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中美利率倒掛 外資銀行房貸產(chǎn)品受益

2008年02月15日 13:59 來源:第一財經(jīng)日報 發(fā)表評論


    據(jù)上海銀監(jiān)局1月16日披露的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,截至2007年12月末,全市中外資銀行業(yè)金融機構資產(chǎn)總額47648.61億元,首次突破4萬億元,同比增長31.13%,增速同比上升11.99個百分點。 中新社發(fā) 紹常 攝


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  除了可以靈活利用不同的外幣進行貸款,獲得利差及匯率差價空間外,外資銀行在服務方面也較中資銀行更靈活。但由于外資銀行的賬戶大多要收取較高的服務費用,而且在一手樓盤中業(yè)務比例很低,因此能在外資銀行辦理房貸按揭的基本為購買豪宅的高收入客戶

  2月13日,美元兌人民幣匯率達7.185,人民幣繼續(xù)升值。而另一方面,從2月1日起,美聯(lián)儲的基準利率由3.5%降至3%,為2005年6月以來的最低水平,中美利率出現(xiàn)明顯倒掛,中國目前一年期存款基金利率已經(jīng)高出美國140個基點。在香港地區(qū),多個銀行也跟隨降息。渣打銀行(香港)、匯豐銀行(香港)、恒生銀行等的最優(yōu)惠貸款利率在5.75%至6%不等。

  此背景下,自2006年起即介入內(nèi)地房貸市場的外資銀行,在面對高端客戶的房貸市場上,開始逐漸顯現(xiàn)出自己的優(yōu)勢。

  外幣按揭購房可節(jié)省利息

  一名香港的投資客對《第一財經(jīng)日報》表示,由于看到內(nèi)地已經(jīng)進入加息周期,所以他辦理的房貸從去年底已經(jīng)轉(zhuǎn)為港幣貸款。

  “現(xiàn)在香港一些銀行的最優(yōu)惠利率可以做到5.75%,據(jù)說今年還可能調(diào)整到5.25%。而在內(nèi)地,即使我的是第一套按揭物業(yè),基準利率下浮了15%也還要6.6555%,我那套房子轉(zhuǎn)了港幣月供后,月供款少了幾百元,小數(shù)也怕長計啊。如果想多買一套房再做按揭的話,銀行工作人員說基準利率還得上浮10%,那就差不多到8.6%了。所以我現(xiàn)在看中的二手房打算還是做外幣按揭,然后在內(nèi)地收人民幣租金來還貸款,還可以享受人民幣升值的好處!

  他所購買的房產(chǎn)位于廣州天河中心區(qū),目前在某外資銀行申請了港幣的15年按揭,原來做人民幣按揭時,如按從今年1月1日起執(zhí)行的最新利率,月供約3700元人民幣。改為港幣后因兌匯關系借款額增加,月供約為3900港元,但只相當于人民幣3590元左右。而該物業(yè)目前月租6000元人民幣,由于人民幣兌港幣目前約0.91:1左右,所以他每月扣除供樓款后還可以盈余2700元左右。而且港幣兌人民幣匯率持續(xù)走低加上降息預期,他預計到今年底的話,月租金能盈余3100元左右。

  而記者致電渣打、匯豐、東亞、恒生銀行等華南辦事處熱線,發(fā)現(xiàn)上述做法具有可行性。

  東亞銀行的工作人員表示,如果業(yè)主同意收取外幣作為房款的話,非內(nèi)地戶籍的買家可以到東亞的內(nèi)地支行申請外幣貸款。而對借款申請人的審批要求和內(nèi)資銀行差不多。而貸款利率則可以根據(jù)不同外幣所在地區(qū)的現(xiàn)行最優(yōu)惠利率執(zhí)行。匯豐、恒生等的做法也類似。

  渣打的工作人員則表示內(nèi)地分行可以提供港幣還款或人民幣還款的選擇,如果貸款人是首次置業(yè),申請以港幣還款,只能按照內(nèi)地央行的基準利率下浮6個基點的優(yōu)惠,而人民幣還款則可有基準利率下浮15%的優(yōu)惠。

  此外,去年下半年才取得內(nèi)地房貸業(yè)務資格的德意志銀行,目前也針對非內(nèi)地戶籍的居民推出創(chuàng)新的“db德銀得意置業(yè)”日元按揭貸款產(chǎn)品。根據(jù)其官方宣傳資料,其按揭貸款成數(shù)最高為八成,貸款期限最長可達30年?蛻粼谶款過程中還可以申請將貸款幣種轉(zhuǎn)換為美元、歐元或港幣,既能節(jié)省利息又可有效規(guī)避匯率和利率風險。

  如果貸款30萬美元,按照現(xiàn)行5.25%的美元貸款利率分20年還清,對比德意志銀行的日元按揭產(chǎn)品只有2.75%的利率,若利率及匯率水平在還款期內(nèi)不變的情況下,后者的利息支出將比前者節(jié)省超過40%。

  優(yōu)勢與劣勢

  除了可以靈活利用不同的外幣進行貸款,獲得利差及匯率差價空間外,外資銀行在服務方面也較中資銀行更靈活。例如辦理按揭時可以提供按揭專員一對一全程服務,還款方式可以提供每月定額、雙周定額、每月遞減、延本還息、逐年遞增5種還款方式;目前辦理房貸業(yè)務,不少外資銀行可以提供人民幣貸款律師費、公證費等多項第三方費用減免的優(yōu)惠。而在貸款種類上,可以提供港幣、美元、人民幣貸款選擇,并且讓非內(nèi)地戶籍居民利用開立于境外銀行的賬戶直接償還貸款,VIP理財客人可享受免費匯款還款服務。

  但是,由于外資銀行的賬戶大多要收取較高的服務費用,而且在一手樓盤中業(yè)務比例很低,因此能在外資銀行辦理房貸按揭的基本為購買豪宅的高收入客戶,加上兌匯問題,上述的外幣按揭目前無法對內(nèi)地戶籍居民開放,外資銀行的優(yōu)質(zhì)服務目前只能為少數(shù)人所享受。

  中央財經(jīng)大學中國銀行業(yè)研究中心主任郭田勇在接受媒體采訪時表示,外資銀行在中國的個人房貸市場才剛剛起步。產(chǎn)品有一定特色,但是開發(fā)貸款捆綁、設置門檻高等都限制了其發(fā)展。而且在整個營銷網(wǎng)絡的建立以及上下游資源的整合上,外資銀行與中資銀行相比明顯處于劣勢。此外,外資銀行剛剛才進入國內(nèi)市場,其各種產(chǎn)品的本土化仍需要一個過程。

  盡管目前在內(nèi)地的房貸中仍處于邊緣地位,但是從內(nèi)地的經(jīng)濟發(fā)展中外資銀行已經(jīng)受益良多。擬于本月2月15日公布年度業(yè)績的東亞銀行,近期已預告其內(nèi)地業(yè)務的增長強勁,將抵消次按債券對于業(yè)績的影響。瑞士信貸認為東亞銀行的內(nèi)地業(yè)務去年稅后盈利增長60%,達到8.0億港元,占東亞盈利比重20%。野村則認為,東亞今年內(nèi)地貸款增長仍可達到40%,存款增幅將可跑贏貸款,將有助于減低東亞資金成本壓力。

  實際上,中外資銀行的“房貸”之戰(zhàn),早在外資銀行被允許在內(nèi)地設立分行時就已經(jīng)硝煙四起。據(jù)有關調(diào)查報告顯示,未來3年外資銀行計劃推出的新業(yè)務中,房屋貸款業(yè)務名列前茅。而在人民幣持續(xù)升值,中美利率倒掛趨勢明顯的新一年里,外資銀行在產(chǎn)品創(chuàng)新、全球資源配置方面的優(yōu)勢,將使其在高端房貸市場擁有更強的競爭優(yōu)勢。

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  外資銀行房貸申請所需資料:

  按揭貸款申請表

  身份證明/護照原件及副本

  戶口本(僅適用于中國本地居民)

  結婚證(僅適用于中國本地居民)

  申請人收入證明,如申請人過去一年的繳稅證明,知名公司的雇用合同/公司證明信/過去三個月的工資單,過去三個月的主要銀行賬戶月結單

  居住地址證明(包括水電費、電話費、煤氣費等付款單據(jù)。)

  房屋預售合同或房屋買賣合同

  東亞銀行針對房地產(chǎn)的貸款種類:

  ●建筑貸款

  特為房地產(chǎn)開發(fā)商而設,貸款用于建筑樓宇

  貨幣:港幣、美元及人民幣

  ●定期貸款(以房產(chǎn)作抵押)

  為需要流動資金的開發(fā)商或投資者而設

  貨幣:港幣、美元及人民幣

  ●商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款

  特為需要流動資金的開發(fā)商而設

  貨幣:港幣、美元及人民幣

  ●房地產(chǎn)抵押貸款

  適合于公司購房者

  包括樓花/現(xiàn)樓房地產(chǎn)抵押貸款(一手房地產(chǎn)抵押貸款、二手房地產(chǎn)抵押貸款及房地產(chǎn)抵押套現(xiàn)貸款)

  貨幣:港幣、美元或人民幣

  ●私人物業(yè)按揭計劃

  貸款額可達物業(yè)買入價或估值的八成,以較低者為準

   * 息率特惠

  * 還款期可長達30年(亦吾 整理)

編輯:藍玉貴】
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