2007年和2008年的房地產(chǎn)市場(chǎng)用“過山車”來形容再貼切不過了，07年土地和房價(jià)一路狂飆，08年正當(dāng)這個(gè)市場(chǎng)熱得發(fā)燙的時(shí)候卻被金融海嘯席卷，急轉(zhuǎn)直下，市場(chǎng)成交量持續(xù)走低，宏觀經(jīng)濟(jì)形式進(jìn)一步惡化，房地產(chǎn)界的神話幾乎在一夜之間破滅。日前，我愛我家房屋中介發(fā)布《2008年北京二手房買賣市場(chǎng)報(bào)告》，盤點(diǎn)2008北京房地產(chǎn)市場(chǎng)六大關(guān)鍵事件。

　　　1 新政出臺(tái)擴(kuò)大內(nèi)需，減稅托市力促增長

　　10月22日國務(wù)院為拉動(dòng)內(nèi)需、促進(jìn)整體經(jīng)濟(jì)增長，下發(fā)了五大類十四項(xiàng)針對(duì)房地產(chǎn)“救市”政策，其中備受關(guān)注的則是包括相關(guān)住房稅費(fèi)方面的減免，個(gè)人首次購買普通住房的金融支持等方面的規(guī)定，以及對(duì)于地方政府制定鼓勵(lì)住房消費(fèi)的收費(fèi)減免政策給予了政策指導(dǎo)和調(diào)控依據(jù)。

　　政策“滿月”之后，為了貫徹中央精神，北京市11個(gè)相關(guān)政府部門聯(lián)手出臺(tái)的《關(guān)于促進(jìn)北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展的若干意見》姍姍來遲。兩次政策出臺(tái)均以解決居民基本住房需求為核心，在加大住房保障力度的基礎(chǔ)上，對(duì)住房交易稅費(fèi)、信貸政策，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)以及房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序等方面推出了一系列的利好政策。此外，北京市有關(guān)調(diào)整享受優(yōu)惠政策的普通商品住房價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)的條款使得部分“非普通住房”隨即納入“普通住宅”范圍之內(nèi)，加之減免契稅政策的綜合作用，二手房市場(chǎng)內(nèi)受政策優(yōu)惠房源數(shù)量激增明顯。

　　在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形式下，上述新政的出臺(tái)對(duì)于提振購房者信心、刺激樓市回暖起到了一定程度的促進(jìn)作用，結(jié)合4萬億經(jīng)濟(jì)刺激方案的敲定和其中9000億保障性住房建設(shè)投入的落實(shí)，宏觀政策中提及的擴(kuò)大內(nèi)需促增長的調(diào)控主旨將得到進(jìn)一步深化，國內(nèi)的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行環(huán)境也有望在多種利好因素的綜合作用下有所改善。

　　　2 百日巨變兌現(xiàn)拐點(diǎn)，樓市調(diào)整尚未結(jié)束

　　去年年底萬科領(lǐng)袖王石的“拐點(diǎn)論”引發(fā)的樓市動(dòng)蕩尚未平息，屢有驚人言論的潘石屹又于今年年初接連在各種公眾場(chǎng)合發(fā)表言論，認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)即將發(fā)生巨變，大量企業(yè)將因資金問題舉步艱難。兩者闡述觀點(diǎn)雖不盡相同，但房地產(chǎn)行業(yè)由盛及衰已在所難免。

　　不過，有所強(qiáng)調(diào)的是，“百日巨變”只針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而非房價(jià)，而地產(chǎn)行業(yè)的洗牌亦不會(huì)以一種劇烈的方式進(jìn)行，更不會(huì)在近期出現(xiàn)血腥格局。一石激起千層浪，“百日巨變”的論調(diào)引發(fā)樓市各方爭議不斷。時(shí)值年底，兩位再度拋出驚人觀點(diǎn)。王石認(rèn)為，雖然經(jīng)過近一年的下跌，但是市場(chǎng)的調(diào)整仍未結(jié)束，未來房地產(chǎn)市場(chǎng)仍會(huì)出現(xiàn)價(jià)格的下跌。而潘石屹則表示，未來普通住宅市場(chǎng)將基本被保障房占領(lǐng)，僅存的普通住宅在成本方面又無法與保障房競(jìng)爭。北京的普通住宅，尤其是地理位置、檔次與保障房相近的普通住宅將面臨著巨大降價(jià)壓力。

　　　3 二手經(jīng)適房收益受限，建立層次促流轉(zhuǎn)循環(huán)

　　今年4月8日，北京市建委頒布了《關(guān)于已購經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售有關(guān)問題的通知》，嚴(yán)格指出未滿5年經(jīng)濟(jì)適用房不得上市交易，同時(shí)對(duì)于出售已購經(jīng)濟(jì)適用住房的家庭給予了不得再購買經(jīng)濟(jì)適用住房或其他政策性保障住房的規(guī)定。新政的出臺(tái)更加明確了經(jīng)濟(jì)適用房等保障性住房在市場(chǎng)中的作用，抑制了通過保障性住房獲取暴利的渠道，令保障性住房能夠更好地在市場(chǎng)中流通循環(huán)，發(fā)揮其應(yīng)有的作用，為逐步建立分層次的住房供應(yīng)體系打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

　　　　4 存量房買賣全面網(wǎng)簽，交易透明度加速提升

　　今年9月24日建委下發(fā)《關(guān)于全面推行存量房買賣合同網(wǎng)上簽約有關(guān)問題的通知》，通知規(guī)定自2008年10月15日起，已取得房屋所有權(quán)證的存量房進(jìn)行買賣的，當(dāng)事人在申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記前均需進(jìn)行存量房買賣合同網(wǎng)上簽約。此項(xiàng)措施的推行對(duì)于整個(gè)二手房市場(chǎng)具有劃時(shí)代的意義，一方面有利于進(jìn)一步規(guī)范存量房交易市場(chǎng)，最大限度的杜絕一房二賣現(xiàn)象的發(fā)生，同時(shí)提高了行政服務(wù)管理水平和辦事效率，加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員的監(jiān)督管理，未來行業(yè)實(shí)際準(zhǔn)入門坎和經(jīng)營管理水平將得以加速提升，從而推動(dòng)二手房市場(chǎng)的交易安全和規(guī)范經(jīng)紀(jì)公司的行業(yè)自律。其政策指向性不僅對(duì)于未來二手房市場(chǎng)的發(fā)展與完善起著獨(dú)一無二的導(dǎo)引作用，而且隨著北京二手房市場(chǎng)新的交易模式、中介公司新的業(yè)務(wù)模式以及政府和中介協(xié)會(huì)新的管理雛形的日漸形成。

　　　5 緩解觀望擴(kuò)大內(nèi)需，央行降息幅度罕見

　　今年美國次貸危機(jī)引發(fā)了全球性經(jīng)濟(jì)衰退，我國經(jīng)濟(jì)的整體運(yùn)行環(huán)境也愈發(fā)錯(cuò)綜復(fù)雜。9月15日，央行首次決定下調(diào)人民幣貸款基準(zhǔn)利率和存款準(zhǔn)備金率，這是央行6年來的首次降息。雙率下調(diào)釋放了國家保經(jīng)濟(jì)增長的重要信號(hào)，此后，10月8日和29日又接連發(fā)布了下調(diào)存款準(zhǔn)備金率和存貸款基準(zhǔn)利率以及下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率的決定。11月26日年內(nèi)的第四次降息重磅出擊，一年期人民幣存貸款基準(zhǔn)利率各下調(diào)1.08個(gè)百分點(diǎn)。此次貸款利率的降幅也創(chuàng)出了自1997年以來11年間的歷史最高水平。

　　如此頻繁的降息舉措說明，我國的宏觀調(diào)控業(yè)已進(jìn)入了一個(gè)全力保障經(jīng)濟(jì)增長的階段，面對(duì)當(dāng)前國際國內(nèi)的嚴(yán)峻形勢(shì)，保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展的目標(biāo)已經(jīng)日漸明朗；此外，央行的降息對(duì)于辦理個(gè)人貸款的購房者無疑是一個(gè)利好消息，有助于恢復(fù)購房者信心和緩解持續(xù)彌漫的觀望氛圍，為“擴(kuò)大內(nèi)需保增長”的宏觀調(diào)控目標(biāo)奠定了基礎(chǔ)。雖然降息也在一定程度上緩解了開發(fā)商的資金壓力，但整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的回暖和復(fù)蘇尚需一定時(shí)間的積累。

　　6 營業(yè)稅調(diào)整推動(dòng)回暖，第二套房貸暫無變化

　　為了進(jìn)一步鼓勵(lì)和支持住房消費(fèi)，保持合理的房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模，12月17日，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議研究部署了促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的三項(xiàng)政策措施。新政強(qiáng)調(diào)了二套房貸的應(yīng)用范圍；一年內(nèi)減免營業(yè)稅，將現(xiàn)行個(gè)人購買普通住房超過5年(含5年)改為超過2年(含2年)轉(zhuǎn)讓的，免征營業(yè)稅；將個(gè)人購買普通住房不足2年轉(zhuǎn)讓的，由按其轉(zhuǎn)讓收入全額征收營業(yè)稅，改為按其轉(zhuǎn)讓收入減去購買住房原價(jià)的差額征收營業(yè)稅。

　　有鑒于新政出臺(tái)與發(fā)揮效力間存在的時(shí)間差以及相應(yīng)細(xì)則等問題尚未解決，加之未來繼續(xù)加大救市力度放寬購房退稅等政策的可能性也依然存在，因此多項(xiàng)利好新政所產(chǎn)生的疊加作用還有待整個(gè)市場(chǎng)交易狀況的印證。(李梅)