進(jìn)入2009年，與股市持續(xù)上漲相呼應(yīng)，不少城市樓市的成交量都有所上升，在觀(guān)望許久后，長(zhǎng)時(shí)間積累的需求在春節(jié)期間開(kāi)始得到釋放。此外，近日北京房?jī)r(jià)自2004年以來(lái)出現(xiàn)了首次同比下降。樓市是否已走出寒冬開(kāi)始回暖，成為人們關(guān)注的熱點(diǎn)。

　　京城樓市量降價(jià)未跌

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，1月份京城二手房市場(chǎng)買(mǎi)賣(mài)客戶(hù)量環(huán)比減少近10.0%，成交量環(huán)比下降12.3%，同比下降5.8%。新房市場(chǎng)由于受到位置、項(xiàng)目品質(zhì)以及保障性住房大量上市等多方面因素的影響，1月份成交量環(huán)比下降了47%，同比則僅微漲3.9%。

　　據(jù)國(guó)家發(fā)展改革委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局日前發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，1月份，北京的房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比下降0.2個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比也是下降0.2個(gè)百分點(diǎn)。北京市統(tǒng)計(jì)局副局長(zhǎng)于秀琴稱(chēng)，這是北京房?jī)r(jià)自2004年以來(lái)出現(xiàn)的首次同比下降。

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)分析，由于在價(jià)格方面，營(yíng)業(yè)稅的減免以及貸款利率的降低在一定程度上減輕了消費(fèi)者的購(gòu)房負(fù)擔(dān)，隨著節(jié)后進(jìn)京人數(shù)的增加以及政策效應(yīng)的進(jìn)一步顯現(xiàn)，2月份二手房交易量將出現(xiàn)比較明顯的增長(zhǎng)。但是，由于新房集中在開(kāi)發(fā)商手中，價(jià)格調(diào)整相對(duì)靈活，并且長(zhǎng)時(shí)間的市場(chǎng)觀(guān)望使得開(kāi)發(fā)商確實(shí)存在一定的銷(xiāo)售壓力，因此消費(fèi)者對(duì)新房降價(jià)的期待遠(yuǎn)高于二手房，新房成交量的破冰恐怕仍需寄望于降價(jià)。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，最近一周，北京樓市成交量幾乎恢復(fù)到了2007年的平均單日成交量水平，市場(chǎng)增長(zhǎng)勢(shì)頭明顯。

　　上海樓市尚欠暖意

　　1月份上海新房市場(chǎng)延續(xù)了去年12月份的冷淡，成交量和價(jià)格都未出現(xiàn)太大起色。值得注意的是，上海二手房市場(chǎng)的活躍度要高于新房市場(chǎng)。業(yè)內(nèi)人士分析，其原因在于，選擇春節(jié)前購(gòu)買(mǎi)婚房的消費(fèi)者購(gòu)房意愿比較急切。此外，在政策優(yōu)惠及貸款利率下調(diào)等利好因素的支撐下，1月份上海二手房市場(chǎng)門(mén)店客戶(hù)咨詢(xún)量有所增加。但春節(jié)長(zhǎng)假期間，上海二手房買(mǎi)賣(mài)成交量并未提高，反而出現(xiàn)了8%的下滑，成交價(jià)格下降近1%，其中黃浦區(qū)跌幅最大，達(dá)1.55%。

　　據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)黃浦區(qū)瞿溪路加盟店反映，自去年10月份以來(lái)，上海二手房?jī)r(jià)格基本保持穩(wěn)定，尤其是內(nèi)環(huán)以?xún)?nèi)的二手房，由于較好的地理位置以及2010年世博會(huì)的樓市利好，使得許多業(yè)主不愿大幅降價(jià)。只是隨著觀(guān)望期的不斷持續(xù)，不少急于用錢(qián)的業(yè)主選擇降價(jià)拋盤(pán)，在一定程度上拉低了成交價(jià)格。不過(guò)，利率優(yōu)惠等導(dǎo)致成本降低的利好政策，有望在春節(jié)假期過(guò)后的2月份對(duì)市場(chǎng)交易產(chǎn)生影響。

　　深圳新房存量壓力大

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，1月份深圳新房市場(chǎng)成交量環(huán)比減少43.7%，其中羅湖區(qū)跌幅最大，為58.5%，另外五區(qū)成交量也都出現(xiàn)了30%-50%的下降。經(jīng)過(guò)2008年新房市場(chǎng)的消化與補(bǔ)給之后，2009年1月份深圳新房市場(chǎng)存量同比增長(zhǎng)了16.4%，市場(chǎng)處于供過(guò)于求的狀態(tài)，這對(duì)2009年新房與二手房的銷(xiāo)售造成了一定壓力。

　　盡管1月深圳二手房成交價(jià)格基本保持12月份的水平，并未出現(xiàn)明顯波動(dòng)。但由于2008年深圳人對(duì)樓市深度觀(guān)望，許多剛性需求暫被抑制，1月5日營(yíng)業(yè)稅減免政策的正式施行，被抑制的需求有所釋放，助推了二手房成交量的上漲。1月份深圳二手房成交量同比增長(zhǎng)了84.0%，環(huán)比增長(zhǎng)9.9%。

　　政策催化的暫短回暖

　　業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，從2009年1月份樓市的情況看，除深圳二手房交易量有所上升以外，京、滬、深三地樓市成交量均有一定下滑，春節(jié)過(guò)后不少城市成交有所上升只是累積的需求在調(diào)控政策催化下得到釋放的暫短性回暖。

　　SOHO中國(guó)潘石屹認(rèn)為，從去年11月份開(kāi)始樓市成交量回升，但有50%以上的成交量是來(lái)自保障性住房。

　　中原地產(chǎn)華北區(qū)董事總經(jīng)理李文杰認(rèn)為，本次市場(chǎng)快速上行實(shí)際上從2008年的12月底就已經(jīng)開(kāi)始顯現(xiàn)苗頭，市場(chǎng)信心的恢復(fù)動(dòng)力主要來(lái)源于中央政府對(duì)經(jīng)濟(jì)層面的投入加大。特別是今年1月份以來(lái)，各銀行對(duì)各行業(yè)的信貸井噴式的增長(zhǎng)創(chuàng)造單月信貸規(guī)模及增量的歷史新高，對(duì)整體經(jīng)濟(jì)回升及市場(chǎng)信心起到關(guān)鍵作用，房地產(chǎn)行業(yè)借整體市場(chǎng)的恢復(fù)成交量反彈。但他稱(chēng)眼下交易量的上升為短期的“小陽(yáng)春”，后市的支撐是有問(wèn)題的，不確定性十分高，甚至樓市交易量或信心再次回落的可能性還是十分大的。

　　李文杰分析，銀行受到刺激經(jīng)濟(jì)的信貸規(guī)模擴(kuò)大的政策要求，肯定傾向于盡早將信貸放出，但是銀行將首批信貸放出后，一定對(duì)后續(xù)的客戶(hù)加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理及加強(qiáng)資信審查，隨著客戶(hù)的年報(bào)出臺(tái)，企業(yè)的盈利能力及盈利趨勢(shì)令人擔(dān)心，預(yù)計(jì)信貸規(guī)模也必將快速減少。

　　李文杰預(yù)計(jì)，4月份后，受房屋空置及保障性住房陸續(xù)上市影響，地產(chǎn)“小陽(yáng)春”可能就風(fēng)光不再，市場(chǎng)成交量將再次回落，更多開(kāi)發(fā)商降價(jià)促銷(xiāo)將導(dǎo)致價(jià)格還有下行空間，2009年這種“先揚(yáng)后抑”的市場(chǎng)特征需要在2010年后才能逐漸恢復(fù)。