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理財(cái)支招:提前還貸如何最省錢

2008年06月19日 10:12 來源:解放日?qǐng)?bào) 發(fā)表評(píng)論

  端午節(jié)后,中國(guó)人民銀行決定上調(diào)人民幣存款準(zhǔn)備金率1個(gè)百分點(diǎn),出乎許多人的意料。目前,人民幣存款準(zhǔn)備金率已經(jīng)處于高位。為了穩(wěn)定國(guó)內(nèi)的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì),防止越南等新興市場(chǎng)的金融風(fēng)險(xiǎn)蔓延到中國(guó),應(yīng)對(duì)全球范圍的流動(dòng)性泛濫,央行繼續(xù)加息的可能性仍然存在。

  對(duì)廣大貸款購(gòu)房者來說,在目前金融投資項(xiàng)目收益下降的情況下,手頭有閑錢的不妨拿出一部分來還掉些房貸。有提前還貸計(jì)劃的購(gòu)房者也不必等到年底銀行業(yè)務(wù)忙的時(shí)候軋鬧猛,早一些還貸,多省些利息何樂而不為。

  事實(shí)上,無(wú)論加息與否,購(gòu)房者都可以在條件適當(dāng)?shù)那闆r下,選擇提前還貸以降低購(gòu)房成本。業(yè)內(nèi)人士也認(rèn)為,在貸款的前幾年,尤其是前5年間一定要爭(zhēng)取多還款,使總貸款中的本金基數(shù)下降,剩余貸款中的利息負(fù)擔(dān)就會(huì)減小。

  目前,提前還款方式基本有5種,即一次性還清;月供不變,縮短還款年限;減少月供,還款期不變;減少月供,縮短還款期限;增加月供,縮短還款期限。購(gòu)房者一般都只知道前面三種,從變更還款計(jì)劃的方便程度講,銀行工作人員也比較樂意提供前三種方案。購(gòu)房者可以根據(jù)家庭的財(cái)務(wù)狀況,采用月供和還款期限兩者都改變的辦法,使房貸還款計(jì)劃既符合家庭經(jīng)濟(jì)需要又最大限度地節(jié)省利息。

  這5種提前還貸方式究竟哪一種最經(jīng)濟(jì)省錢呢?我們來作個(gè)比較。

  以一套總價(jià)70萬(wàn)元的房子為例,首付50%后,貸款額為35萬(wàn)元,貸款期限20年,采用等額本息還款法月還款2470元。還款6個(gè)月后,考慮提前還款。此時(shí),所剩貸款額為335180元,其中所還利息共10117元。以上數(shù)據(jù)可以看出,僅半年時(shí)間購(gòu)房者已經(jīng)支出了1萬(wàn)多元的利息。分別采用上述提及的5種還款方式,總利息支出也是不同的,我們可以看出哪種提前還款方式更經(jīng)濟(jì)省錢。

  省錢第一名:將所剩貸款一次性還清

  利息總額=已經(jīng)支出的6個(gè)月還款中的利息額(10117元)

  省錢第二名:部分提前還款,增加月供,縮短還款期限

  提前還款10萬(wàn)元,月供增加為2589元,還款期限縮短為10年,提前還款后總利息為75470元。

  利息總額=10117+75470=85587元

  省錢第三名:部分提前還款,月供不變,縮短還款期限

  提前還款10萬(wàn)元,仍保持之前的月供水平,即2470元,貸款期限則縮短為10年零6個(gè)月,提前還款后的總利息為81000元。

  利息總額=10117+81000=91117元

  省錢第四名:部分提前還款,減少月供,縮短還款期限

  提前還款10萬(wàn)元,月供減少為1960元,還款期限縮短為15年,提前還款后總利息為117804元。

  利息總額=10117+117804=127921元

  省錢第五名:部分提前還款,減少月供,還款期限不變

  提前還款10萬(wàn)元,貸款期限剩余19年6個(gè)月,月供減少為1682元,提前還款后總利息為158494。

  利息總額=10117+158494=168611元

  最不省錢辦法:按原計(jì)劃還貸,20年還款期的利息支出達(dá)242822元。

  縮短還款期限是節(jié)省利息的關(guān)鍵因素。月供減少、不變或者增加,將使利息的節(jié)省程度逐步提高。貸款購(gòu)房者要根據(jù)自己的資金實(shí)力和未來收入預(yù)期最終選擇適合自己的還貸方式。需要提醒的是,提前還貸記得到保險(xiǎn)公司辦理退保手續(xù)。

  另外,上述提前還款計(jì)劃都是采用等額本息的辦法,如果家庭財(cái)務(wù)狀況比較好的話,可以采用等額本金還款法,總利息支出會(huì)更少。一些銀行目前還推出雙周供和周周供,這要根據(jù)還款期限長(zhǎng)短來具體確定。等額本金與雙周供相比,利息支出隨著貸款年限的增加出現(xiàn)小剪刀差現(xiàn)象。以貸款15年為一平衡點(diǎn),在這一基點(diǎn)上,等額本金與雙周供支出利息基本相當(dāng)。而從15年往下,雙周供利息支出略低于等額本金方式,以貸款40萬(wàn)元、10年期為例,雙周供比等額本金要少支出2767.12元;從15年往上,兩者之間差距明顯加大,以貨款40萬(wàn)元、25年期為例,雙周供比等額本金多支付8332.91元。

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