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購(gòu)買帶裝修二手房須注意三個(gè)細(xì)節(jié) 保護(hù)自身利益
2007年07月24日 10:54 來(lái)源:新聞晨報(bào)

  為了保護(hù)自己的利益,購(gòu)房人在購(gòu)買帶裝修二手房的時(shí)候,除了關(guān)注合同中付款、交房等主要條款,還需要注意三個(gè)方面:在買賣合同中把裝修及其相關(guān)的情況約定清楚;相關(guān)費(fèi)用和單據(jù)的結(jié)算交割;以及為了避稅而故意做低房?jī)r(jià)的危害。

  固定裝修設(shè)施和家具的約定

  一般來(lái)說(shuō),賣家在出售帶裝修二手房時(shí),屋內(nèi)的固定裝修設(shè)施以及部分家具都在贈(zèng)送之列。對(duì)于不可移動(dòng)的固定裝修部分,購(gòu)房人應(yīng)當(dāng)要求賣方提供原始的裝修合同、裝修項(xiàng)目詳單、裝修款收據(jù),并明確裝修的保修期限;對(duì)于已經(jīng)超過(guò)裝修公司保修期限的,可以要求售房人提供一定時(shí)間的保修承諾。

  對(duì)于裝修中的可移動(dòng)部分,如脫排油煙機(jī)、熱水器、灶具、潔具等,則應(yīng)當(dāng)明確品牌型號(hào)等內(nèi)容。家電、家具等應(yīng)當(dāng)明確具體品牌型號(hào)并要求售房人提供原始保修憑證以及付款收據(jù)。

  二手房交易中的裝修設(shè)施、家電、家具等物件如果價(jià)值過(guò)高,通過(guò)文字方式在買賣合同中約定不能完全保護(hù)到購(gòu)房人的權(quán)益,尤其是家具,一般無(wú)法像家電一樣確定具體型號(hào)來(lái)約束,給售房人留有更換的余地。因此,買賣雙方可以在合同之外對(duì)于所贈(zèng)送的家電、家具另行簽訂補(bǔ)充協(xié)議,以此保證交易能夠順利進(jìn)行。

  與房屋使用相關(guān)費(fèi)用的結(jié)算

  由于不少帶裝修的二手房都由賣家自住房拋售而來(lái)。因此,在交房時(shí),買家不僅要查看房屋內(nèi)的設(shè)施是否與合同約定的一致,還要了解水電煤、物業(yè)管理費(fèi)、有線電視、電話費(fèi)等的支付情況。在買賣合同中,雙方應(yīng)明確約定應(yīng)由哪方在交房前結(jié)清包括水、電、煤、物業(yè)管理費(fèi)、維修基金等相關(guān)費(fèi)用。

  信義房產(chǎn)的專業(yè)人士建議,在各種費(fèi)用交割完成之前,買家可以預(yù)留一部分尾款。并在買家驗(yàn)收完后再支付給賣家。

  故意做低房?jī)r(jià),買家風(fēng)險(xiǎn)大

  目前市場(chǎng)上有買賣雙方故意做低房?jī)r(jià)的現(xiàn)象,這對(duì)于買家是不利的。因?yàn)榉课莸膬r(jià)格一直在變動(dòng),而且從長(zhǎng)期來(lái)看,房?jī)r(jià)的趨勢(shì)是向上走的。對(duì)于買家來(lái)說(shuō),一方面是買進(jìn)時(shí)把房?jī)r(jià)做低,另一方面是房屋有所增值,等到了想要把房子再轉(zhuǎn)手賣出的時(shí)候,就需要為自己之前做低房?jī)r(jià)的行為多繳一筆為數(shù)不小的稅費(fèi)。

  以一套100萬(wàn)元的房子為例,如果做低房?jī)r(jià)到90萬(wàn)元,后來(lái)再以110萬(wàn)元的價(jià)格賣出。那么,根據(jù)房地產(chǎn)交易中心的買賣記錄差價(jià)就是20萬(wàn)元,而不是實(shí)際的10萬(wàn)元。這意味著買家不僅要為自己買賣房屋的價(jià)差買單,還變相地要為前業(yè)主付掉一部分稅款。

  此外,對(duì)于裝修過(guò)的二手房,降低房?jī)r(jià)款、提高裝修款,這一逃避契稅的常用招數(shù)已經(jīng)失靈。以前的交易中,買賣時(shí)雙方經(jīng)常會(huì)同時(shí)簽訂購(gòu)房合同與裝修合同,將部分房?jī)r(jià)款作為裝修款來(lái)結(jié)算,以規(guī)避房屋交易稅費(fèi)。但是,根據(jù)最新的規(guī)定,房屋買賣的契稅計(jì)稅價(jià)格為房屋買賣合同的總價(jià)款,買賣裝修房屋,裝修費(fèi)用應(yīng)包括在內(nèi),這意味著裝修費(fèi)用也需要繳納契稅,通過(guò)做低價(jià)格來(lái)逃避契稅是不可行的。(張薇)

 
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