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    09年廣州樓市九大猜想:上半年樓價(jià)仍繼續(xù)下降
2009年01月09日 08:39 來(lái)源:南方日?qǐng)?bào) 發(fā)表評(píng)論  【字體:↑大 ↓小

  元旦三天,廣州樓市的爭(zhēng)客戰(zhàn)此起彼伏。

  陽(yáng)光家緣網(wǎng)上簽約數(shù)據(jù)顯示,廣州144個(gè)樓盤元旦期間共成交了736套住房。在元旦假期簽約排行榜前20名中,除了中環(huán)廣場(chǎng)價(jià)格在1.5萬(wàn)元/平方米以上之外,其他如新塘廣場(chǎng)、云山雅苑、僑英花園、嶺南新世界都是中低價(jià)盤。

  在開(kāi)發(fā)商的絞盡腦汁賣力營(yíng)銷、政府暖風(fēng)頻吹的“護(hù)航”之下,2009年這個(gè)農(nóng)歷牛年,廣州樓市走“牛”的幾率幾何?從元旦的總體淡靜但間有熱點(diǎn)的成交中,已初見(jiàn)端倪。

  低價(jià)盤依然受寵

  盤點(diǎn)2008年的樓盤銷售,賣得最火的幾乎都是低價(jià)盤:比如碧桂園鳳凰城均價(jià)4680元/平方米,龍光風(fēng)景華庭4000元/平方米。在陽(yáng)光家緣前十名的銷售樓盤中,僅有翠城花園和富力桃園兩個(gè)樓盤是萬(wàn)元以上的樓盤。

  “價(jià)量齊跌、政策頻出”這八個(gè)字道出了對(duì)2008年的房地產(chǎn)市場(chǎng)的概況。價(jià)跌量縮是去年調(diào)整的主旋律,其年調(diào)整幅度也是自1998年我國(guó)啟動(dòng)房改以來(lái)最大的一次;在成交持續(xù)低迷的影響下,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資直線下滑,行業(yè)景氣度持續(xù)下行。

  價(jià)格依然是促使消費(fèi)者出手的王道。元旦促銷中可以看到,廣州各大樓盤發(fā)布的銷售廣告紛紛圍繞“價(jià)格實(shí)惠”做文章,成本價(jià)、30萬(wàn)元折扣、×年管理費(fèi)等優(yōu)惠招數(shù)此起彼伏,一些樓盤甚至出現(xiàn)“一成首付”甚至是“零首付”的誘惑字眼。從成交數(shù)據(jù)不難發(fā)現(xiàn),元旦期間,遠(yuǎn)郊低價(jià)盤也顯現(xiàn)了搶客的威力。例如無(wú)論是持續(xù)熱銷的碧桂園鳳凰城、祈福輝煌臺(tái)、保利城、祈福水城還是新加入戰(zhàn)團(tuán)的新塘廣州、錦繡新天地在這個(gè)元旦假期都有不菲的“收獲”。陽(yáng)光家緣的統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示,在元旦的實(shí)際成交量當(dāng)中,單價(jià)在7000~8000元/平方米左右的樓盤依然是成交的主力。

  四部委聯(lián)手提振樓市

  2008年10月22日,財(cái)政部和央行分別發(fā)布了有關(guān)房地產(chǎn)的調(diào)整政策。這標(biāo)志著2003年以來(lái)中央政府對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控政策已開(kāi)始明確轉(zhuǎn)向,在“保增長(zhǎng)”的導(dǎo)向下,偏暖的房地產(chǎn)行業(yè)政策將為行業(yè)發(fā)展創(chuàng)造良好的環(huán)境。

  而2009年新年伊始的1月6日,國(guó)務(wù)院新聞辦公室舉行新年首個(gè)新聞發(fā)布會(huì)上,匯聚的住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、發(fā)改委、財(cái)政部、中國(guó)人民銀行四大部委相關(guān)部門,介紹了關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展方面的措施落實(shí)情況,同時(shí)透露了更多正在醞釀中的措施方向。

  財(cái)政部稅政司副司長(zhǎng)王曉華透露,2009年是否出臺(tái)新的房地產(chǎn)稅收優(yōu)惠政策,要根據(jù)2008年出臺(tái)的房地產(chǎn)稅收優(yōu)惠政策執(zhí)行情況來(lái)定。如果執(zhí)行得好,可能會(huì)延續(xù)這些政策;如果執(zhí)行得不好,可能會(huì)考慮出臺(tái)其他更好的政策措施。

  針對(duì)此,業(yè)內(nèi)統(tǒng)一的認(rèn)識(shí)是,政策轉(zhuǎn)向并不是為了維持高房?jī)r(jià),而是主要針對(duì)首次購(gòu)房從交易稅費(fèi)和貸款成本兩個(gè)方面提升剛性需求的購(gòu)買力、促進(jìn)市場(chǎng)成交,從而帶動(dòng)行業(yè)走出低迷。

  今年成交回暖值得期待

  專家分析,雖然目前開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金情況仍然較為緊張,但是隨著2007年新增地價(jià)款基本支付完畢和2008、2009年投資計(jì)劃的調(diào)低,資金問(wèn)題已經(jīng)不是目前大多數(shù)企業(yè)的最大困難,再加上整體信貸趨于寬松以及銷售如能繼續(xù)回暖,資金壓力將持續(xù)緩解。

  從目前的政策導(dǎo)向來(lái)看,2009年房地產(chǎn)行業(yè)很可能進(jìn)入一個(gè)相對(duì)溫和的調(diào)整階段,房?jī)r(jià)可能會(huì)繼續(xù)回落但空間有限,但是成交量回暖值得期待。

  合富輝煌首席市場(chǎng)分析師黎文江就認(rèn)為,在國(guó)家新政的刺激下,廣州改善型購(gòu)房需求正在得到釋放。目前廣州中心城區(qū)樓盤的購(gòu)買力仍很旺盛,預(yù)計(jì)從元旦到春節(jié)期間,廣州樓市會(huì)有所回暖。但郊區(qū)樓盤仍有一定的下調(diào)空間。

  同創(chuàng)卓越房地產(chǎn)投資顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理趙卓文認(rèn)為,廣州樓市從去年12月底就開(kāi)始回暖,預(yù)計(jì)未來(lái)幾個(gè)月全市一手房成交量穩(wěn)定在50萬(wàn)平方米以上沒(méi)有問(wèn)題!艾F(xiàn)在國(guó)家能夠出臺(tái)的利好政策基本都已到位,此前觀望的買家會(huì)選擇入市。”

  此外,隨著行業(yè)利潤(rùn)率的回落,房地產(chǎn)行業(yè)的整合也將逐步進(jìn)入高潮。(記者關(guān)麗)

  猜想之

  一

  房?jī)r(jià)走勢(shì)緩步探底

  2008年,廣州樓市的經(jīng)歷的確是不尋常。但已經(jīng)到來(lái)的2009,樓市走勢(shì)則顯得依然撲朔迷離。

  從2008年1—12月的樓價(jià)走勢(shì)看,廣州市十區(qū)新建商品住宅的成交均價(jià)總體呈現(xiàn)降與升反復(fù)交替的振蕩狀態(tài),但價(jià)格幅度始終在9000—10000元/平方米之間徘徊;仡欉@一年,從年初的扭扭捏捏、不肯不愿降價(jià),到五一的銷售稍有起色,之后經(jīng)歷了長(zhǎng)時(shí)間的低迷開(kāi)始全面降價(jià)直到一發(fā)不可收拾……降價(jià),無(wú)疑是2008年樓市的主旋律。

  當(dāng)開(kāi)發(fā)商對(duì)于2008年的樓市變幻還心有余悸的時(shí)候,2009年已經(jīng)悄然而至,牛年樓市能否也牛起來(lái)?房?jī)r(jià)是將觸底反彈還是繼續(xù)在寒潮中淪落?

  對(duì)此,中國(guó)社會(huì)科學(xué)院在北京發(fā)布的2009年《經(jīng)濟(jì)藍(lán)皮書(shū)》中指出,2009年,在國(guó)際、國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)以及國(guó)家宏觀調(diào)控政策的影響下,房地產(chǎn)市場(chǎng)將步入較長(zhǎng)時(shí)間的調(diào)整期。藍(lán)皮書(shū)指出,2009年將延續(xù)2008年房市的低迷,短期內(nèi)房?jī)r(jià)面臨進(jìn)一步回調(diào)。

  合富置業(yè)首席分析師黎文江認(rèn)為,在經(jīng)過(guò)上一年樓市的上漲后,2008年的樓市是一個(gè)逐步歸位的過(guò)程,而2009年可能就是一個(gè)市場(chǎng)的激活期,交易量會(huì)逐步活躍起來(lái)。政府不斷加強(qiáng)改善型住房的資金投入,炒房投資市場(chǎng)也回歸到理性的自主型市場(chǎng)。他認(rèn)為進(jìn)入2009年后,市場(chǎng)的活躍可能在“五一”的黃金市場(chǎng)期明顯表現(xiàn)出來(lái)!笆弧眹(guó)慶的時(shí)候經(jīng)濟(jì)環(huán)境會(huì)逐步轉(zhuǎn)好,投資、需求的比例也會(huì)有所拉大。

  就區(qū)域板塊的價(jià)格走勢(shì)來(lái)看,2008年廣州樓價(jià)總體呈下降走勢(shì),但由于中心城區(qū)中的天河、越秀、荔灣和海珠的樓價(jià)依然堅(jiān)挺,而且目前天河和海珠的交易量在中心區(qū)域中占相當(dāng)比例,因此2008年樓價(jià)仍維持較高水平。中國(guó)指數(shù)研究院指數(shù)研究中心認(rèn)為,進(jìn)入2009年后,預(yù)計(jì)隨著郊區(qū)新盤交易量的上升,及中心區(qū)域樓盤價(jià)格的回調(diào),上半年廣州樓價(jià)仍繼續(xù)呈下降走勢(shì),預(yù)計(jì)7500元左右水平會(huì)受到支撐。

  綜合各方觀點(diǎn),2009年廣州房?jī)r(jià)仍處于調(diào)整階段,但降幅將大為趨緩。預(yù)計(jì)月度均價(jià)波動(dòng)區(qū)間為8500元/平方米至9500元/平方米之間,2009年商品住宅需求的激活將在這個(gè)價(jià)格平臺(tái)展開(kāi)。(記者關(guān)麗)

  猜想之

  二

  成交回暖值得期待

  樓市從瘋狂到低迷,最明顯的特征不是價(jià)格,而是成交量。據(jù)統(tǒng)計(jì),2008年1-11月廣州十區(qū)新建商品住宅簽約504.47萬(wàn)平方米,預(yù)計(jì)全年成交約550萬(wàn)平方米,環(huán)比上年減少31.3%。業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為,導(dǎo)致2008年樓市成交低迷的原因出自購(gòu)買力和信心兩個(gè)方面。

  2009年樓市成交能否走出低迷?由于政府近期出臺(tái)一系列救市政策正在形成集聚效應(yīng),購(gòu)房者的觀望情緒開(kāi)始出現(xiàn)打破,以恒大山水城、廣州雅居樂(lè)、保利中環(huán)廣場(chǎng)、可逸豪苑為代表的高性價(jià)比樓盤已經(jīng)出現(xiàn)熱銷局面。市場(chǎng)人士普遍相信,在越來(lái)越多開(kāi)發(fā)商選擇以政策引導(dǎo)的“合理價(jià)格”銷售時(shí),樓市回暖在2009年值得期待。

  受2008年開(kāi)發(fā)商紛紛縮減開(kāi)工影響,廣州經(jīng)緯行研究中心估計(jì),2009年的新增貨量將創(chuàng)六年來(lái)最低。根據(jù)該行對(duì)廣州全市的樓盤跟蹤監(jiān)測(cè)估計(jì),廣州十區(qū)2009年新增供應(yīng)約5.3萬(wàn)套,計(jì)560萬(wàn)平方米,比2008年下降35.7%。另外由于2008年市場(chǎng)低迷,在售余貨約有4萬(wàn)余套,加上明年新推貨量,預(yù)計(jì)2009年廣州十區(qū)全年可售貨量逾9萬(wàn)套。

  經(jīng)緯地產(chǎn)分析人士預(yù)計(jì),由于2009年市場(chǎng)供應(yīng)仍很充裕,而發(fā)展商回籠資金壓力更大,樓價(jià)仍將有所下調(diào)。而受政策鼓勵(lì)普通住房消費(fèi)的影響,明年剛性需求將緩慢釋放。經(jīng)緯行研究中心預(yù)計(jì)2009年廣州樓市月均簽約量為50萬(wàn)平方米左右,全年600萬(wàn)平方米左右,比2008年增約一成。

  二手房方面,滿堂紅研究部在2008年年末對(duì)二手樓市買家的調(diào)查顯示,目前仍然有65%的買家認(rèn)為“廣州樓價(jià)偏高”,有44.6%的買家認(rèn)為“明年樓價(jià)將會(huì)小幅下跌”。該行預(yù)計(jì)2009年的市場(chǎng)還將面臨新一輪的博弈。

  合富輝煌對(duì)于今年樓市成交量的判斷更為樂(lè)觀。該行預(yù)計(jì)廣州市2009年成交量約在650-700萬(wàn)平方米。在成交區(qū)域格局上,2009年中心城區(qū)成交仍將保持穩(wěn)定增長(zhǎng),但鑒于當(dāng)前供應(yīng)格局,預(yù)計(jì)外圍區(qū)域產(chǎn)品成交比重將持續(xù)增加,外圍區(qū)域?qū)⑹菑V州樓市總體成交回暖、價(jià)格穩(wěn)定的關(guān)鍵。(記者王昊)

  猜想之

  三

  政策利好或?qū)⒗^續(xù)

  如果說(shuō)2008年是中國(guó)樓市的“政策年”,相信沒(méi)有誰(shuí)會(huì)反對(duì),這一年,上至國(guó)家,下至地方,大大小小的針對(duì)房地產(chǎn)的新政層出不窮。特別是去年9、10月,政策風(fēng)向驟然逆轉(zhuǎn),“救市”政策層出不窮,無(wú)論是下調(diào)住房交易稅費(fèi)和利率等中央打出的組合拳,還是減免稅收、購(gòu)房補(bǔ)貼等地方政策使樓市出現(xiàn)了久違的一絲政策暖意。

  有條件的放松二套房貸、減少購(gòu)房買入和轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的各種稅費(fèi)、降低貸款利息……在已經(jīng)出臺(tái)了不少鼓勵(lì)消費(fèi)的政策之后,2009年,中央和地方各級(jí)政府還將會(huì)出臺(tái)怎樣的政策,刺激目前低迷的房地產(chǎn)消費(fèi)?

  1月6日,財(cái)政部稅政司副司長(zhǎng)王曉華在新聞發(fā)布會(huì)上稱,2008年對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)稅收政策調(diào)整比較密集,根據(jù)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化情況,國(guó)家三次調(diào)整了房地產(chǎn)的稅收政策。如果執(zhí)行的好可能會(huì)延續(xù)這些政策,如果執(zhí)行得不好,2009年可能會(huì)考慮是否有其他更好的政策措施。

  在對(duì)2009年的政策預(yù)期中,此前實(shí)行的多項(xiàng)鼓勵(lì)房地產(chǎn)消費(fèi)的多項(xiàng)政策,被輿論廣泛提及。這些政策包括購(gòu)房退稅、購(gòu)房可以獲得藍(lán)印戶口、進(jìn)一步降低購(gòu)房稅費(fèi)、降低利率、全面放寬二套房貸等。政府部門還會(huì)繼續(xù)出臺(tái)優(yōu)惠政策,鼓勵(lì)購(gòu)房嗎?在進(jìn)退維谷間,政府的下一步政策取向,尤為值得關(guān)注。而在新年伊始,中國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)齊驥和國(guó)家發(fā)改委、財(cái)政部、中國(guó)人民銀行有關(guān)負(fù)責(zé)人齊齊出席國(guó)新辦新聞發(fā)布會(huì),介紹關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的有關(guān)情況報(bào)告,則給2009年的樓市,開(kāi)了個(gè)溫暖的頭。(記者關(guān)麗)

  猜想之

  四

  土地市場(chǎng)或漸升溫

  2008年廣州土地拍賣市場(chǎng)的明顯特征是地產(chǎn)大鱷缺席和土地頻頻以底價(jià)成交。受房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷影響,2008年廣州土地供應(yīng)計(jì)劃共經(jīng)歷兩次修改。原計(jì)劃廣州每年供應(yīng)土地5平方公里,后彈性調(diào)整為2.5-4平方公里,年底前則又下調(diào)為1.8平方公里。但據(jù)統(tǒng)計(jì),最終成交的用地面積約1.3平方米,占年度供應(yīng)計(jì)劃的7成左右。

  按照廣州市最新的住房建設(shè)規(guī)劃,廣州近幾年每年推地計(jì)劃在2.5-4平方公里。經(jīng)緯地產(chǎn)分析認(rèn)為,由于廣州2010年即將召開(kāi)亞運(yùn)會(huì),目前財(cái)政資金準(zhǔn)備還不足夠,加上受應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響,政府將實(shí)施擴(kuò)張性財(cái)政政策,導(dǎo)致財(cái)政資金并不充裕。經(jīng)緯行研究中心預(yù)計(jì)2009年廣州市仍將按原計(jì)劃推地,土地公開(kāi)出讓量有望超過(guò)2.5平方公里。

  2008年土地拍賣市場(chǎng)遇冷的情況是全國(guó)性的,除廣州外,北京、上海等城市的土地拍賣市場(chǎng)同樣情況不佳。2008年廣州的土地拍賣遇冷,使得市場(chǎng)各方對(duì)于2009年的土地市場(chǎng)判斷趨于謹(jǐn)慎。

  廣州2008年住宅用地平均的樓面地價(jià)約為3324元/平方米,而2007年則為4760元/平方米,同比下跌了30.2%。著名土地拍賣師陳少湘在接受記者采訪時(shí)表示,2008年廣州土地價(jià)格下跌在情理之中,并且從市場(chǎng)反映情況看,土地出讓價(jià)格仍然有下調(diào)的空間,2009年廣州土地出讓平均價(jià)格有望在2008年的基礎(chǔ)上繼續(xù)下調(diào)兩到三成。

  在剔除絹麻廠天價(jià)地塊的成交價(jià)格之后,2008年廣州其余住宅地塊的平均樓面地價(jià)還不到1800元/平方米,已經(jīng)引起部分中小開(kāi)發(fā)企業(yè)抄底。經(jīng)緯地產(chǎn)認(rèn)為,由于部分大型開(kāi)發(fā)商在最近2年都沒(méi)有拿地,土地儲(chǔ)備開(kāi)始不足,現(xiàn)金則相對(duì)充裕,隨著經(jīng)濟(jì)形勢(shì)有望在今年年中轉(zhuǎn)好,下半年或?qū)⒂袇^(qū)域性的大型發(fā)展商進(jìn)場(chǎng)拿地。

  猜想之

  五

  融資環(huán)境趨向?qū)捤?/strong>

  自去年12月初國(guó)務(wù)院發(fā)布的“金融30條”表示將“開(kāi)展房地產(chǎn)信托投資基金試點(diǎn),拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道”后,12月17日召開(kāi)的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議上更首次態(tài)度鮮明地表示將支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求,房地產(chǎn)企業(yè)的融資環(huán)境有望在2009年出現(xiàn)明顯改善。

  2008年房地產(chǎn)企業(yè)的融資問(wèn)題極為突出。在之前房地產(chǎn)調(diào)控和緊縮銀根政策下,銀行信貸閘門緊閉。另一方面,股市連續(xù)下挫,地產(chǎn)股更成為市場(chǎng)拋售的對(duì)象,上市融資大門幾乎被徹底關(guān)閉。一些大型開(kāi)發(fā)商只有靠發(fā)行房地產(chǎn)信托產(chǎn)品、私募甚至民間高利貸以解資金之渴。

  進(jìn)入年末,伴隨著中央穩(wěn)定樓市新政措施的不斷推出,房地產(chǎn)信貸之路也逐漸放寬。去年12月初發(fā)布的“金融30條”表示,將“開(kāi)展房地產(chǎn)信托投資基金試點(diǎn),拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道”。12月17日召開(kāi)的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議態(tài)度鮮明地表示將支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求,并有針對(duì)性地提出“加大對(duì)中低價(jià)位、中小套型普通商品住房建設(shè)特別是在建項(xiàng)目的信貸支持,對(duì)有實(shí)力有信譽(yù)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)兼并重組提供融資和相關(guān)金融服務(wù)”。

  在明確鼓勵(lì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的多個(gè)政策出臺(tái)后,多位銀行和地產(chǎn)業(yè)界人士已經(jīng)表示,明確提出加大對(duì)房地產(chǎn)在建項(xiàng)目的信貸支持力度,意味著國(guó)務(wù)院已經(jīng)為今年的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款市場(chǎng)確定了基調(diào),其鼓勵(lì)刺激的態(tài)度不言而喻。英大證券研究所所長(zhǎng)李大霄表示,加大對(duì)中低價(jià)和中小套型在建項(xiàng)目的支持,會(huì)使這部分房地產(chǎn)商資金鏈緊張的局面得到一定程度的緩解。而對(duì)于實(shí)力的房地產(chǎn)商來(lái)說(shuō),提供融資和相關(guān)金融服務(wù)的政策利于其開(kāi)展兼并重組,也是一個(gè)加大產(chǎn)業(yè)集中度進(jìn)行穩(wěn)健擴(kuò)張的好時(shí)機(jī)。

  根據(jù)廣東省省情調(diào)查研究中心一份報(bào)告顯示,2007年廣東省房地產(chǎn)貸款同比增長(zhǎng)42.2%,增幅高于同期各項(xiàng)貸款增幅25.6個(gè)百分點(diǎn)。而2008年1-10月份廣東房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款同比僅增長(zhǎng)29.34%,遠(yuǎn)低于前年全年42.2%的同比增長(zhǎng)幅度。相信在政府和銀行共同營(yíng)造出的寬松地產(chǎn)融資環(huán)境下,開(kāi)發(fā)商普遍遇到的融資難問(wèn)題有望在2009年逐步得到緩解。(記者王昊)

  猜想之

  六

  保障住房面臨考驗(yàn)

  全國(guó)投入9000億進(jìn)行保障性住房建設(shè),無(wú)疑是住房政策的一大亮點(diǎn)。而如何更好地落實(shí)住房保障這一民生政策,在2009年卻是對(duì)政府一個(gè)考驗(yàn)。

  根據(jù)廣州市國(guó)土房管局公布的2008年至2012年住房建設(shè)規(guī)劃,今后5年將建設(shè)7.42萬(wàn)-10.76萬(wàn)套政府保障型住房,占住房建設(shè)總體規(guī)模的12%。

  2008年11月26日,廣州首批經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)始推出,登記結(jié)果卻是遇冷。3648戶合資格家庭中有僅1498戶家庭登記了購(gòu)房意向,登記數(shù)量約為推售量的69.84%。市民棄購(gòu)的原因則主要是目前還不急于購(gòu)房,或者排名靠后,認(rèn)為選剩的經(jīng)適房不夠好,房屋面積太大、總價(jià)過(guò)高等。而房管局也認(rèn)為經(jīng)適房面積較大、總價(jià)高是市民棄購(gòu)的主要原因。

  此外,保障性住房普遍位于偏遠(yuǎn)郊區(qū),在交通、硬件配套上的落后,導(dǎo)致生活不便,也是保障性住房遇冷的原因之一。如廣州市2007年開(kāi)始在金沙洲建設(shè)的大型新社區(qū),包括廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、回遷房等。但目前整個(gè)金沙洲新社區(qū)的入住率尚不足三分之一。新社區(qū)的生活成本仍然較高,使中低收入群體難以長(zhǎng)期維持。在2009年,如何做好保障性住房的先行建設(shè)規(guī)劃,最大限度地考慮降低居住生活成本,應(yīng)該成為保障性住房體系建設(shè)納入考慮的因素。有專家建議,通過(guò)舊城改造等方式,在市區(qū)收購(gòu)二手房進(jìn)行改造后配建廉租房,不失為一種替代解決方案。

  隨著房?jī)r(jià)的不斷回調(diào),限價(jià)房項(xiàng)目正在遭遇定價(jià)尷尬。原本為了調(diào)節(jié)高房?jī)r(jià),讓中低收入者能買上低價(jià)房而出現(xiàn)的限價(jià)房,此次被業(yè)界人士評(píng)論為頗有雞肋的感覺(jué)。2008年9月,廣州市國(guó)土房管局公布了全市所有10個(gè)限價(jià)房樓盤、共計(jì)近3萬(wàn)套限價(jià)房的銷售時(shí)間表,然而至今仍有4個(gè)項(xiàng)目共計(jì)建筑面積540763平方米尚未推出。由于目前房?jī)r(jià)走勢(shì)還在不斷回調(diào)中,限價(jià)房已不被市場(chǎng)看好,這幾個(gè)項(xiàng)目延遲推出已是必然。盡管如此,2009年限價(jià)房項(xiàng)目的歷史使命是否已經(jīng)完成,現(xiàn)在還難以斷言。

  猜想之

  七

  現(xiàn)金為王創(chuàng)新至上

  2007年“土地為王”,不斷擴(kuò)張土地儲(chǔ)備成為房地產(chǎn)企業(yè)品牌擴(kuò)張的主要方式。而到2008年,通過(guò)多種渠道增強(qiáng)現(xiàn)金流,以“資金為王”來(lái)實(shí)現(xiàn)企業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展,以度過(guò)這個(gè)房地產(chǎn)的冬天。

  專家預(yù)計(jì)2009年上半年樓市仍將處于深度調(diào)整期,企業(yè)的資金運(yùn)作和融資能力以及項(xiàng)目管理水平開(kāi)始真正顯露。今后,行業(yè)分化將加劇。無(wú)論是股權(quán)轉(zhuǎn)讓、合作,至放棄某些高成本項(xiàng)目,在房地產(chǎn)市場(chǎng)的冬天,地產(chǎn)企業(yè)的目標(biāo)只有一個(gè):保存實(shí)力,健康過(guò)冬。

  2009年,盡管信貸緊縮局面有所松綁,但房地產(chǎn)行業(yè)資金短缺狀況仍將維續(xù),以往企業(yè)要獲得資金通常依靠銀行貸款和銷售回款,而在市場(chǎng)調(diào)整期成交萎縮,銷售回款的壓力比較大。除了繼續(xù)尋求銀行信貸、通過(guò)上市渠道募集資金之外,越來(lái)越多的房地產(chǎn)企業(yè)傾向于通過(guò)發(fā)公司債、項(xiàng)目股權(quán)轉(zhuǎn)讓、出售項(xiàng)目、尋求外資合作伙伴等方式實(shí)現(xiàn)融資,增強(qiáng)現(xiàn)金流,保持低成本穩(wěn)健發(fā)展。強(qiáng)調(diào)風(fēng)險(xiǎn)控制,放緩?fù)顿Y速度,以品牌加盟、戰(zhàn)略合作等方式抱團(tuán)取暖,也成為房地產(chǎn)企業(yè)過(guò)冬的選擇方式之一。

  2008年已經(jīng)過(guò)去,許多房地產(chǎn)商的年度銷售成績(jī),都沒(méi)有達(dá)到預(yù)定的銷售目標(biāo)。在2009年走出低谷,在新的形勢(shì)下取得理想的銷售成績(jī),成為許多開(kāi)發(fā)商努力變革和求新要達(dá)到的目標(biāo)。低迷市道中,消費(fèi)者購(gòu)房更為謹(jǐn)慎,出手前貨比三家,對(duì)于住宅的設(shè)計(jì)等細(xì)節(jié)各方面也更挑剔。許多發(fā)展商認(rèn)識(shí)到,在此時(shí),提高樓盤的性價(jià)比是重點(diǎn),比單純的降價(jià)更有意義。在產(chǎn)品創(chuàng)新、服務(wù)創(chuàng)新、營(yíng)銷創(chuàng)新上下更多的功夫。面對(duì)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng),是否注重產(chǎn)品細(xì)節(jié)、是否重視人本,都考驗(yàn)著地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的產(chǎn)品創(chuàng)新能力,影響到產(chǎn)品銷售成敗!白龊卯a(chǎn)品,做好營(yíng)銷”,成為許多地產(chǎn)商今年更為重視的口號(hào)。

  猜想之

  八

  產(chǎn)品豐富多極分化

  2008年,房?jī)r(jià)高位盤整,中小戶型項(xiàng)目大批入市,限價(jià)房和經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目沖擊市場(chǎng),大戶型單位一統(tǒng)天下的局面已然改變。而進(jìn)入2009年,這種中小戶型引領(lǐng)風(fēng)騷,各類型產(chǎn)品百花爭(zhēng)艷的局面預(yù)計(jì)將在廣州樓市有更加突出的表現(xiàn)。

  去年“90/70”政策進(jìn)入效果顯現(xiàn)期,海量小戶型單位進(jìn)入市場(chǎng),改變了廣州樓市的住房供應(yīng)結(jié)構(gòu),同類型產(chǎn)品間的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)一步加劇。為求突圍,除了好的地段、有競(jìng)爭(zhēng)力的價(jià)格外,小戶型本身的產(chǎn)品設(shè)計(jì),受到格外重視。

  “DIY空間”的概念在去年格外流行。這些可變戶型的設(shè)計(jì)都相當(dāng)巧妙,購(gòu)房者只要將贈(zèng)送的入戶花園和露臺(tái)進(jìn)行小調(diào)整,就可以輕松實(shí)現(xiàn)戶型的一房變二房,二房變?nèi)。在?duì)于追求更劃算、更超值產(chǎn)品的購(gòu)房者來(lái)說(shuō),這樣的房子也有更多的吸引力。在今年,產(chǎn)品設(shè)計(jì)上的追求將使創(chuàng)新產(chǎn)品更多地在市場(chǎng)上出現(xiàn)。

  此外,毛坯房在去年的樓市銷售中同樣以價(jià)格劃算,交樓快速等優(yōu)點(diǎn)獲得消費(fèi)者歡迎。鳳凰城、山水城等品牌大盤都憑借毛坯房,為消費(fèi)者提供價(jià)廉物美選擇,并獲得持續(xù)暢銷。預(yù)計(jì)今年的廣州樓市,毛坯房將依然會(huì)成為部分發(fā)展商吸引購(gòu)房者的一張好牌。

  同樣的,市場(chǎng)也不總是千篇一律一成不變。一些注重精品意識(shí),強(qiáng)調(diào)性價(jià)比和產(chǎn)品自身品質(zhì)的大戶型樓盤卻同樣能獲得理想成交。去年末如廣州星河灣、合景·領(lǐng)峰等豪宅項(xiàng)目,憑借精品大宅的理念,以超豪華的的交樓裝修標(biāo)準(zhǔn),備受買家追捧。

  隨著今年的房地產(chǎn)市場(chǎng)政策轉(zhuǎn)向鼓勵(lì)自住消費(fèi),支持改善型購(gòu)房消費(fèi)系列措施也陸續(xù)出臺(tái)。而對(duì)于“90/70”政策的調(diào)整,很可能成為今年樓市政策變局的又一猜想。作為近幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的標(biāo)志性政策,“90/70”政策是執(zhí)行最為嚴(yán)格、對(duì)市場(chǎng)考驗(yàn)最大的政策之一。根據(jù)專家分析,如果松綁“90/70”政策,將導(dǎo)致大面積豪宅比例增加,大戶型住宅的供應(yīng)量、設(shè)計(jì)、價(jià)格等方面也將發(fā)生變化。

  猜想之

  九

  行業(yè)洗牌即將加速

  2008年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入一輪跌宕起伏的調(diào)整,房?jī)r(jià)不斷回調(diào),但成交量卻起色并不明顯。盡管中央政府已經(jīng)出臺(tái)鼓勵(lì)購(gòu)房消費(fèi)的種種利好措施,2009年的房地產(chǎn)市場(chǎng)顯然仍將在一段時(shí)間內(nèi)處于調(diào)整期內(nèi),在市場(chǎng)信心恢復(fù)之前,行業(yè)的洗牌過(guò)程無(wú)疑將進(jìn)一步加速。

  2008年,巨大的資金缺口和過(guò)高的負(fù)債率,使不少開(kāi)發(fā)商緊繃的資金鏈出現(xiàn)幾欲斷裂的驚險(xiǎn)景象。開(kāi)發(fā)商卷款走人,項(xiàng)目拋售轉(zhuǎn)讓,高價(jià)地王割肉放棄等等案例已經(jīng)出現(xiàn)。

  雖然,政府支持自住購(gòu)房消費(fèi)和刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)成交的措施接連浮出水面,政策組合拳對(duì)于刺激樓市復(fù)蘇的效果卻難有立竿見(jiàn)影的效果。專家分析,受制于經(jīng)濟(jì)大環(huán)境因素影響,樓市新政效果的滯后性,以及廣州樓市消費(fèi)的務(wù)實(shí)特點(diǎn),樓市成交量不會(huì)迅速出現(xiàn)明顯反彈。

  2009年,房地產(chǎn)行業(yè)的洗牌即開(kāi)始加速之勢(shì),一些擁有較充足現(xiàn)金流、擁有優(yōu)質(zhì)品牌企業(yè)將獲得擴(kuò)大市場(chǎng)份額的最佳時(shí)機(jī)。一方面,在信貸總體仍然較緊和行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)未釋放之下,中小開(kāi)發(fā)商資金來(lái)源被壓縮,而品牌企業(yè)尤其是上市企業(yè)更容易獲得銀行貸款和其它融資機(jī)會(huì)。同時(shí),在市場(chǎng)的觀望氛圍中,優(yōu)質(zhì)品牌企業(yè)的樓盤也較受市場(chǎng)認(rèn)可,銷售形勢(shì)相對(duì)較好,資金回籠優(yōu)勢(shì)更加明顯。另一方面,市場(chǎng)前景在短期難以走出調(diào)整復(fù)蘇的情況下,眾多屯有土地的中小開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目、獲利出局的可能性增大,也為優(yōu)質(zhì)品牌企業(yè)通過(guò)兼并收購(gòu)迅速提升市場(chǎng)份額提供了客觀可能。

  2009年,品牌房地產(chǎn)企業(yè)憑借良好的融資能力、豐富的土地儲(chǔ)備、優(yōu)秀的管理能力和產(chǎn)品開(kāi)發(fā)能力等綜合優(yōu)勢(shì),無(wú)疑將有更大的機(jī)率安然度過(guò)房地產(chǎn)的冬天,并贏得更大的市場(chǎng)份額。(記者李廣軍)

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直隸巴人的原貼:
我國(guó)實(shí)施高溫補(bǔ)貼政策已有年頭了,但是多地標(biāo)準(zhǔn)已數(shù)年未漲,高溫津貼落實(shí)遭遇尷尬。
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