10月，二手房市場觀望氣氛漸濃，業(yè)主不再跳價但也不降價，買家重新盤算手上的錢可以買到什么樣的房子。業(yè)主是否會急于將房產(chǎn)變現(xiàn)進入股市？或?qū)⑴f房賣出，以同等價位換購新房？交易量在短期內(nèi)下降已是必然，但會下降多少？

　　從第二套房貸款新政影響來看，提高首付對購房人的影響并不大，利息部分影響較大。從取消15%的優(yōu)惠利率到增加10%，前后相加利息要增加25%，這不是一個小數(shù)字。目前5年以上的商業(yè)貸款基準年利率是7.83%，公積金貸款年利率是5.22%。除原房外，持有成本包括，購入時契稅+營業(yè)稅+土地增值稅+所得稅+中介傭金(買入+賣出)+利息。假設第二套非普通房屋的首付是40%，若干年后，保本點漲幅大致如下：持有一年出售，3%+5.55%+0.5%+2%+2%+(60%×7.83%×1.1)=18.21%；持有兩年出售，3%+5.55%+0.5%+2%+2%+(60%×7.83%×1.1×2)=23.05%；持有三年出售，3%+5.55%+0.5%+2%+2%+(60%×7.83%×1.1×3)=28.55%。也就是說，不考慮首付款的現(xiàn)金價值和機會成本以及出租收益，一年內(nèi)出售，保本點是原房價上漲18.21%；兩年內(nèi)出售，保本點是原房價上漲23.05%；三年內(nèi)出售，保本點是原房價上漲28.55%。

　　從投資角度考慮，目前年出租收益約為房價的3%，而年利息支出為房價的5%，以租養(yǎng)房已不太可能。按目前交易成本，首付40%的住宅，房價要上漲18%左右，投資者才可能持平。就利息來算，視為第一套和第二套的房子，在首付均為40%的情況下，若定性為“第二套”的房屋，每年多支出的成本為房價的1.1%。把這本賬算清，該不該買，買得起買不起，買得是否劃算，就比較容易作出判斷。

　　就中原地產(chǎn)操作的中、高檔二手房市場來看，還是有比較活躍的交易。10月交易量會下降，預判幅度約為20%。預計11月到12月，市場會慢慢恢復。以上海目前購房者的購買力來看，首付提高影響不大，利息上調(diào)的本身影響也不算大，只是“銀行貸款收緊，以后不能貸款買房”這樣的傳言對客戶的心理影響會比較大。事實上，現(xiàn)在買房一般不會在一年內(nèi)出售，一年后房貸政策將會如何尚難預料。就像2005年銀行停止轉(zhuǎn)按揭業(yè)務，同時也叫停墊資業(yè)務，必須由業(yè)主自籌資金還款，而后期有些銀行又接受轉(zhuǎn)按揭業(yè)務一樣。自住購房，閑置資金的投資購房仍可繼續(xù)。(上海中原地產(chǎn)副總經(jīng)理陳宇玨)