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廣州樓市“縮水”嚴(yán)重 業(yè)主連呼要變“負(fù)翁”

2008年03月11日 09:43 來源:廣州日報(bào) 發(fā)表評論

  一棟180多平方米的聯(lián)排別墅兩周就降了50萬元,廣州中心區(qū)70平方米房子還沒到手已縮水20多萬元。中國房地產(chǎn)的龍頭萬科率先在深圳、廣州、成都、武漢、天津、上海、北京、東莞等8個(gè)城市高調(diào)降價(jià),下調(diào)幅度在5%~30%不等。在萬科降價(jià)的沖擊波下,盡管很多房地產(chǎn)商都不承認(rèn)自己降價(jià),但是記者在廣州調(diào)查發(fā)現(xiàn),各種各樣變相降價(jià)的方式在廣州樓市已經(jīng)出現(xiàn)。2008年,廣州的樓市和全國其他地區(qū)的樓市一樣將面臨著“銀根縮緊”,開發(fā)商貸款困難,限價(jià)房成品大批上市等眾多因素的影響,2008年廣州的樓市還將面臨著更大考驗(yàn)。

  樓市故事

    半年房價(jià)縮水40% 業(yè)主連呼要變“負(fù)翁”

  從2007年下半年廣州的樓價(jià)下跌以來,已經(jīng)讓一部分高位買入者實(shí)實(shí)在在受到了傷害。在金沙洲一個(gè)知名樓盤的業(yè)主論壇上,一名業(yè)主直言“×××樓盤跌價(jià)太大啦!……對新進(jìn)業(yè)主太沒保障啦! 太失望啦!”這名業(yè)主表示,他在去年9月底,抱著對金沙洲發(fā)展藍(lán)圖的期望,在家人和朋友的反對聲中,天價(jià)買進(jìn)了一套單位, 每平方米超過12000元。當(dāng)時(shí)信心十足的他認(rèn)為價(jià)格在安全線上,不料過了2個(gè)月,也就是去年11月份的時(shí)候,他收到了每平方米6800元起的促銷短信,雖然當(dāng)時(shí)6800元起的價(jià)格不免有噱頭的意思,因?yàn)槌系拇髥挝蝗匀唤咏?000元/平方米,但是買主已經(jīng)很受傷,連連表示:“實(shí)在讓人失望!

  失望的不僅僅是這名業(yè)主,在該論壇上,另外一名業(yè)主反映,自己是以接近13000元/平方米的價(jià)格買的,“一個(gè)月一平方米跌了5000元啊! 痛啊! 還要供樓, 真變了負(fù)資產(chǎn)!”另有業(yè)主是以11850元/平方米買的,還買了三套,當(dāng)時(shí)剛從股市出來,一次性付款。這位股民兼樓市投資者當(dāng)時(shí)希望在今年該樓盤樓價(jià)能回復(fù)到12000元/平方米。

  90萬元新房跌價(jià) 10年積蓄化成水

  在“中國地產(chǎn)新視角盤點(diǎn)2007沖刺2008廣州高峰論壇”上,廣州市房地產(chǎn)協(xié)會名譽(yù)會長陳敦林曾經(jīng)表示,2008年有四類房子價(jià)格不會跌。第一類是城市中心區(qū)的房子,第二類是大戶型的房子,第三類是好地段的房子,第四類是別墅型的房子,包括獨(dú)立別墅、空中別墅、聯(lián)排別墅。

  如果套用專家的說法,金沙洲因?yàn)檫h(yuǎn)離市區(qū),有的樓盤甚至已經(jīng)到了南海境內(nèi),而且又恰好周邊有限價(jià)房虎視眈眈,種種原因促使樓價(jià)下調(diào)。但是記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),即便是在市中心、好地段的大樓盤,買了房子同樣有風(fēng)險(xiǎn)。

  吳先生在珠江新城一家外貿(mào)公司上班,從2007年上半年開始看房,在去年11月份看中了天河中心某大型樓盤之后,痛下決心買了一個(gè)二居室。70多平方米,當(dāng)時(shí)的價(jià)格是90多萬元。然而買了這個(gè)房子之后,樓價(jià)是一路往下,每次看到該樓盤的促銷信息,他總是一臉黯然。為了不再傷他心,周邊的朋友和他聊天,總是竭力避開房價(jià)話題。根據(jù)最近接到的樓盤促銷信息價(jià)格一計(jì)算,吳先生發(fā)現(xiàn)自己這個(gè)至今還沒到手的房子已經(jīng)足足縮水了20多萬元。在沒有到外貿(mào)公司上班之前,吳先生一直在一家科研單位上班,每個(gè)月的薪水扣除各項(xiàng)稅款之后,不過2000多元,根本存不了多少錢。房價(jià)一降,相當(dāng)于他之前近十年的辛苦積蓄全部化成了水。

  深度剖析

    1300套限價(jià)房將上市:成為同地段類似商品房價(jià)格標(biāo)桿

  在廣州,限價(jià)房給樓市帶來的沖擊波是不可小覷的。廣州市同創(chuàng)卓越房地產(chǎn)投資顧問有限公司總經(jīng)理趙卓文表示,近期廣州樓市的主角不是商品房,而是限價(jià)房。2008年推出的限價(jià)房總量約占本市新建商品住宅年均銷售量的20%,在2008年三四月,估計(jì)有3個(gè)限價(jià)房項(xiàng)目近1300套單位入市。

  對于限價(jià)房的入市,廣州市國土房管局有關(guān)負(fù)責(zé)人表示,限價(jià)房有效緩解了中等收入首次置業(yè)群體的購房壓力,切實(shí)穩(wěn)定了商品住房價(jià)格,有效防止了房價(jià)大起大落。廣州一位房地產(chǎn)人士告訴記者,和限價(jià)房在同一個(gè)區(qū)域的樓房,如果類型也相似,那么限價(jià)樓的價(jià)格可能是一個(gè)重要的衡量因素,因?yàn)榘l(fā)展商所售的房子的定價(jià)肯定要有競爭力。

  事實(shí)上,在限價(jià)房發(fā)售的區(qū)域,已經(jīng)讓同區(qū)域的商品房有了比價(jià)效應(yīng),甚至出現(xiàn)了“比限價(jià)房價(jià)格更低的商品房。”在金沙灣附近的“時(shí)代糖果”,今年1月27日開賣,就以低價(jià)成功將沒有廣州戶口,但是消費(fèi)層次與限價(jià)房相同的消費(fèi)者拉到了自己的“旗下”,而同樣在金沙灣的降價(jià)之后的中海新沙灣,同樣賣得很火,A14、A15、A16三幢開盤當(dāng)天就賣出了六七成。

  供地?cái)?shù)量增加彈性:部分中心區(qū)樓盤或還會再降

  廣州樓市的變化,已經(jīng)讓政府有了反應(yīng)。在《廣州市市轄區(qū)2008年住房建設(shè)計(jì)劃》,廣州采取了彈性方式。2008年全市十區(qū)商品住房用地供應(yīng)2.5~4平方公里,規(guī)劃建筑面積750萬~1000萬平方米。而這一供地規(guī)模與2007年的水平基本持平,去年廣州計(jì)劃供地5平方公里,最后供應(yīng)量在4平方公里以上。

  對此,國土房管局表示,這是為了避免政府對市場的過度干預(yù),以避免剛性計(jì)劃與靈活變化市場之間出現(xiàn)脫節(jié)甚至沖突。為此,本次商品住房建設(shè)計(jì)劃按照一定區(qū)間范圍確定,并且強(qiáng)調(diào)要根據(jù)房地產(chǎn)市場實(shí)際運(yùn)行情況靈活確定實(shí)際供應(yīng)規(guī)模和時(shí)序。

  這意味著,今年政府將根據(jù)房地產(chǎn)市場走勢及房價(jià)走勢來靈活控制供地的數(shù)量和節(jié)奏。不過,政府還將根據(jù)5平方公里的上限水平進(jìn)行土地儲備,以防市場出現(xiàn)較大的土地需求。從中發(fā)出的信號是政府并不愿意看到房價(jià)大起大落。

  時(shí)代地產(chǎn)控股有限公司副總裁白錫洪表示,對于2008年的廣州樓市還是持“謹(jǐn)慎樂觀”的態(tài)度,2008年廣州的樓市可能會迎來調(diào)整期,但是“狂瀉”這種狀況不會出現(xiàn)。因?yàn)閺?004年一直到2006年廣州的樓市一手樓的住宅成交是480億元,而成交的面積是900萬平方米,相對來說比較穩(wěn)定。

  2007年廣州的房價(jià)飆升主要是因?yàn)樽≌牧抗⿷?yīng)不足,到后期好多的發(fā)展商都沒有“貨”,2008年只要廣州有“剛性”的需求在,就應(yīng)該有“市道”在。而白錫洪強(qiáng)調(diào),在樓市的“冰凍期”,他們在廣州金沙洲附近的一個(gè)以中小置業(yè)者為主的“時(shí)代糖果”,以4888元/平方米起的超低價(jià)開售,2008年1月27日開賣,200套房在一個(gè)月的時(shí)間內(nèi)已經(jīng)賣剩了11套,其中70%是廣州的置業(yè)者,他們大多數(shù)是首次置業(yè)的業(yè)主。“所以,廣州樓市的剛性需求是有的,關(guān)鍵是價(jià)位是否在消費(fèi)者的心理承受范圍內(nèi)!”白錫洪對記者說。

  白錫洪表示:在廣州的中心城區(qū)例如珠江新城,相對于2007年下半年的價(jià)格飆升,今年這部分地區(qū)的樓價(jià)或?qū)⒂兴芈洌陆捣瓤赡茉?0%左右。

  銀根收緊:開發(fā)商貸款成本上升或降價(jià)促銷

  “沒有花很長時(shí)間,按正常程序走,大概半個(gè)月貸款就已經(jīng)批下來了!眹鴥(nèi)首批限價(jià)房業(yè)主張先生高興地告訴記者,在支付三成首期款后,他向建行申請約40萬元的個(gè)人住房優(yōu)惠利率貸款,很快就獲得了批準(zhǔn)。

  記者了解到,絕大部分銀行對一手樓貸款控制仍然比較寬松。銀行方面表示,只要是開發(fā)商開盤銷售的單位,因?yàn)殚_發(fā)商之前已經(jīng)跟銀行有合作協(xié)議,所以購房者一般都能在指定銀行里順利獲得貸款!俺说诙鬃》恳酝猓y行基本上都能提供最高七成、利率下浮10%的優(yōu)惠貸款!钡嵌謽前唇覅s比一手樓難很多,一般最多只能拿到房價(jià)六成的貸款,而且按一些銀行規(guī)定,二手樓貸款利率還不能再享受下浮的利率。

  相對于個(gè)人住房貸款而言,銀行對開發(fā)商擰緊信貸水龍頭對樓市的沖擊可能更大。眾所周知,從去年開始,人行、銀監(jiān)會等部門從去年9月開始就連續(xù)出臺多個(gè)嚴(yán)控房地產(chǎn)貸款的政策規(guī)定,“雖然就開發(fā)貸款而言,沒有特別新的規(guī)定,但監(jiān)管部門連續(xù)放出的警告信號,也讓銀行不得不對開發(fā)貸款的發(fā)放倍加嚴(yán)謹(jǐn)!币患铱偛课挥诒本┑纳鲜秀y行房貸部負(fù)責(zé)人伍先生表示,房地產(chǎn)開發(fā)貸款本來就比一般的企業(yè)貸款要難,因?yàn)閲乙?guī)定這幾年一直非常嚴(yán)格,而今年,銀行資金整體緊張,除了大的開發(fā)商還可能拿到貸款外,小一點(diǎn)的開發(fā)商貸款基本上批不了。 “就算是大開發(fā)商,肯定也不能拿到像過去那么低廉的貸款,基本上要執(zhí)行上浮利率。就算名義利率不上升,銀行也會通過收取財(cái)務(wù)費(fèi)用等提高開發(fā)商貸款成本!蔽橄壬f,銀行收緊貸款時(shí)間一長,小的開發(fā)商肯定熬不住,就算是大的開發(fā)商,因?yàn)橘J款成本上升,也迫使他們盡早出貨回籠資金,房價(jià)很有可能因此下跌。

  一位房地產(chǎn)商向記者坦承:2008年他們頭上最大的“緊箍咒”就是銀根緊縮。目前,房地產(chǎn)商的融資渠道主要有兩方面,一方面是上市融資,一方面是通過銀行貸款融資,目前大部分的房地產(chǎn)商還是通過銀行融資。

  一個(gè)房地產(chǎn)商從拿到地開始申請報(bào)建到預(yù)售,一般是8~10個(gè)月的時(shí)間,其中,前期的地價(jià)、拆遷、廣告費(fèi)用、道路綠化等都是通過前期的銀行貸款獲得的資金支付,如果發(fā)展商的資金緊張,有可能會通過價(jià)格走低等方式來縮短自己的銷售周期,比如,可能拿一些朝向比較差或者樓層比較差的房子先期降價(jià),迅速回籠資金。

  貨幣政策分析報(bào)告已充分說明了房價(jià)與房貸之間密不可分的關(guān)系。數(shù)據(jù)顯示,去年第四季度商業(yè)性房地產(chǎn)貸款增速已明顯減緩,新增貸款僅為上季度的50%。其中,房地產(chǎn)開發(fā)貸款新增122億元,個(gè)人住房貸款新增1596億元,分別僅為上季度的12.5%和60%。與此同時(shí),去年12月份,全國房屋銷售價(jià)格同比上漲10.5%,漲幅與11月份持平,環(huán)比上漲0.2%,比11月份降低0.6個(gè)百分點(diǎn)。分地區(qū)看,雖然12月份烏魯木齊、北海等城市同比漲幅較高,但70個(gè)大中城市中已有22個(gè)城市房屋銷售價(jià)格出現(xiàn)環(huán)比負(fù)增長。(蔣悅飛 陳穗華 孔華 賴偉行 王亮 海國 馮昕)

編輯:祁智】
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