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    2月房價止跌城市進一步增加 下降壓力仍存
2009年03月20日 09:12 來源:中國證券報 發(fā)表評論  【字體:↑大 ↓小

  由于各地房屋銷售顯著回暖,同時受區(qū)域性行業(yè)熱點和題材的支持,3月份以來,地產股走勢明顯強于大盤,漲幅居行業(yè)板塊前列。

  盡管當前市場在樓市回暖的持續(xù)性這一問題上還存在一定的分歧,但是業(yè)內人士普遍認為行業(yè)“最壞的時刻已經過去”,建議關注地產板塊的交易性機會。

  房屋銷售出現回暖

  2008年11月開始,在降息減稅等利好政策刺激下,我國各重點城市房地產市場有所回暖,多數城市住宅成交量環(huán)比上漲。進入2009年,特別是2月份以來,主要城市住宅交易量持續(xù)大幅反彈,階段性的成交高峰在不同地區(qū)先后出現。

  國家統(tǒng)計局數據顯示,2009年1-2月,全國商品房銷售面積達到5131萬平方米,同比微降0.3%,銷售額達到2397億元,同比增長11.2%;其中,商品住宅銷售面積和銷售額分別同比增長1.1%和13.1%。分析人士指出,重點城市住宅成交量增長較為明顯。12個重點城市中,除武漢、青島和上海住宅成交面積同比下滑外,其他城市均出現較大幅度上漲,且漲幅均超過15%,深圳同比增幅達到最大為225.6%。

  從近期研究機構的跟蹤數據來看,目前各地樓市銷量仍然比較暢旺,“小陽春”行情繼續(xù)演繹。安信證券認為,主導近期房屋銷售環(huán)比持續(xù)回升的原因有二:一是金融等政策利好的累積效應,二是剛性需求大量釋放。銀河證券表示,金融稅費政策調整逐步發(fā)揮效果,宏觀經濟觸底回穩(wěn),成交放大、價格下行趨緩,令市場上壓抑了1年多的剛性需求快速釋放,加上流動性增加,商品房交易量的持續(xù)回升。

  在樓市成交量回暖的同時,存量商品房的消化也有所加速,加之開發(fā)商新房供應量減少、新開工面積大幅下降,部分城市可售面積開始加速減少,預期未來的庫存壓力將減輕。另外,地產市場已經度過“量價齊跌”的階段,房價整體步入滯降期,部分城市和地區(qū)甚至出現了房價的結構性反彈。

  行業(yè)趨勢存在分歧

  在經歷08年的大幅下滑之后,地產行業(yè)積極的變化引發(fā)了廣泛關注,并被部分研究機構視為是行業(yè)趨勢性變化的標志。行業(yè)轉暖的訊息撩撥著地產板塊的“神經”,成交數據傳導至二級市場,令地產股盤中不時“躁動”,近期走勢更得以持續(xù)超越大盤。據WIND統(tǒng)計,3月3日至3月19日,房地產行業(yè)指數累計上漲21.06%,大幅領先于同期滬深300指數11.31%的漲幅。

  基于板塊走勢與行業(yè)盈利預期的高相關,樓市回暖是否具備持續(xù)性成為近期市場的焦點。成交回暖的持續(xù)性可以歸結為對地產行業(yè)趨勢的判斷,目前來看,市場在這一問題上仍然存在分歧。

  從成交大幅回升、庫存壓力緩解這兩個現象出發(fā),銀河證券認為,房地產業(yè)已經見底,市場回暖將會延續(xù)。分析師表示,由于我國正處于城市化進程的加速過程中,同時我國當前住房水平低下,因此首次住房的剛性需求和改善性需求非常大。政府采取的信貸和稅收優(yōu)惠政策以及部分城市房價基本調整到位,使得有效需求再度釋放。隨著傳統(tǒng)銷售旺季的來到,以及我國經濟刺激計劃逐步實施對宏觀經濟的穩(wěn)定作用顯現,預計房地產市場回暖將會延續(xù)。

  但是國泰君安表示,近期房地產市場的回暖仍然不能作為市場根本反轉的標志。理由主要有以下幾點:第一,盡管政策利好和房價下調助推剛性需求釋放,但成交量的主體是中小戶型和中低檔房,改善性需求和投資性需求尚未被激發(fā);第二,3-5月份一般是房地產成交的旺季,具有特殊性;第三,不排除部分地產商蓄意炒作,導致房地產交易和價格數據失真;另外,存量房壓力還是比較大。分析師預計房市出現明顯好轉還需等到第三季度以后。

  東方證券分析師表示,目前金融危機的風險還未消除,收入預期減弱、經濟增長乏力的影響將會抑制整體市場容量及價格回升空間,房地產企業(yè)對行業(yè)趨勢仍舊比較謹慎。安信證券也認為,只有在庫存持續(xù)下滑、成交維持高水平、房價趨穩(wěn)以后,才可被視為是行業(yè)轉暖趨勢確立的標志。目前多數機構都認為房價還將有下降空間。

  總的來看,目前成交量放大的持續(xù)性還需要驗證,現在判斷行業(yè)已經走出低谷、未來將持續(xù)回暖甚至高漲還為時過早,但是,“最壞的時刻正在過去”或已成為市場共識。

  房價調整空間有限

  在本輪樓市的“小陽春”行情中,房價依然是促進銷售的主要因素之一,也被視為觀察行業(yè)盈利預期變化的核心指標。盡管2月份新房價格止跌的城市進一步增加,但是市場人士表示,目前國內房價仍舊存在下降的壓力,但是下降的幅度已不大。

  東方證券認為,政策支持自住型和改善型購房需求,將支持房地產業(yè)健康發(fā)展;銀行信貸放松也提高了居民的購房支付能力。分析師指出,開發(fā)商貸款有放松跡象,企業(yè)現金流壓力有所緩解,降價動力不足,目前的成交持續(xù)回暖,也預示著未來房價下跌空間有限。

  光大證券分析師從供給面考察了房價調整的內在動力,認為隨著庫存壓力的緩解和開發(fā)商現金流狀況的改善,開發(fā)商沒有太多的動力進一步大幅下調房價。中金公司預計,房價將于09年四季度最終見底,未來價格走勢更多體現在結構性調整和區(qū)域性波動。事實上,如果價格再出現過于迅速的止跌回穩(wěn),也可能引發(fā)需求再次收縮的風險。

  2月中旬以來,地產股持續(xù)有良好表現,目前地產股的估值吸引力有所下降。但是,由于3-5月份是傳統(tǒng)的房地產銷售旺季,因此短期內房地產銷售量仍會環(huán)比正增長的概率較大。一線地產股由于抗風險能力突出可以享受一定的估值溢價,建議投資者關注相關的交易性機會。

【編輯:位宇祥
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直隸巴人的原貼:
我國實施高溫補貼政策已有年頭了,但是多地標準已數年未漲,高溫津貼落實遭遇尷尬。
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