國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議日前研究部署了促進(jìn)樓市健康發(fā)展的政策措施，包括加大保障性住房建設(shè)力度，進(jìn)一步鼓勵(lì)普通商品住房消費(fèi)以及引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化，促進(jìn)商品住房銷售等三個(gè)方面。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，有關(guān)進(jìn)一步鼓勵(lì)普通商品住房消費(fèi)的若干規(guī)定，再次向市場(chǎng)傳遞出積極的信號(hào)，以改善型需求為主的普通商品住房消費(fèi)將得以進(jìn)一步釋放。

　　二套房貸政策松綁。信義房屋市場(chǎng)分析師表示，去年9月27日，中國(guó)人民銀行和銀監(jiān)會(huì)曾聯(lián)合發(fā)布通知，明確限制二套房貸款，包括貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍等。今年10月27日，央行出臺(tái)規(guī)定，對(duì)居民首次購(gòu)買普通自住房和改善型普通自住房的貸款需求，金融機(jī)構(gòu)可在貸款利率和首付款比例上按優(yōu)惠條件給予支持，但并沒有對(duì)改善型普通自住房進(jìn)行界定。此次新政策明確指出，已貸款購(gòu)買一套住房、但人均面積低于當(dāng)?shù)仄骄�水平，再申�?qǐng)購(gòu)買第二套普通自住房的居民，可以比照?qǐng)?zhí)行首次貸款購(gòu)買普通自住房的優(yōu)惠政策。按照上海市統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，截至去年末，本市城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積為32.2平方米，人均住房居住面積為16.5平方米。

　　二手房交易稅費(fèi)再度降低。新政策規(guī)定，對(duì)住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營(yíng)業(yè)稅暫定一年實(shí)行減免政策。其中，將現(xiàn)行個(gè)人購(gòu)買普通住房超過5年(含5年)改為超過2年(含2年)轉(zhuǎn)讓的，免征營(yíng)業(yè)稅；將個(gè)人購(gòu)買普通住房不足2年轉(zhuǎn)讓的，由按其轉(zhuǎn)讓收入全額征收營(yíng)業(yè)稅，改為按其轉(zhuǎn)讓收入減去購(gòu)買住房原價(jià)的差額征收營(yíng)業(yè)稅。對(duì)于上海購(gòu)房者來說，今年10月22日本市出臺(tái)的14條促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的措施中，已經(jīng)明確規(guī)定“個(gè)人將購(gòu)買超過2年的普通住房對(duì)外銷售的，個(gè)人不負(fù)擔(dān)營(yíng)業(yè)稅”。但是，對(duì)于購(gòu)買不足2年需要轉(zhuǎn)讓的客戶來說，此次營(yíng)業(yè)稅從全額征收改為差額征收，無(wú)疑將進(jìn)一步減輕負(fù)擔(dān)。比如某購(gòu)房者去年以總價(jià)100萬(wàn)元購(gòu)入一套二手房，現(xiàn)在以120萬(wàn)元出售。新政策出臺(tái)前，應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅為120×5.55%＝6.66萬(wàn)元；新政策出臺(tái)后，應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅為(120-100)×5.55%＝1.11萬(wàn)元，兩者相差5.55萬(wàn)元。

　　上海實(shí)施細(xì)則值得關(guān)注。上海中原副總經(jīng)理陳宇玨表示，新政策公布后的幾天時(shí)間內(nèi)，公司所屬各門店的咨詢電話明顯增多，購(gòu)房者關(guān)心的問題包括：差額征收的比例是否維持5.55%、是以戶口簿為單位還是以實(shí)際居住人數(shù)為單位界定人均面積、人均面積標(biāo)準(zhǔn)是否有變化等等。考慮到上海的具體實(shí)施細(xì)則還未公布，因此，大部分潛在需求者近期可能會(huì)出現(xiàn)短時(shí)期觀望，待最終細(xì)則明確后再入市買房。陳宇玨認(rèn)為，短短四十多天內(nèi)，政府連續(xù)出臺(tái)四次鼓勵(lì)樓市的政策，這將對(duì)提升市場(chǎng)信心起到明顯的促進(jìn)作用，購(gòu)房者享受到了切實(shí)的優(yōu)惠。預(yù)計(jì)明年3月份開始，房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量將會(huì)明顯回升。(賀理銘)