據(jù)北京市統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年北京房屋銷售價(jià)格同比上漲了10.1%。正在人們感嘆“新盤少、房?jī)r(jià)高、買房越來(lái)越難”的時(shí)候，二手房市場(chǎng)卻在不經(jīng)意間為急于改善居住條件的人們提供了更多的選擇。

　　鏈家地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)資料顯示，雖然今年上半年北京12個(gè)行政區(qū)的二手房均價(jià)達(dá)到了8518元/平方米，同比增長(zhǎng)幅度達(dá)到33.7%，但在崇文門、馬家堡、朝青、亞北和清河等二手房成交熱點(diǎn)區(qū)域，一、二手房的價(jià)差仍然接近30%。建設(shè)年代相差不多的商品房，為什么一、二手房?jī)r(jià)格相差如此巨大？消費(fèi)者的新房情結(jié)是否應(yīng)該改變？這一現(xiàn)象引起了人們的廣泛關(guān)注。

　　三大原因?qū)е乱�、二手房�(jī)r(jià)差拉大

　　張威是北京一位30多歲的公司白領(lǐng)，工作幾年手中有了一些積蓄，這使他有了購(gòu)房的打算。由于夫妻倆都在城區(qū)工作，所以他們把購(gòu)房的目標(biāo)定位在了朝陽(yáng)區(qū)和海淀區(qū)。剛開始時(shí)，張威覺得既然買房就要買新房，什么東西都是新的好。不過(guò)他到市場(chǎng)中走了一圈后卻失望地發(fā)現(xiàn)，可供選擇的新盤實(shí)在太少了，每平方米房?jī)r(jià)動(dòng)輒萬(wàn)元以上，另外新盤的戶型通常較大，總價(jià)也比較高，實(shí)在讓人承受不起。眼看買房夢(mèng)就要破滅，這時(shí)一位朋友提醒他：為什么不到二手房市場(chǎng)去看看？真是一語(yǔ)驚醒夢(mèng)中人，張威跑了幾家中介公司后，發(fā)現(xiàn)二手房市場(chǎng)還真是一片廣闊的天地，這里各種房型、價(jià)格、配置的房屋應(yīng)有盡有。經(jīng)過(guò)多方比較，不久前，張威在青年路附近買了一套二手房，他滿意地對(duì)記者說(shuō)：“周邊的新房都賣到13000元/平方米了，我這套房也不算舊，2001年的央產(chǎn)房才賣9800元/平方米，多合適��！”

　　據(jù)鏈家地產(chǎn)副總經(jīng)理金育松介紹，從國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展規(guī)律來(lái)看，一般區(qū)域二手商品房比在售商品房平均價(jià)格低10%-15%比較正常，但現(xiàn)在北京市各區(qū)域二手商品房?jī)r(jià)格比在售商品房普遍低20%左右，一些典型區(qū)域甚至低30%以上。據(jù)鏈家地產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)，崇文門、馬家堡、朝青、亞北和清河，是目前一、二手商品房?jī)r(jià)差較大的五個(gè)區(qū)域，比如今年上半年馬家堡地區(qū)二手房成交均價(jià)為8072元/平方米，亞北區(qū)域?yàn)?310元/平方米，清河區(qū)域?yàn)?110元/平方米，這些區(qū)域新房均價(jià)每平方米都突破萬(wàn)元，一、二手房?jī)r(jià)差均在30%左右。

　　金育松認(rèn)為，五個(gè)區(qū)域在售商品房與二手房?jī)r(jià)格差距大，原因有三：第一，區(qū)域可供開發(fā)的土地稀缺，新房供應(yīng)量減少，而需求量卻不見降低，導(dǎo)致物以稀為貴，這一現(xiàn)象在崇文門區(qū)域表現(xiàn)得比較明顯。第二，區(qū)域新房集中走中高端路線，品質(zhì)高于二手房。例如，亞北區(qū)域在售或預(yù)售的商品房定位均為公寓，品質(zhì)高于區(qū)域內(nèi)絕大多數(shù)的存量商品房。第三，人們的新房情結(jié)使新建商品房更受追捧。

　　新舊房?jī)r(jià)格差距大將影響區(qū)域走勢(shì)

　　一手房與二手房之間價(jià)差拉大，對(duì)區(qū)域樓市將產(chǎn)生什么影響？金育松認(rèn)為，這一現(xiàn)象對(duì)區(qū)域市場(chǎng)至少會(huì)造成兩點(diǎn)影響：第一，會(huì)導(dǎo)致區(qū)域高價(jià)盤扎堆出現(xiàn)。通過(guò)部分高價(jià)盤率先試水，可能整個(gè)區(qū)域商品房市場(chǎng)的定位都會(huì)受到影響甚至發(fā)生根本扭轉(zhuǎn)。第二，加快區(qū)域二手商品房的價(jià)格上漲。兩者價(jià)差較大，會(huì)導(dǎo)致區(qū)域購(gòu)房需求向二手商品房轉(zhuǎn)移，供需比上升促進(jìn)二手房?jī)r(jià)格上漲。另外，一、二手房還有聯(lián)動(dòng)作用，新房?jī)r(jià)格處在相對(duì)高位，會(huì)導(dǎo)致區(qū)域二手房的價(jià)格預(yù)期值和認(rèn)同值也隨之上漲，因此，這也意味著區(qū)域二手房可能有較大升值空間。

　　當(dāng)然，需要提醒的是，真正對(duì)區(qū)域房產(chǎn)價(jià)值起決定作用的因素在于，市場(chǎng)未來(lái)需求與市場(chǎng)未來(lái)供應(yīng)是否能夠有效地對(duì)接，如果現(xiàn)在區(qū)域的房產(chǎn)價(jià)格高位運(yùn)行，而未來(lái)區(qū)域市場(chǎng)不能聚攏有效的需求，那么價(jià)格必然會(huì)回落，反之，則會(huì)繼續(xù)上漲。

　　那么消費(fèi)者該如何判斷區(qū)域的房產(chǎn)價(jià)值？到底什么才是衡量房產(chǎn)價(jià)值的標(biāo)尺？金育松認(rèn)為，一般來(lái)講，衡量房產(chǎn)價(jià)值最有效的標(biāo)尺，既不是一手房?jī)r(jià)也不是二手房?jī)r(jià)，而是售價(jià)租金比。目前，國(guó)際上衡量一個(gè)區(qū)域房產(chǎn)運(yùn)行狀況良好的售價(jià)租金比一般界定為200：1-300：1，如果售價(jià)租金比超過(guò)300：1，意味著房產(chǎn)投資價(jià)值相對(duì)變小，房產(chǎn)泡沫已經(jīng)顯現(xiàn)；如果售價(jià)租金比低于200：1，表明該區(qū)的房產(chǎn)投資潛力相對(duì)較大，房產(chǎn)后市看好。目前北京的售價(jià)租金比已經(jīng)接近國(guó)際警戒線，例如，北京一居室商品房平均總價(jià)約為37萬(wàn)元/套，一居室的月平均租金為1300元左右，售價(jià)租金比約為284：1。北京市普通住宅售價(jià)租金比正逐漸拉大的情況為市場(chǎng)傳遞了一個(gè)需要警惕的信號(hào)。

　　改新房情結(jié)為現(xiàn)房情結(jié)更理智

　　從事二手房交易的業(yè)內(nèi)人士，跟記者說(shuō)起人們普遍存在的新房情結(jié)時(shí)，總免不了有一絲恨鐵不成鋼的意味：“新的總比舊的好，買新房結(jié)婚吉利等傳統(tǒng)觀點(diǎn)依然有著廣泛的市場(chǎng)。好不容易攢點(diǎn)兒錢買房，誰(shuí)要是買了套舊房，都不好意思跟親朋好友說(shuō)。”這也被人們認(rèn)為是北京二手房市場(chǎng)難以崛起的深層原因之一。

　　其實(shí)對(duì)置業(yè)行家來(lái)說(shuō)，房子是不是新房并不是最需要考慮的要素，地段才是關(guān)注的首要因素。當(dāng)然，地段早已不是簡(jiǎn)單的地理位置概念，還包括區(qū)域配套、未來(lái)規(guī)劃、發(fā)展前景等等，如果從這個(gè)角度考慮，二手房更有天生麗質(zhì)難自棄的明顯優(yōu)勢(shì)。

　　因此置業(yè)專家舒可心建議，人們改新房情結(jié)為現(xiàn)房情結(jié)更為理智。梯度消費(fèi)是工薪階層買房的首選，租房、買二手房、換新房三步走最為明智。一步到位買新房適合經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)的置業(yè)者，年輕人買房多不宜采用。此外，業(yè)內(nèi)人士也指出，目前中國(guó)的城鎮(zhèn)社會(huì)保障體系尚不完善，如果用父母的畢生積蓄來(lái)圓自己的住房夢(mèng)，從個(gè)人理財(cái)?shù)木C合角度來(lái)講，只能是一種下下之策。(孫蔚）