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樓市多變房價要心中有數(shù) 黃金周選房三招巧應(yīng)對
2007年09月27日 16:40 來源:楚天都市報

  今年以來,房地產(chǎn)市場一直持續(xù)火爆,隨著新房價格的不斷攀升,市內(nèi)可供開發(fā)的土地越來越少,越來越多的人將目標轉(zhuǎn)向了地理位置優(yōu)越、可選擇性更大的二手房市場。但是,由于二手房買賣多屬個人行為,且房屋實際情況的差異較大,因此,房屋的成交價格往往沒有一個可遵循的依據(jù),很容易出現(xiàn)買賣雙方之間的矛盾:賣方覺得自己的房子賣便宜了,買方覺得房子要價太高,不值那個價。

  “十一黃金周”之際,是很多人挑選房子的大好時間,二手房的買賣比新房更費時費心,如何知道自己的房子能賣多少錢,又如何判斷自己想買的房子是否值所開的價?在此小編大家介紹一下評估房價的幾種方法,讓您在買賣房屋的過程中做到心中有數(shù)。

  房屋評估大體上有三種辦法:

  成本核算法:即根據(jù)房屋的初始成本核定價格。房屋的初始成本主要包括:樓面地價,建筑成本,廣告費用,相關(guān)稅費,預(yù)計利潤等。這種算法主要適用于新房,因為二手房屋的情況根據(jù)房主取得房子的途徑,房屋裝修情況,房主對價格的心理預(yù)期等因素的不同,導(dǎo)致房屋成本相差很大。所以在買賣二手房的實際過程中這種方法并不適用。

  投資收益法:即計算所購房屋的投資回報率。這種辦法多用于有投資目的的房屋,特別是商鋪。比如一套總價在30萬的房屋,月租金1000元,考慮到租金遞增以及房價上漲的因素,預(yù)計收回投資的時間在18年左右。做投資的情況下,15年以上的投資就屬于長線了,投資者應(yīng)慎重考慮。這種方法在購買二手房的過程中也有局限性,因為大部分市民購買二手房還是自住,這樣計算回報率就失去了買房本身的目的。另外,國家目前對二手房的宏觀調(diào)控力度越來越大,投資二手房的已寥寥無幾。這種算法在二手房交易過程中的使用頻率已越來越少了。

  對比法:是在二手房買賣過程中最常用,也最準確的方法,即將房屋與該地段同等情況的房屋相比較,綜合房屋的實際情況對房屋的價格做出判斷。這種方法的優(yōu)點在于比較準確,而且不受時間,裝修情況等因素的限制。最主要的幾個比較參數(shù)有以下幾個方面:

  1、地段。眾所周知,決定房屋價格的最主要因素就是地段了,在影響房屋價格的因素中起主導(dǎo)地位,僅僅相隔一公里的距離,房價就有可能就會產(chǎn)生比較大的變化。

  2、小區(qū)環(huán)境和房齡。包括房屋的建筑年代,小區(qū)整體規(guī)劃,甚至于開發(fā)商的實力和信譽度等。建筑年代基本決定小區(qū)的環(huán)境情況,小區(qū)的整體規(guī)劃則直接關(guān)系到業(yè)主入住后的舒適度,而開發(fā)商的實力和信譽度則決定了小區(qū)的整體規(guī)劃是否能付諸實際。

  3、樓層。多層的房子中間樓層比較貴,而帶電梯的高層則會隨樓層的升高,價格向上浮動不同比例。

  4、房屋內(nèi)部情況。房屋內(nèi)部情況包括房型,通風(fēng)采光,裝修情況等。

  5、歷史成交價格。即該類型房屋最近的成交價格。

  如果能夠?qū)⑾胭I的,或者想賣的房屋對比以上幾種參數(shù)來評估,那房子的價格就會比較準確。在二手房的交易過程中,對比法相對于前兩種方法更加準確,但是必然要有大量準確,真實的數(shù)據(jù)作為分析前提。


編輯:王菲】
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