2007年11月21日 星期三
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直擊深圳樓市:上半年暴漲超50% 入秋后房市蕭瑟
2007年11月21日 11:37 來源:新聞晨報

  萬正國熱情地向記者遞上自己的名片———“深圳市世華房地產(chǎn)投資顧問有限公司置業(yè)顧問”,此時深圳的下午,氣溫28℃,他和4名同事站在公司門口的路邊,用希冀的眼光打量著行人。只要有人向房產(chǎn)展示窗注目超過10秒,他們就會立刻上前介紹。雖然,最近愿意聽取他們建議的投資者已經(jīng)不像6月時那么門庭若市。

  9月27日,央行、銀監(jiān)會共同發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》,對商業(yè)性房地產(chǎn)信貸政策進(jìn)行了調(diào)整,其中規(guī)定申請購買第二套(含)以上住房的,貸款首付款比例不得低于40%。

  據(jù)此,深圳的房產(chǎn)市場上悄悄蔓延著這樣一個預(yù)言:由于政策環(huán)境的變化,深圳樓市可能回落到2006年底的水平,下降幅度為40%。

  [上半年的深圳]

  樓市上演“深圳速度”

  萬正國和他的同事,十分熟悉“深圳速度”這個概念。

  2005年之前,深圳以房價平穩(wěn)著稱,從房地產(chǎn)的熱點(diǎn)詞匯中,找不到“深圳”兩個字。當(dāng)所有的人都在談?wù)撈渌蟪鞘械姆績r時,深圳更像一個局外人。

  房價以每年5%左右的速度溫和而平靜地上漲幾年后,深圳人對樓市的審慎態(tài)度開始悄然改變。2005年前后,“流動性過!背蔀槊枋鲋袊暧^經(jīng)濟(jì)時出現(xiàn)頻率最高的詞匯之一,它的意思是:錢太多了。經(jīng)濟(jì)學(xué)家的解釋是:在貨幣市場上有超額供給時,人們會通過增加支出來調(diào)節(jié),而這種支出通常會是投資而不是消費(fèi)。

  前幾年深圳樓市的平穩(wěn)狀態(tài),在新一輪房價上漲浪潮中徹底改變。深圳樓市轉(zhuǎn)眼間成為價格洼地,并以“火箭般的速度”再一次展示了“深圳速度”。在經(jīng)過2005、2006年連續(xù)兩年的房地產(chǎn)調(diào)控之后,深圳的房價在2007年迎來新一輪全面上漲,僅今年上半年,深圳房價即暴漲了50%以上。

  [下半年的深圳]

  房價可能下降40%

  然而進(jìn)入7月,深圳樓市以驚人的速度掉頭向下。

  截至10月,深圳一、二手房成交量連續(xù)4個月下滑。據(jù)中原地產(chǎn)深港研究中心發(fā)布的最新研究報告顯示,10月份深圳二手住宅交易面積約21.9萬平方米,環(huán)比下跌兩成半,二手房均價13362元/平方米,環(huán)比下降11.5%。目前深圳二手房交易量只有高峰時期的三成。

  可能正是因?yàn)榇,中原地產(chǎn)深圳公司總經(jīng)理李耀智做出這樣的判斷:政策環(huán)境的變化,可能會使得深圳樓市回落到2006年底的水平,下降幅度為40%!

  10月27日,深圳龍崗布吉的某知名開發(fā)商下屬樓盤推出280套多層和小高層單位。推出時,多層平均標(biāo)價8300元/平方米,小高層平均標(biāo)價12000元/平方米。結(jié)果,實(shí)際出售時,不少多層的單位價格為7000多元/平方米,下降幅度達(dá)15%,小高層單位均價只有6000多元/平方米,下降幅度高達(dá)50%。

  這樣的例證,在11月的深圳,還有不少。28℃的陽光,擋不住置業(yè)代表萬正國心底的絲絲寒意。

  房產(chǎn)中介:一周能賣兩套房,就了不起

  萬正國經(jīng)歷了深圳樓市上半年的暴漲和入秋后的蕭瑟兩重境界。他的不少同行已經(jīng)離開這個行當(dāng),或者在不同的置業(yè)公司之間跳槽,以期待能再次重溫那段火爆的日子。對萬正國來說,現(xiàn)在這個時期如果一星期能賣兩套房子,就很了不起。

  “上半年買房子的人的確多。因?yàn)橘I入之后過一個月一轉(zhuǎn)手,一套40平方米的房子最少也能賺10多萬元吧。現(xiàn)在,手里有房的人很少愿意降價掛出來。當(dāng)然,寶安那邊可能不太一樣,那里上半年漲得太兇。”信譽(yù)家房地產(chǎn)代理有限公司的顧問張樂園曾經(jīng)操作過不少投資客的房子,最近他同樣也有點(diǎn)閑。

  深圳市房地產(chǎn)研究中心的報告分析,今年1月-6月,全市國內(nèi)購房人購房套數(shù)30889套,占總套數(shù)的92.75%,購房資金377.25億元,占總資金的91.47%。境外購房人(含港澳臺)購房資金35.17億元,占總資金的8.53%,其中港澳臺購房資金30.28億元,占總資金的7.34%,外來購房資金所占比例相對較小。

  盡管市場上正悄然蔓延著年底深圳房價將暴跌40%的預(yù)言,萬正國、張樂園,這兩名每天都和房子打交道的人卻對深圳未來房市依然充滿信心!昂芎唵危y行貸出去那么多錢,如果投資者還不起抵押貸款把房子給銀行,而房價又暴跌下來,銀行不就吃大虧了么?”

  炒房者:上半年瘋漲局面難再現(xiàn)

  程森今年46歲,今年的上半年是他人生中的好時光。“1月份的時候,我買了一套200多萬元的。6月份拋掉,就是400萬元!彼貞洉r,臉上綻開了笑容。究竟操作過多少這樣的房子,他只是含糊地說,每年也就六七套,“不過,今年上半年的情況最好!

  做了近7年的炒房者,對目前的深圳樓市,程森并未覺得慌張。成交量萎縮,房子難以出手,“但是這一帶的房租償還銀行的利息綽綽有余”。程森認(rèn)為自己的眼光并沒有錯,只有那些盲目跟隨炒房大軍殺入寶安、龍崗等地樓盤的人才應(yīng)該感到比較大的壓力!艾F(xiàn)在的情況,還沒有到讓我能忍痛割肉的時候。

  深圳這么多年輕人,誰不需要一套房子呢?管他是買還是租,只要有這些人,我就不會急著出手房子!背躺瓐(jiān)信,等第二套房房貸政策調(diào)整帶來的影響過去后,深圳的房價還是會上漲。至于能否重現(xiàn)上半年的瘋狂局面,他笑著說,“機(jī)會常常只有一次!

  對這種市場行情,世聯(lián)行的地產(chǎn)分析師楊璐表示,對自身經(jīng)濟(jì)狀況比較好的高端客戶而言,大多數(shù)的判斷還是長期看漲,他們不會選擇在這個時候出售。從手頭的情況來看,大部分信心還是比較足,會由掛盤改租,維持持有。

  “那些選擇拋售的,多半是自身抵抗風(fēng)險能力比較差的投資者。”她表示,這些人由于入市的時候已經(jīng)是市場最高點(diǎn),現(xiàn)在市場走低,資金的風(fēng)險比較大,開始拋售手上的一些樓盤,轉(zhuǎn)向內(nèi)地或者珠三角其它城市。

  針對目前深圳市場的低迷狀況,中原地產(chǎn)港澳研究中心認(rèn)為,市場變化的最直接因素就是房貸新政,從近期看,明顯抑制了購房需求,尤其是投資需求和二次以上置業(yè)需求。從長遠(yuǎn)看,對那些利用銀行貸款進(jìn)行兩套以上物業(yè)投資的群體,是一個打壓。由于年底將近,資金回籠因素可能導(dǎo)致開發(fā)商的資金鏈趨于緊張,經(jīng)營壓力與日俱增,新推樓盤會充分考慮這一因素,在售價上作出適當(dāng)讓步以刺激成交。

  當(dāng)?shù)厝耍悍績r上漲似乎不關(guān)己事

  土生土長的深圳姑娘小熊,住在寶安。她說自己是“土著人”。上半年,深圳寶安房價的大幅上漲,并沒有給她帶來什么影響和改變。

  “我們家的房子,是自己蓋的嘛。而且,現(xiàn)在看起來也不會拆遷到我家!彼苌龠M(jìn)入深圳市區(qū),除了華強(qiáng)北賽格廣場之外的其它地方幾乎連路都不認(rèn)識!笆袇^(qū)里外來人多,不過,可能以后結(jié)婚了,將考慮住到市區(qū)!彼粗慨a(chǎn)公司外貼著的房屋價格,咋著舌頭,“好貴!不過以后嫁人的話,是男方買房子啦!睆乃募业绞袇^(qū),起碼需要一個小時。根據(jù)她的說法,深圳的當(dāng)?shù)厝,懶得到市區(qū)來,因?yàn)閷ι畹目捶ú灰粯樱霸趯毎驳慕紖^(qū),可以看見人們閑暇地聊天、打麻將。而在市區(qū)這里,每個人都是匆匆忙忙地趕路,忙著掙錢。”

  外來者:租房,把深圳當(dāng)作驛站

  唐軍5年前大學(xué)畢業(yè)南下東莞,2004年來到深圳,在今年年初,他在羅湖購置了自己的住宅。“扎根在這里!”他是湖南人,說話還帶著湘音。不過,他已經(jīng)是眾多落戶在此的白領(lǐng)之一。“像我這樣的的確不多,很多人可能在深圳工作一段時間就會離開,去其它地方發(fā)展。所以,租房一族不在少數(shù)!彼謶c幸,因?yàn)樗姆孔幼再徺I之后價格一路上漲,從開盤時的8000多元/平方米一直上漲到目前的13000元/平方米。

  面對房市年底40%暴跌的預(yù)言,唐軍說,“買了就是自己住。所以,價格漲還是跌,與我的關(guān)系并不是很大!彼F(xiàn)在關(guān)心的是房屋的裝修,因?yàn)槊髂昃鸵团雅e辦婚禮!鞍鸭野苍谏钲,總是希望有一套自己的房子。不過如果當(dāng)時要是按照現(xiàn)在這個價格購房,我還真要好好考慮,或許就會繼續(xù)租房租下去吧!彼肓艘幌,揮揮手說,“該怎樣就怎樣吧。房價這個問題,現(xiàn)在誰能說得準(zhǔn)呢?”

  [相關(guān)鏈接]

  廣州樓市已降價

  據(jù)廣州日報報道,9月27日,中國人民銀行、銀監(jiān)會明確實(shí)行提高購房首付比例以及增加購買第二套住房的貸款利率政策。從房貸新政頒布后的“十一”黃金周開始,廣州樓市降價聲不斷。同時,廣州“十一”熱門的城西某樓盤近日的價格比國慶期間普遍下跌1000元-2000元/平方米。而商品房“價漲量跌”甚至“量價齊跌”的局面在珠三角城市群中也日益凸顯出來。樓市是否迎來了拐點(diǎn)呢?對此,專家“把脈”認(rèn)為,目前言之拐點(diǎn)為時尚早,但樓價過快上漲的趨勢已得到抑制,未來走勢尚需看宏觀調(diào)控政策的出臺和落實(shí)情況。對于深圳、東莞樓市,專家普遍認(rèn)為,價位緩慢下行將是“主旋律”。(記者郁瀟亮)

編輯:王菲】
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