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    牛刀:“房企收益不足5%”不能否認開發(fā)商暴利
2009年04月25日 10:27 來源:新京報 發(fā)表評論  【字體:↑大 ↓小

  從報表上看,上市公司凈資產(chǎn)收益率確實不高,尤其是把十家上市公司綜合在一起來平均一下,不僅不高,也不科學(xué),更不能說明問題。這十年,幾乎所有的房地產(chǎn)上市公司都在進行規(guī)模擴張,資產(chǎn)增長速度比其他產(chǎn)業(yè)平均起來要快近10倍甚至幾十倍。只有透過資產(chǎn)的爆發(fā)式增長,才能發(fā)現(xiàn)中國的上市房企,利潤是多么驚人,上富豪榜是多么容易。

  中國的開發(fā)商和國外的開發(fā)商不同,自身沒有什么實體,而且大多數(shù)開發(fā)企業(yè)不持有物業(yè),簡單地理解,中國的開發(fā)企業(yè)還處于產(chǎn)業(yè)的初級階段,即土地運營商階段,打個不恰當?shù)谋扔鳎拖褓Q(mào)易公司的皮包階段,最大的資源是和地方政府及銀行的關(guān)系,最大的手段是在土地儲備上的不正當競爭。這樣的產(chǎn)業(yè),資產(chǎn)擴張如此迅猛,排除暴利,不可能再找到其他原因。

  那么,為什么開發(fā)商用凈資產(chǎn)收益率來刺激公眾的眼球,從而否認暴利呢?一個最重要的原因是公眾不太能發(fā)現(xiàn)中國開發(fā)商暴利的本質(zhì)特征,即金融杠桿和土地壟斷的結(jié)合。這是具有中國特色的土地管理體制造成的。在一些地方,招多少、拍多少,是由地方政府說了算,不是隨市場需求來交易的,這種體制是開發(fā)商暴利產(chǎn)生的最大原因。

  房企利用銀行杠桿實現(xiàn)暴利經(jīng)過了兩個階段,前十年是空手套白狼的階段,潘石屹、馮侖的第一桶金都是這么來的。后十年,是可約束放大資產(chǎn)階段,表現(xiàn)為以少量資金撬動銀行巨額貸款。這個階段的開始,是用一點公關(guān)費,從政府手里拿到土地證再用土地證進行兩倍以上的價值評估,然后用評估后的價值去銀行貸款,再用貸款的錢償還一部分土地費,然后,設(shè)計商、建筑商墊資設(shè)計開發(fā)。后一階段,因為資本流動性充足,把開發(fā)商的門檻略有抬高,基本上要求開發(fā)商自有資金達到35%,實際上沒有達到,銀行的杠桿效應(yīng)照樣在五至八倍,F(xiàn)在,流動性稍微緊張一點,政府又把開發(fā)商的門檻降低了。

  馮侖所講的“10年平均凈資產(chǎn)收益率達不到5%”,指的正是后10年。可以說,后十年正是中國房地產(chǎn)業(yè)資產(chǎn)增長最快的十年,這種非正常的增長速度最大的弊端是破壞了社會運行的規(guī)則,掠奪了社會財富,是經(jīng)濟衰退和兩極分化的焦點所在。但是,為什么馮侖拿資產(chǎn)收益率來說事呢?就算房價飛漲的2007年,地產(chǎn)上市公司的凈資產(chǎn)收益率也是基本持平,有網(wǎng)友問:用幾年前拿的地做房,比以前貴幾倍賣房,可地產(chǎn)上市公司凈資產(chǎn)收益率基本持平錢去哪兒了?隱瞞私分還是利益輸送?地產(chǎn)上市公司拿股民的錢豪賭,賭贏了錢不見了,賭輸了百姓買單,還邊賭邊抽水。要查清面粉為何貴過面包,查查參與的實權(quán)人士就OK了。

  高管隱性分賬、股東利益輸送、后期土地成本過高是賬面凈資產(chǎn)收益率較低的主要原因。因此,不能排除房地產(chǎn)業(yè)暴利,否則,就無法解釋在土地壟斷和銀行杠桿作用下的資產(chǎn)爆發(fā)式增長的行為。說地產(chǎn)上市公司10年凈資產(chǎn)收益率不足5%,只是地產(chǎn)暴利的謊言,而且一捅就破。

  □牛刀(知名房地產(chǎn)專家)

【編輯:高雪松

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直隸巴人的原貼:
我國實施高溫補貼政策已有年頭了,但是多地標準已數(shù)年未漲,高溫津貼落實遭遇尷尬。
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