經(jīng)歷過一波小陽(yáng)春行情后，上海樓市未來將要走向何方？

　　房地產(chǎn)專業(yè)咨詢代理機(jī)構(gòu)世邦魏理仕本周一發(fā)布的研究報(bào)告指出，盡管“小陽(yáng)春”的蓬勃?jiǎng)蓊^令人欣喜，開發(fā)商亦蠢蠢欲動(dòng)意圖就勢(shì)提價(jià)，但就此判斷樓市全面回暖，房?jī)r(jià)拐頭一路向上為時(shí)尚早。

　　報(bào)告認(rèn)為，不論從政策維度還是市場(chǎng)維度來考量，2009年上海住宅價(jià)格最有可能出現(xiàn)的是高不成、低不就的“維穩(wěn)”行情，支持上述判斷的有以下三方面原因：

　　首先，政府出臺(tái)的利好政策意圖十分明確，就是通過鼓勵(lì)自住需求來激活住宅市場(chǎng)，而對(duì)于投資性需求則并未改變先前的限制基調(diào)。也就是說，一方面，政府希望通過樓市的復(fù)蘇拉動(dòng)投資和消費(fèi)，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)；而另一方面，政府也不希望看到前些年導(dǎo)致房?jī)r(jià)飆升的投資熱潮復(fù)涌，以致在經(jīng)濟(jì)亟須振興之際，破壞社會(huì)安定和諧，在金融房地產(chǎn)領(lǐng)域積聚更多的風(fēng)險(xiǎn)。因此，樓市利好政策的潛臺(tái)詞是穩(wěn)定，失去了投資性需求的推波助瀾，房?jī)r(jià)就失去了快速上漲的導(dǎo)火索。

　　其次，通過2008年一年的博弈，購(gòu)房者、開發(fā)商和政府三方之間都對(duì)彼此的底線有所了解，這也降低了市場(chǎng)再次大起大落的可能性。在這一輪的住宅成交反彈之中，自住需求是絕對(duì)主力，雖然不同價(jià)格段的住宅成交在2009年2、3月份都出現(xiàn)了明顯反彈，但通過世邦魏理仕測(cè)算發(fā)現(xiàn)，反彈幅度最大的是單價(jià)在10��000元／平方米至20��000元／平方米之間的物業(yè)，2月份和3月份的成交同比增幅分別達(dá)到221%和111%(20��000元／平方米以上價(jià)格段的成交增幅分別是81%和36%；10��000元／平方米以下價(jià)格段的成交增幅分別是30%和7%)，而這一價(jià)格段正是商品住宅自住、改善需求的主力價(jià)格段。

　　報(bào)告認(rèn)為，自住需求為絕對(duì)主力的反彈性質(zhì)決定了價(jià)格如果上漲過快，接近或達(dá)到調(diào)整前的水平，部分購(gòu)房者會(huì)因?yàn)槌�出預(yù)算而延遲購(gòu)房行為，而不像投資型需求那樣購(gòu)買行為更多取決于房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲的預(yù)期。

　　此外，2008年從買賣雙方僵持到開發(fā)商被迫降價(jià)的演變過程讓購(gòu)房者愈加明白了自身在這場(chǎng)博弈中的力量和房?jī)r(jià)沒有只漲不跌的神話，從而使購(gòu)房者能夠更加理性地實(shí)施購(gòu)買行為，開發(fā)商通過種種銷售策略讓購(gòu)房者接受漲價(jià)變得比以往更加困難。

　　而2008年對(duì)于開發(fā)商而言并非一無(wú)所獲。“如果說四季度大規(guī)模的刺激樓市措施的出臺(tái)是一種對(duì)于政策底的暗示，那么今年一季度市場(chǎng)成交的迅速回升則讓開發(fā)商在自己不斷降價(jià)的過程中終于探測(cè)到了市場(chǎng)認(rèn)可的價(jià)格底部�！�

　　這兩個(gè)底部被認(rèn)為未來可能成為2009年剩下的三個(gè)季度里開發(fā)商銷售策略的一種規(guī)范，盲目地、非理性地恐慌降價(jià)出現(xiàn)的可能性很小。

　　對(duì)于開發(fā)商而言，與2008年同期相比較，由于國(guó)家信貸銀根的放松以及銷售的回暖，開發(fā)商所面臨的現(xiàn)金流壓力也明顯減輕。上海統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的最新資料顯示，今年一季度本市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲得國(guó)內(nèi)貸款233.8億元，同比增長(zhǎng)19.4%(而2008年第一季度為同比下降5.1%)。因此，不管從心理層面，還是從實(shí)際的資金支持上，與2008年相比，開發(fā)商的回旋余地明顯變大。

　　基于上述判斷，世邦魏理仕認(rèn)為，2009年的上海住宅市場(chǎng)將在政府、開發(fā)商和購(gòu)房者三方的博弈和默契中維持一種相對(duì)穩(wěn)定的局面，“穩(wěn)”字當(dāng)頭將成為主基調(diào)。