隨著房地產(chǎn)市場價(jià)格的普遍走高，豪宅再次成為各地市場價(jià)格的領(lǐng)漲者。調(diào)查顯示，在京滬粵三大一線地區(qū)中，三季度豪宅租金和售價(jià)均有快速上漲趨勢。

　　雖然三地豪宅市場均呈現(xiàn)出繁榮的局面，但各大顧問機(jī)構(gòu)對于后市所持態(tài)度卻有所保留。

　　北京：

　　受奧運(yùn)利好影響

　　在今年第三季度，北京高檔住宅中三度出現(xiàn)Oakwood的身影。在9月首次于奢侈品展亮相的東長安街擎峰項(xiàng)目，將成為Oakwood在中國的第一個(gè)旗艦店。此外，位于燕莎板塊的Oakwood北京服務(wù)公寓于6月18日開始對外營業(yè)；同樣位于燕莎板塊的原鴻藝豪苑酒店服務(wù)式公寓也正式由Oakwood接手管理，并更名為Oakwood Residence Beijing，于三季度入市。

　　據(jù)戴德梁行分析，三季度入市的兩個(gè)酒店服務(wù)式公寓擁有Oakwood這一知名品牌，相信會(huì)較快地得到市場的認(rèn)可。另一方面，下季度大部分酒店服務(wù)式公寓將會(huì)確定明年對于長期租客的租金報(bào)價(jià)，租金可能會(huì)有較大幅度的提升。因此預(yù)計(jì)四季度北京酒店服務(wù)式公寓的平均租金會(huì)繼續(xù)上升，空置率則小幅下降。

　　同時(shí)，受奧運(yùn)利好因素的影響，三季度酒店服務(wù)式公寓的客戶明顯增加，除固定租客外，一些外企的重要客戶和高級管理人員的親朋也成為近期北京酒店服務(wù)式公寓的需求方。部分酒店服務(wù)式公寓為了更加靈活地保證奧運(yùn)期間的租金收益，在四季度即對簽訂長期租約的客戶上調(diào)了租金報(bào)價(jià)。四季度北京酒店服務(wù)式公寓的平均租金達(dá)到174元/月/平方米，上漲3.7%；空置率則降至19.2%，降幅為5.7%。

　　出租別墅相對于公寓項(xiàng)目更具有宜居性，更能體現(xiàn)居住者的身份，租客一般為家庭型外籍高級管理人員，需求面積大、租期長是其共同的特點(diǎn)，因此別墅的租金價(jià)格比較穩(wěn)定。四季度出租別墅的平均租金價(jià)格繼續(xù)維持在132.9元/月/平方米。另一方面，三季度入市的兩個(gè)項(xiàng)目憑借其優(yōu)越的品質(zhì)和環(huán)境，成功提升了入住率。第三季度出租別墅的空置率下降至15.5%，降幅為1.9%。

　　三季度高檔住宅銷售市場表現(xiàn)活躍，銷售價(jià)格持續(xù)上漲。亞運(yùn)村板塊、朝陽公園板塊以及燕莎板塊的公寓項(xiàng)目更是憑借稀缺自然資源與交通優(yōu)勢形成領(lǐng)漲態(tài)勢。另一方面，隨著入市樓盤的增加，高檔住宅的成交量也相應(yīng)回升，尤其是區(qū)位優(yōu)勢明顯、稀缺性大、環(huán)境優(yōu)越的項(xiàng)目，如泛海國際居住區(qū)、世茂奧臨花園、國奧村等。

　　在房價(jià)上漲預(yù)期與人民幣升值的雙重利好下，北京高檔住宅市場的前景依然被外資看好。三季度，新加坡著名的酒店服務(wù)式公寓管理公司Frasers宣布完成對北京兩棟酒店服務(wù)式公寓的收購，收購項(xiàng)目分別為遠(yuǎn)洋光華中心與遠(yuǎn)洋國際中心。由知名酒店管理公司或酒店服務(wù)式公寓管理公司收購并統(tǒng)一經(jīng)營正逐步成為此類市場的一種趨勢。

　　上海：

　　外資熱捧，機(jī)構(gòu)看空

　　位于上海市中心新天地板塊的翠湖天地御苑在過去的8月表現(xiàn)搶眼，自月初被境外人士橫掃48套千萬元級別公寓后的僅僅幾天之內(nèi)，又有來自英國的地產(chǎn)公司高富諾一次“掃入”兩幢復(fù)式小高層，收購價(jià)高達(dá)5億元。在此之前，高富諾已在上海古北收購了維也納廣場，代價(jià)2億元。

　　幾乎在同一時(shí)間，愛爾蘭房地產(chǎn)投資公司CREO以超過50億元人民幣收購了上海城一期及上海中環(huán)廣場。世邦魏理仕的研究報(bào)告顯示，2007年首季度，外資收購上海物業(yè)總成交金額達(dá)38億元。

　　而根據(jù)高力國際發(fā)布的今年一季度上海房地產(chǎn)投資報(bào)告顯示，今年上半年上海房地產(chǎn)市場成交了約10宗交易，其中一半集中在住宅物業(yè)，除了此前已在上海馳騁許久的摩根士丹利之外，還有一家荷蘭基金進(jìn)入大家的視野。

　　而進(jìn)入8月份以來，上海僅8月8日當(dāng)天的兩宗外資收購案，成交金額已超過50億元。而在過去的兩年內(nèi)，外資在上海用于收購整棟物業(yè)的資金均超過了香港地區(qū)。

　　世邦魏理仕日前完成的一份上海高端乃至頂級物業(yè)市場專項(xiàng)研究結(jié)果表明，由于今年上半年上海豪宅供應(yīng)量逐漸減少及成交量激增，使得當(dāng)期新增供應(yīng)量與高檔住宅消化量的比率達(dá)到1∶3。這意味著今年上半年上海豪宅市場的消化量為供應(yīng)量的3倍，即3個(gè)人搶1套房。

　　盡管上海豪宅市場中，外資投入的熱情非常踴躍，但機(jī)構(gòu)在看待后市時(shí)，態(tài)度則非常謹(jǐn)慎。

　　高力國際日前公布的《2007年第三季度上海高端住宅市場報(bào)告》顯示，上海高端公寓市場三季度空置率比上季上升了3.2個(gè)百分點(diǎn)，至19.8%的水平。這主要受兩個(gè)因素的影響：一是租屋市場新增供應(yīng)較為充分，業(yè)主在尋求租客方面競爭程度進(jìn)一步加強(qiáng)；二是一些早年進(jìn)入市場的項(xiàng)目受到來自服務(wù)式公寓，特別是新近入市的項(xiàng)目的競爭。

　　高端公寓市場供應(yīng)增加令業(yè)主在租金定價(jià)方面感受到更多壓力。三季度市場租金為每月每平方米18美元，比上季下降1.4%，比去年同期下降1.9%。盧灣區(qū)因其物業(yè)品質(zhì)較高且具備完善的配套設(shè)施繼續(xù)保持最高租金水平，達(dá)到每月每平方米24.2美元。黃浦區(qū)高端公寓主要集中在人民廣場商務(wù)區(qū)之內(nèi)，本季平均租金與去年同期相比增長14.6%，顯示出該板塊的成長潛力。

　　根據(jù)高力國際的租金收益率調(diào)查數(shù)據(jù)，三季度高端住宅市場平均毛租金收益率比上季下降0.3個(gè)百分點(diǎn)，為6.2%。其中高端公寓毛租金收益率比上季下降0.2個(gè)百分點(diǎn)，為5.3%；高端別墅比上季下降0.3個(gè)百分點(diǎn)，為6.7%；服務(wù)式公寓比上季下降0.5個(gè)百分點(diǎn)，為7.6%。由于今年年底高端公寓受供應(yīng)充足影響，市場空置率將繼續(xù)小幅上升，租金則將小幅下調(diào)。

　　廣州、深圳：

　　豪宅價(jià)格漲幅較大

　　根據(jù)高力國際的最新豪宅發(fā)展趨勢分析，廣州豪宅市場由傳統(tǒng)的二沙島豪宅區(qū)逐漸向珠江新城和白云區(qū)推進(jìn)，多個(gè)豪宅項(xiàng)目集中在2008年投入市場。位于珠江新城的豪宅匯峰、譽(yù)峰已于本季度開盤，該項(xiàng)目由合景泰富地產(chǎn)開發(fā)，平均售價(jià)達(dá)到每平方米28970元，創(chuàng)下廣州住宅售價(jià)的歷史新高。鑒于珠江新城是廣州未來的CBD，多棟高端的超甲級寫字樓、國際酒店都集中在此，其豪宅市場具有一定的升值潛力，因此備受投資客戶的熱烈追捧。

　　高力國際分析數(shù)據(jù)顯示，三季度，廣州豪宅市場并無新增供應(yīng)，市場對高檔住宅的需求仍然保持穩(wěn)定的增長趨勢，全市整體空置率為9.5%，較上季度略有下降。目前，廣州豪宅市場的平均售價(jià)在每平方米21830元，較上季度上漲15.6%。

　　租賃市場方面，廣州豪宅市場的租戶主要以外派的外籍高管人員、外籍人員、本地企業(yè)的高層人員為主。本季度，豪宅市場的平均租金在每月每平方米160元，較上季度上漲6%。

　　和廣州一樣，深圳豪宅市場亦呈現(xiàn)價(jià)格上揚(yáng)趨勢。

　　2007年第三季度，深圳并無新增的豪宅項(xiàng)目供應(yīng)，豪宅市場租賃需求保持穩(wěn)定，蛇口和福田中心區(qū)的服務(wù)式公寓依然受到外籍人士的青睞。目前全市整體空置率為10%，與上季度變化不大。

　　高力國際指出，租賃市場方面，深圳豪宅市場的平均月租金在每月每平方米128元，較上季度上漲3%。

　　銷售方面，目前在售的豪宅項(xiàng)目蝴蝶谷名苑平均售價(jià)在每平方米33860元。深圳豪宅市場的平均售價(jià)已經(jīng)攀升到目前的每平方米24080元，較上季度上漲23%。高力國際預(yù)計(jì)未來深圳豪宅市場的售價(jià)仍會(huì)繼續(xù)上漲。(王芳潔)