始樂意出來看房。

  王小姐是“剛需”一族,新的營業(yè)稅政策令她頗為興奮。此前由于未過五年的二手房需要繳納高昂的營業(yè)稅,加上中介費(fèi)以及其他雜費(fèi),所需費(fèi)用往往超過房屋總價(jià)的10%。因此她一直回避這些需要繳納高昂稅費(fèi)的“次新房”,主要將目標(biāo)鎖定在一手房上,新政策的出臺大大改變了她的思維。

  首先,營業(yè)稅免稅年限縮短之后買方的成本大為降低。根據(jù)新的政策,個(gè)人購買普通住房由超過5年(含5年)改為超過2年(含2年)轉(zhuǎn)讓的,免征營業(yè)稅;將個(gè)人購買普通住房不足2年轉(zhuǎn)讓的,由按其轉(zhuǎn)讓收入全額征收營業(yè)稅,改為按其轉(zhuǎn)讓收入減去購買住房原價(jià)的差額征收營業(yè)稅。

  大量“次新房”增加買家選擇

  另一方面,一些房產(chǎn)證超過2年的“次新房”免營業(yè)稅之后與一手房價(jià)格拉開了差距,以越秀區(qū)的嘉和苑和富邦名寓為例,一手的富邦名寓叫價(jià)13000元/平方米,同期嘉和苑二手也是12000多元/平方米,加上中介費(fèi)及稅費(fèi),二手房價(jià)格與一手房價(jià)格差不多。當(dāng)然滿2年免征營業(yè)稅政策出臺后,嘉和苑滿2年的物業(yè)的二手成交價(jià)就減少了5.5%,二手房價(jià)相對于一手房價(jià)有所降低。

  王小姐也表示,一些房齡超過2年的房子一般都還比較新,如果去掉5.5%的營業(yè)稅,雜費(fèi)總額已經(jīng)大為下降。此外新房需要繳納維修基金,價(jià)格往往較二手房貴,因此新政后王小姐考慮去考察二手房市場,如果有“筍盤”出現(xiàn)便可以考慮出手。

  專家表示,營業(yè)稅免稅年限的縮短將造成大量的“次新房”受到買家青睞,這可能搶奪一手市場的潛在客戶,因此對于一手房市場來說會造成一定的沖擊。而對于二手房市場來說可能會推動市場的成交量上升,但難以推動普通商品房價(jià)格重新上漲。

  中原地產(chǎn)企業(yè)傳訊部經(jīng)理譚秋琪先生說,從二手房市場的成交情況來看,從10月份到現(xiàn)在,二手房交易都有回暖的跡象。從近期的成交量來看,已經(jīng)較9月份有約20%的增長。加上營業(yè)稅政策大幅降低了交易成本,將刺激二手房市場的成交量繼續(xù)放大,其中對于自住型買家來說刺激作用會非常大,對投資型買家來說刺激作用則相對次之。

  這一政策雖然有望增加市場成交量,但也難改變房價(jià)下行趨勢。在2006年?duì)I業(yè)稅的免稅年限由2年改為5年之時(shí),雖在短時(shí)間內(nèi)抑制了市場成交,但僅在1個(gè)月左右時(shí)間內(nèi)市場恢復(fù)活躍,價(jià)格也繼續(xù)上漲。因此,在牛市當(dāng)中的打壓政策難以令價(jià)格回落;同樣,下跌過程中政府的刺激政策可能也難令樓市價(jià)格重新上漲。(陳芳 林琳)

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