年終將至，銀行里提前還貸的按揭購(gòu)房者多了起來，各個(gè)銀行迎來提前還貸的高峰。有的房貸族為了減輕還款壓力，采取了“以租養(yǎng)房”的方式。對(duì)此專家提醒，提前還貸雖然縮短了還貸期，但對(duì)有些人來講并非就能省錢，而“以租養(yǎng)房”雖然緩解了還貸壓力，也要因地、因人而異，否則并不合算。

　　四種人不適合提前還貸

　　今年央行連續(xù)5次上調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率，雖然每次加息幅度不大，但是累積起來的還款壓力還是不小的。持續(xù)加息讓不少人感受到了還款壓力。從明年1月1日開始，不少申請(qǐng)房貸的市民就要按照新的銀行利率還貸了，為了節(jié)約還貸成本，很多市民紛紛到銀行排隊(duì)辦理提前還貸。

　　光大證券有限責(zé)任公司理財(cái)專家楊銘認(rèn)為，提前還貸縮短了貸款期限，對(duì)房貸族來說會(huì)更省錢一些，但貸款者不應(yīng)盲目提前還貸，有四種人不適合提前還貸。

　　首先，使用等額本息還款法，且已進(jìn)入還款階段中期的消費(fèi)者。

　　等額本息是指在整個(gè)還款期內(nèi)，每月還款的金額相同。在還款期的初期，月供中利息占據(jù)了較大的比例，所還的本金較少，而提前還款是通過減少本金來減少利息支出，因此在還款期的初期進(jìn)行提前還款，可以有效地減少利息的支出。如果在還款期的中期之后提前還款，那么所償還的其實(shí)更多的是本金，實(shí)際能夠節(jié)省的利息很有限。

　　其次是使用等額本金還款法，且還款期已經(jīng)達(dá)到1/4的消費(fèi)者。

　　等額本金還款法是指每月償還的本金相等，然后根據(jù)剩余本金計(jì)算利息。如果還款期已經(jīng)達(dá)到1/4，在月供的構(gòu)成中，本金開始多于利息，如果這個(gè)時(shí)候進(jìn)行提前還款，那么所償還的部分其實(shí)更多的是本金，這樣就不利于有效地節(jié)省利息。如果是進(jìn)入還款期后期，那么更沒有必要用一筆較大數(shù)額的資金進(jìn)行提前還款了。

　　第三，資金運(yùn)作能力強(qiáng)，有更好投資理財(cái)渠道的人不適合提前還貸。

　　從目前銀行對(duì)提前還款的條件來看，一般都要求還款額是1萬(wàn)元的整數(shù)倍，對(duì)于普通的消費(fèi)者而言，數(shù)額比較大。因此，把流動(dòng)資金用于提前還款，節(jié)省利息，回報(bào)率相當(dāng)于貸款利率。如果消費(fèi)者的資金只是在銀行存著，近期內(nèi)都不會(huì)使用，回報(bào)率就相當(dāng)于存、貸利差，這種情況下把資金用于提前還款比較合適。而如果消費(fèi)者的資金有更好的投資理財(cái)渠道，或者資金運(yùn)作能力比較強(qiáng)，可以獲得更高的回報(bào)率，只要資金所產(chǎn)生的收益高于提前還款所節(jié)省的利息，那么，從發(fā)揮流動(dòng)資金的效用看，這部分消費(fèi)者就沒有必要把資金用于提前還款。

　　最后，資金緊缺、經(jīng)濟(jì)能力有限的貸款買房人不宜提前還房貸。如果使用應(yīng)急資金或者跟別人借錢還貸會(huì)增加未來生活的風(fēng)險(xiǎn)，有可能因小失大。

　　“以租養(yǎng)房”成房貸族減壓新方式

　　先貸款將房子買下，再以合適的價(jià)格把房子租出去，以房租收入歸還銀行貸款。時(shí)下，面對(duì)不斷上漲的房?jī)r(jià)和加息壓力，“以租養(yǎng)房”的都市房貸族正悄然出現(xiàn)。

　　“房?jī)r(jià)天天在漲，買房必須早出手，不能耽誤。”剛參加工作不久的哈爾濱市民李濱生對(duì)自己一年前貸款15萬(wàn)元買下一套小戶型房子的決定十分得意。李濱生告訴記者，他貸款買房后，并沒有直接居住，而是將房子以每月700元的價(jià)格租了出去。“租金收入基本上可以支付我每月近千元的還款�，F(xiàn)在，我仍然和父母一塊居住，卻多了一套房產(chǎn)，而且這套房子還不斷升值，就算把今后可能加息的因素考慮進(jìn)去也完全合算�！�

　　據(jù)了解，在當(dāng)前房?jī)r(jià)持續(xù)上漲和加息預(yù)期強(qiáng)烈的背景下，越來越多的中國(guó)都市房貸族開始將“以租養(yǎng)房”作為滿足個(gè)人買房需求和減輕個(gè)人經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)的主要方式。

　　今年以來，中國(guó)人民銀行連續(xù)五次上調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率，使中國(guó)房貸族特別是一些剛工作不久、收入不高、積蓄不多的青年白領(lǐng)的還款壓力開始加大。這些年輕的房貸族一般都要應(yīng)付結(jié)婚、育兒、贍養(yǎng)父母等各項(xiàng)支出，而連續(xù)加息后迅速增加的購(gòu)房支出則更使他們感到了巨大的心理和生活壓力。

　　對(duì)于當(dāng)前都市出現(xiàn)的以租養(yǎng)房現(xiàn)象，哈爾濱房地產(chǎn)界有關(guān)人士認(rèn)為，“以租養(yǎng)房”也該因地、因人而異，如果當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)升值潛力較大，房屋租金較高，可以考慮將房子出租，以出租的租金來支付或補(bǔ)貼生活，大大減輕還款壓力，為未來的生活換得更為廣大的空間。而對(duì)于房產(chǎn)上漲空間小、租金較低的一些地方，房貸族以租養(yǎng)房并不一定合算。(記者 梁冬)