易居房地產(chǎn)研究院對(duì)比了今年以來(lái)銷售的全市93個(gè)板塊6.8萬(wàn)套公寓和5613套別墅的成交數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)2008年下半年與上半年相比，有51.1%板塊的房?jī)r(jià)出現(xiàn)了不同程度的下跌。 “跌價(jià)榜”上，北外灘和普陀區(qū)內(nèi)環(huán)兩個(gè)中心城區(qū)板塊的均價(jià)分別下跌了27.9%和20.7%。其中中遠(yuǎn)兩灣城上半年成交的50套房源均價(jià)為20587元，而下半年成交的150套房源均價(jià)僅14845元，其27.9%的跌幅把整個(gè)普陀內(nèi)環(huán)板塊的房?jī)r(jià)拉低了20.7%。

　　業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，明年一二月份樓市的成交量還會(huì)下滑并進(jìn)入 “冬歇期”，春節(jié)過(guò)后開(kāi)發(fā)商就只能采用低價(jià)策略來(lái)啟動(dòng)市場(chǎng)，因此春節(jié)后可能是較好的購(gòu)房時(shí)機(jī)。

　　　北外灘板塊領(lǐng)跌市中心

　　在全市的跌價(jià)樓盤(pán)中,有24.5%的板塊房?jī)r(jià)跌幅超過(guò)10%，其中公寓21個(gè)板塊，別墅13個(gè)板塊。崇明的陳橋板塊以35.5%的跌幅位居“公寓榜”第一，均價(jià)已從上半年的6594元/平方米下跌到4256元/平方米。松江泗涇板塊的別墅價(jià)格也下跌了33.9%，從24219元/平方米跌到了16000元/平方米，位居別墅跌幅板第一。

　　市政配套相對(duì)落后的遠(yuǎn)郊向來(lái)是房?jī)r(jià)大起大落的“重災(zāi)區(qū)”，崇明陳橋、奉賢南橋、嘉定江橋等板塊都位于跌價(jià)板塊前列。但相對(duì)抗跌性較強(qiáng)的市中心有不少樓盤(pán)也上了“跌價(jià)榜”。易居中國(guó)CRIC系統(tǒng)顯示，北外灘和普陀區(qū)內(nèi)環(huán)兩個(gè)中心城區(qū)板塊的均價(jià)分別下跌了27.9%和20.7%。其中，北外灘主要受到白金灣府邸的影響，報(bào)價(jià)高達(dá)5萬(wàn)-9萬(wàn)元的白金灣府邸5月17日開(kāi)盤(pán)，7月之前售出了22套房源均價(jià)54974元/平方米，而下半年以來(lái)成交的 13套房源均價(jià)僅35242元/平方米，跌幅達(dá)35.9%。把整個(gè)北外灘板塊的房?jī)r(jià)拖低了27.9%。內(nèi)普陀板塊則是受到中遠(yuǎn)兩灣城大幅跌價(jià)的影響，因該案上半年成交的50套房源均價(jià)為20587元/平方米，而下半年成交的150套房源均價(jià)僅14845元，其27.9%的跌幅把整個(gè)內(nèi)普陀區(qū)的房?jī)r(jià)拉低了20.7%。

　　浦東張江、高橋、虹口涼城、曲陽(yáng)、閔行華漕等市中心板塊半年來(lái)房?jī)r(jià)也有所下跌。這些板塊多數(shù)是因?yàn)槿ツ晟蠞q過(guò)快而下跌。多數(shù)外環(huán)外價(jià)格還沒(méi)下跌的板塊，可能會(huì)成為春節(jié)啟動(dòng)市場(chǎng)時(shí)跌價(jià)的主力。

　　　　別墅跌幅大于公寓

　　值得注意的是，一向以“稀缺”標(biāo)榜自己的別墅價(jià)格跌幅比公寓還大，易居中國(guó)CRIC系統(tǒng)顯示，別墅均價(jià)下跌10%以上的板塊占到了28.3%，比公寓高出了近6個(gè)百分點(diǎn)。對(duì)此，易居中國(guó)分析師薛建雄指出，別墅的總體供應(yīng)量并不稀缺，相反還供過(guò)于求。這是導(dǎo)致別墅價(jià)格下跌幅度比公寓大的主要原因。今年以來(lái)，別墅的總供應(yīng)量已超過(guò)230萬(wàn)平方米，供需比達(dá)到1.8比1，而公寓的供需比為1.77比1。

　　別墅的供應(yīng)量大，原因在于2005年別墅全面禁地之前，上�？晒╅_(kāi)發(fā)別墅的用地大都已批到開(kāi)發(fā)商手上，現(xiàn)在龍東大道、浦江鎮(zhèn)、金山、奉賢等都有大量別墅用地尚沒(méi)有開(kāi)發(fā)。

　　與此同時(shí)，一些開(kāi)發(fā)商為了提高綜合效益，在大型樓盤(pán)中都配了別墅房源，這些最終導(dǎo)致了別墅的實(shí)際可供應(yīng)量則有增無(wú)減。而且，由于當(dāng)時(shí)很多地方上的小企業(yè)拿了別墅用地，他們的開(kāi)發(fā)水平并不高，加上區(qū)域不成熟，郊區(qū)開(kāi)發(fā)了大量劣質(zhì)的別墅產(chǎn)品，造成了別墅供應(yīng)的濫竽充數(shù)。

　　上海財(cái)大房地產(chǎn)研究院教授印堃華認(rèn)為，所謂的“稀缺”也只有一些成熟板塊和自然資源板塊的別墅才會(huì)稀缺，如西郊、花木、佘山、淀山湖等板塊，因占有交通或自然資源的優(yōu)勢(shì)，地價(jià)較高引進(jìn)的開(kāi)發(fā)商能力也比較強(qiáng)。類似這種優(yōu)質(zhì)板塊的優(yōu)質(zhì)別墅才會(huì)稀缺。因此，別墅價(jià)格的兩極分化也非常嚴(yán)重。(記者 徐 運(yùn)）