昨天，記者從佑威房地產(chǎn)研究中心了解到，上海樓市單日成交量屢創(chuàng)近一年來新高，預(yù)計(jì)整個(gè)3月成交量將超過140萬平方米，接近樓市熱銷的07年11月的成交量。關(guān)于這一現(xiàn)象是否可以看作樓市朝兩年前的高峰復(fù)蘇的標(biāo)志點(diǎn)，正成為業(yè)界的討論焦點(diǎn)。

　　3月份成交量是1月份3倍

　　根據(jù)佑威·樓市通系統(tǒng)昨日提供的數(shù)據(jù)，上海樓市在上周六創(chuàng)下了單日成交量逼近2007年高峰數(shù)值的新高。上周(3月16日-3月22日)上海市商品房成交面積為45.61萬平方米，相比前周增加了17%，全市商品房成交均價(jià)為12139元/平方米，相比前周略微下跌了2%；商品住宅成交面積為37.1萬平方米，相比前周再次大幅上漲17%，成為74周以來成交量最高的一周。其中單日成交量連創(chuàng)新高，3月21日達(dá)到了7.1萬平方米，逼近07年10月13日樓市高峰時(shí)期的7.38萬平方米。

　　整個(gè)3月，上海前22天的商品住宅成交量已接近100萬平方米，預(yù)計(jì)整個(gè)3月成交量將超過140萬平方米，接近樓市熱銷的07年11月的成交量。按照140萬平方米的成交量估算，3月份上海樓市成交量將遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過2月份81萬平方米的成交總量，且?guī)缀跏?月份全月成交量的3倍。

　　在中國指數(shù)研究院重點(diǎn)監(jiān)測的全國30個(gè)城市中，有24個(gè)城市2月住宅成交面積環(huán)比上升，占到八成，10個(gè)城市環(huán)比增幅超過50%，這一趨勢還在加快。

　　開發(fā)商變降價(jià)為漲價(jià)

　　在經(jīng)歷了一年多時(shí)間的行業(yè)低迷后，一些開發(fā)商開始改變降價(jià)促銷的方式，轉(zhuǎn)而醞釀漲價(jià)。記者了解到，上海的大華錦繡華城、慧芝湖花園等，廣州的光大花園、江南苑等，以及北京以萬科領(lǐng)銜的樓盤，還有重慶、南京等區(qū)域，自2月份開始都先后出現(xiàn)漲價(jià)樓盤，漲幅在1.9%~20%之間。

　　開發(fā)商的提價(jià)，讓中國樓市很可能再現(xiàn)“越漲價(jià)越火爆”的怪現(xiàn)象。佑威房地產(chǎn)研究中心副主任陸騎麟認(rèn)為，近期商品住宅成交量節(jié)節(jié)攀升，屢創(chuàng)新高，上海3月的成交量必將超過100萬，接近07年樓市開始回調(diào)時(shí)11月的成交量。這與媒體報(bào)道開發(fā)商即將漲價(jià)，刺激購房者提前入市“抄底”有關(guān)。但是他認(rèn)為，在短期內(nèi)成交量急劇回升并不能保證樓市長期穩(wěn)定的回暖。

　　華泰證券研究員張馳飛也持同樣看法，他認(rèn)為樓市是否真正走出低谷，還需要成交量在未來幾個(gè)月里保持在較高的穩(wěn)定水平。開發(fā)商和相關(guān)管理部門顯然也密切關(guān)注著樓市的走向，但他們的一舉一動(dòng)都將影響樓市復(fù)蘇的進(jìn)程。由于去年底出臺(tái)的救市政策多數(shù)只有一年有效期，如果面對樓市成交量上升，政策面有所轉(zhuǎn)向，那尚未企穩(wěn)的樓市難免風(fēng)雨飄搖。而等待已久的開發(fā)商更可能趁復(fù)蘇之機(jī)過度提價(jià)，這也可能挫傷購房者的積極性。

　　消費(fèi)者應(yīng)警惕“假按揭”

　　記者走訪上海一些樓盤和中介機(jī)構(gòu)后發(fā)現(xiàn)，剛性需求確實(shí)開始釋放。很多購房者都是購房作為婚房，或者通過以小換大來改善居住條件。

　　但是也有專家認(rèn)為，樓市目前的“復(fù)蘇”只是假象。經(jīng)濟(jì)學(xué)家時(shí)寒冰認(rèn)為，假按揭在很大程度上導(dǎo)致了目前樓市的火爆表象，他提醒消費(fèi)者警惕“假按揭騙局”。

　　所謂假按揭，是指開發(fā)商為資金套現(xiàn)，將手中的存量住房以虛構(gòu)的買房人(內(nèi)部職工或開發(fā)商親屬或素不相識(shí)的人)的名字購買，從銀行套取購房貸款。程序一般如下：開發(fā)商通過給身份證持有人一定數(shù)額的報(bào)酬，有償使用對方身份證，并由身份證持有人在按揭貸款合同上簽字，簽字完成，銀行即根據(jù)合同向開發(fā)商放款，開發(fā)商提前收回投資。開發(fā)商和身份證持有人之間還會(huì)有一個(gè)協(xié)議，包含開發(fā)商承諾不需要身份證持有人承擔(dān)任何債務(wù)以及保密條款等內(nèi)容。

　　時(shí)寒冰認(rèn)為，住房成交量在今年以來突然放量，有三個(gè)原因。一是保障性住房占比增大。二是在國家減少交易環(huán)節(jié)的稅收后，為投機(jī)大開綠燈，二手房交易被激活。第三個(gè)原因最重要，就是假按揭套現(xiàn)的結(jié)果。他指出，假按揭是一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁過程。開發(fā)商通過假按揭，提前變現(xiàn)利潤，把包袱和風(fēng)險(xiǎn)悉數(shù)丟給銀行，完全占據(jù)主動(dòng)。由于房價(jià)估值越高，假按揭從銀行套取的資金越多，開發(fā)商自然傾向于提高價(jià)格，這正是房價(jià)與房屋成交量同步上升的根本原因。