2008年歲末，正當(dāng)人們對北京乃至中國房地產(chǎn)業(yè)的起伏與興衰判斷不明，眾多房地產(chǎn)開發(fā)商為“過冬”而發(fā)愁時，以譽天下、龍灣、北京灣、龍湖滟瀾山為代表的一批別墅項目卻已經(jīng)實現(xiàn)了2008年的熱銷，足以讓同行艷羨的成績告訴地產(chǎn)界，在經(jīng)濟危機席卷世界、人們持幣待購風(fēng)頭甚囂塵上之時，別墅、TOWNHOUSE等低密度項目憑借其先天的稀缺性以及巨大的需求市場，仍然支撐著地產(chǎn)市場的一片天空。

　　　　●別墅區(qū)域在分化傳統(tǒng)與新貴共榮

　　中廣信地產(chǎn)服務(wù)機構(gòu)董事長兼總經(jīng)理蔡德安在接受采訪時表示，別墅有區(qū)域化的特征，但是，也有分化的特點。因為，每個區(qū)域的特點決定了它會滿足不同的需求，出現(xiàn)不同的產(chǎn)品，這樣就使得別墅區(qū)域間的人群在分化、產(chǎn)品在分化、價格也在分化。

　　別墅區(qū)域的分化主要體現(xiàn)在各個區(qū)域的特點上。北京的別墅區(qū)域大體有這樣幾個，并都有各自的特點。首先是中央別墅區(qū)，這個區(qū)域的價格一般單價是2萬元左右，其中投資人占很大比例，并且，外籍人很多。但是，這個區(qū)域的土地供給越來越少，價格也越來越高，使得早期的投資者轉(zhuǎn)向了其他區(qū)域。比如，八達嶺沿線、小湯山等區(qū)域。以后這個區(qū)域?qū)⒊霈F(xiàn)的項目不會太多了。

　　其次是西山區(qū)域，這個區(qū)域由于規(guī)劃和土地供應(yīng)的限制，別墅產(chǎn)品的定位比較高，檔次和價格也很高，而項目卻越來越少，所以，這個區(qū)域在別墅市場中的聲音在逐漸減弱。

　　再次是立湯路沿線，這個區(qū)域由于交通優(yōu)勢，上風(fēng)上水的地理條件以及鄰近中關(guān)村，亞運村的區(qū)位優(yōu)勢，使得該區(qū)域的市場表現(xiàn)持續(xù)看好，產(chǎn)品向高端產(chǎn)品發(fā)展。并且，產(chǎn)品越來越豐富，價格也越來越高。該區(qū)域是應(yīng)重點關(guān)注的區(qū)域。

　　而另一重點關(guān)注區(qū)域是東部區(qū)域。該區(qū)域臨近CBD的區(qū)位優(yōu)勢，通州新的城市規(guī)劃和建設(shè)的推動，使高端產(chǎn)品越來越被人們所認同。除此之外，北京電視臺等的建成和使用，將給東部地區(qū)帶來很多高收入人群，增多了購房者。

　　最后是成長型非主流區(qū)域，以京津塘、京開和京石路沿線為代表。這些區(qū)域主要是為了滿足區(qū)域沿線人口的居住需要，這個需求本身也有個成長過程，這些區(qū)域中的經(jīng)濟型別墅將面臨難得的發(fā)展機會和潛力，而其中的高端產(chǎn)品將會面臨很大的壓力。

　　　　●核心區(qū)域仍然占據(jù)別墅市場主流地位

　　我們再來了解一下北京目前別墅重點供應(yīng)的區(qū)域情況，總體來說，傳統(tǒng)別墅區(qū)還有一定的潛力，由傳統(tǒng)別墅區(qū)延展而成的新別墅區(qū)域正在形成。

　　以中央別墅區(qū)為例，緊鄰溫榆河，借助城市高速公路飛速發(fā)展的該區(qū)域正在經(jīng)歷第二次成熟期。從最早的麗宮、納帕溪谷等傳統(tǒng)別墅的成功到2008年譽天下、龍湖滟瀾山的橫空出世，該區(qū)域一直以來就是別墅需求者們首選的置業(yè)區(qū)域。需要指出的是，在中央別墅區(qū)的輻射影響下，在國家在順義新城的政策推動下，在奧運水上項目場館配套下，順義馬坡區(qū)域逐漸浮出水面，納帕爾灣、龍湖香醍漫步、波特蘭花園、富力灣、金碧湖畔都已經(jīng)形成氣候，而且明年還將出現(xiàn)一批借助奧運水上項目而形成的旅游度假別墅產(chǎn)品。

　　　　●政策利好力助別墅成寵兒

　　2008年年初，國務(wù)院辦公廳的通知再次對非法占用農(nóng)業(yè)用地的行為進行了嚴(yán)厲制止，國家對土地的嚴(yán)控態(tài)度更加明確。

　　2008年3月，國土資源部再次發(fā)文，重申土地的嚴(yán)控政策，堅守18億畝耕地紅線，堅決制止亂占濫用農(nóng)用地之風(fēng)。特別指出，堅決停止供應(yīng)別墅類房地產(chǎn)開發(fā)用地。

　　目前，國家對土地的嚴(yán)控政策是主旋律，現(xiàn)在的別墅供應(yīng)只有兩個：老項目的后期以及老地上的新別墅。

　　這些政策無疑為別墅的熱銷提供了保障，據(jù)了解，2002年，別墅的地價從原來的30萬元一畝暴漲至當(dāng)時的60萬元一畝，而到了2006年，更是漲至300萬元以上一畝，隨著政策的出臺，2008年的別墅用地價格更高得離譜。

　　地價的飆升，對別墅市場有兩個最顯著的影響，首先是開發(fā)商的開發(fā)成本成倍提升，迫使別墅價格上漲，而且提高了容積率，獨棟別墅受到了擠壓，天價獨棟成為可能；其次，雖然價格上漲了，但開發(fā)商的利潤不見得上漲多少，在支付壓力提高的市場，別墅開發(fā)商有可能跳水，因此，專家介紹，2008年，北京的城市豪宅遭遇了觀望期，很多適合人群將目光投向了別墅市場，而眾多別墅項目為了順利過冬，紛紛選擇有針對性的促銷活動，一些別墅已經(jīng)將目光盯向了金字塔尖下邊的人群，因此，目前是購買、投資別墅最好的時候。

　　　　●產(chǎn)品類型百花齊放景觀環(huán)境至關(guān)重要

　　別墅產(chǎn)品的建設(shè)開發(fā)除了環(huán)境之外，規(guī)劃設(shè)計也是至關(guān)重要的。別墅產(chǎn)品都有品質(zhì)的要求，尤其是高端產(chǎn)品，它對產(chǎn)品的品質(zhì)感、價格感要求更高，對設(shè)計的純粹性、原汁原味以及文化追求等方面的要求也非常高。以前的別墅設(shè)計比較簡單，而現(xiàn)在別墅的設(shè)計風(fēng)格越來越豐富，比如歐式、北美、簡約現(xiàn)代等等。

　　目前，中國的別墅設(shè)計走的是國際化路線。一般別墅建筑、景觀的規(guī)劃都是來自國外，普遍的合作方式是國外做概念、方案的設(shè)計，國內(nèi)做施工圖設(shè)計，或者國內(nèi)做建筑設(shè)計，國外做景觀設(shè)計。別墅的國際化思路是應(yīng)該得到提倡的，這樣有利于整合資源，提高產(chǎn)品的水平。

　　據(jù)有關(guān)專家介紹，不管我國別墅景觀的設(shè)計怎樣發(fā)展變化，重要的是要做到幾個結(jié)合。一是與北京氣候環(huán)境的結(jié)合；二是與后期景觀的管理和運營相結(jié)合；三是與環(huán)�？茖W(xué)相結(jié)合；四是與別墅的文化、項目本身的文化以及社會文化相結(jié)合；五是與景觀建設(shè)工藝的質(zhì)量相結(jié)合。如果做到這五個結(jié)合，不管我國別墅市場景觀發(fā)展怎樣變化，它都會符合國家和人們的需要。

　　因此，北京別墅呈現(xiàn)出百花齊放的格局，也為投資置業(yè)者提供了豐富的選擇面。比如，目前風(fēng)頭最勁的長江實業(yè)旗下別墅項目譽天下一改別墅奢侈風(fēng)格，而是以節(jié)約、環(huán)保為主題，以極高的性價比使得推出的150套房源在兩周內(nèi)售罄。室內(nèi)的節(jié)約換來的是更為考究的園林景觀以及斥資億元建造的京城最豪華會所，將小墅大生活的港式風(fēng)格發(fā)揮得淋漓盡致。

　　再如龍湖兩個別墅項目滟瀾山和香醍漫步，都繼承與發(fā)揚了南派別墅的精致與細膩，將山地別墅成功地移植到京城，其環(huán)境價值創(chuàng)造了北京同類產(chǎn)品的最高值。同年開盤、同年完工、同年銷售完畢……正是有了品質(zhì)保證，龍湖項目的“回頭率”已經(jīng)遠遠超過了其他同行，擁有多處龍湖產(chǎn)品的職業(yè)者不在少數(shù)……

　　而龍灣別墅則一直堅持其中西合璧的建筑理念下的原創(chuàng)精神，成為中央別墅區(qū)內(nèi)不可多得、居住投資兩相宜的獨棟別墅項目，目前龍灣別墅的產(chǎn)品已經(jīng)進入第三期“和院”，和院的院落分為三部分：一是室外停車、二是公共活動的院子、三是下沉庭院，加蓋玻璃穹頂，配合以溫泉，大大提高了院落的實用性與美觀性。(作者 張艦)