今年以來，上海多個售后公房小區(qū)遭遇物業(yè)管家“辭職”。上海翔實物業(yè)公司因“收支嚴(yán)重失衡，公司難以為繼”，撤出浦東新區(qū)已有10年房齡的上南花苑西苑小區(qū)，小區(qū)一度處于物業(yè)管理“真空”；上海旺都物業(yè)公司透露，在結(jié)束3個老式小區(qū)物業(yè)服務(wù)以后，今年計劃再退出兩個小區(qū)，原因也是因為虧損；車站新村小區(qū)物業(yè)主動撤離，接手僅一個月的另一家物業(yè)公司又很快離開……

　　一方面，是小區(qū)業(yè)主對提高物業(yè)管理水平的呼聲日高；另一方面，不少物業(yè)管理公司正面臨著入不敷出的尷尬處境，紛紛撤出虧損小區(qū)，使小區(qū)物業(yè)管理面臨青黃不接。這對矛盾究竟如何才能調(diào)和？

　　首當(dāng)其沖老小區(qū)

　　物業(yè)公司的收入來源，主要是小區(qū)居民繳納的物業(yè)管理費。上海按照物業(yè)類型的不同，采用不同的收費方式。售后公房政府定價；商品住宅采取政府指導(dǎo)價，按不同服務(wù)項目服務(wù)內(nèi)容多少、服務(wù)要求高低和設(shè)施設(shè)備情況不同，從低到高分為五級，每一級都有對應(yīng)的上限收費標(biāo)準(zhǔn)；非居住物業(yè)試行市場協(xié)議價……據(jù)物業(yè)公司反映，如今最令物業(yè)公司們感到經(jīng)營壓力的，是售后公房小區(qū)和早期建造的老小區(qū)。

　　目前，上海售后公房的管理費、保潔費、保安費等收費標(biāo)準(zhǔn)，執(zhí)行的仍是1996年《關(guān)于調(diào)整公有住房售后管理費和房屋修繕人工費等收費標(biāo)準(zhǔn)的通知》等的規(guī)定。多層住宅每戶每月的物業(yè)管理費為4.5元至7.5元，高層住宅每戶每月5元至10元。另外每戶每月收取保安服務(wù)費3元至6元，保潔服務(wù)費3元至6元。

　　比起這個12年來未變的收費標(biāo)準(zhǔn)，近年來物業(yè)公司的運營成本卻在不斷上升。從1997年至今，我國物價消費指數(shù)平均以3.5%的比例上漲，與居民生活密切相關(guān)的水、電、煤等公用事業(yè)收費，也已形成周期性調(diào)整態(tài)勢，消費指數(shù)的增長加大了物業(yè)管理企業(yè)的管理成本；作為一個勞動密集型行業(yè)，物業(yè)管理企業(yè)的人力成本在總支出中的平均比例為60%，不斷調(diào)高的最低工資標(biāo)準(zhǔn)和社保繳費基數(shù)，也導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)的勞動用工成本呈現(xiàn)急劇上升之勢。根據(jù)有關(guān)方面對上海11個區(qū)180個售后公房小區(qū)的抽樣調(diào)研，由于今年4月1日起，上海市最低工資標(biāo)準(zhǔn)從840元調(diào)整到960元，平均一個小區(qū)的年工資支出將增加43656元，相當(dāng)于少收一個月的管理費。

　　收入不見增加，成本卻日益上漲，于是一些物業(yè)公司“另想歪招”，違規(guī)侵占小區(qū)內(nèi)廣告、停車費等收入，違規(guī)使用維修資金，有的則疲于應(yīng)付員工不停跳槽流動的現(xiàn)象，根本無暇顧及提高物業(yè)管理水平；而每況愈下的服務(wù)，又增加了業(yè)主的不滿，不少業(yè)主以服務(wù)不到位、管理措施跟不上為由，拒付管理費。據(jù)了解，一般公有售后住房的管理費平均收繳率僅為70%，物業(yè)管理費低收繳率，也嚴(yán)重影響了企業(yè)的生存和發(fā)展……就這樣，物業(yè)公司逐漸走入一個怪圈，收費越低、服務(wù)越差；服務(wù)越差，越收不到管理費用，影響了整個物業(yè)管理行業(yè)的水平提升。在全市服務(wù)型行業(yè)行風(fēng)評比中，物業(yè)管理始終低位徘徊。

　　先行先試尋突破

　　成本與利潤“剪刀差”日益放大，物業(yè)公司要求上漲物業(yè)管理費的呼聲日高。然而，這種呼聲能否得到物業(yè)管理費的繳納方———居民們認可？沒有全面深入的調(diào)查和進一步的聽證，恐怕誰也不敢妄下結(jié)論。

　　如今，承擔(dān)上海售后公房小區(qū)物業(yè)管理的，大多還是由原先各區(qū)房管所轉(zhuǎn)制而來的物業(yè)公司。面對一些售后公房出現(xiàn)的虧損局面，這些公司多數(shù)還是通過用商品房小區(qū)的盈利部分貼補售后公房等方式，繼續(xù)維持著售后公房的管理，除非找到愿意接手的“下家”，一般還沒有采取“撒手而去”的方式。但是，如此硬撐總不是長久之計。

　　對此，浦東新區(qū)作出了一項探索。該區(qū)于今年年初起，在滬東地區(qū)先行試點，通過政府補貼形式緩解物業(yè)公司的資金難題，滬東地區(qū)18個物業(yè)服務(wù)企業(yè)拿到了30萬元的補貼資金，31個物業(yè)老小區(qū)獲得了一定資金保障。在此基礎(chǔ)上，浦東新區(qū)宣布，爭取6月份開始在全區(qū)其他610個小區(qū)全面實行物業(yè)服務(wù)基本達標(biāo)補貼，浦東新區(qū)還對補貼小區(qū)設(shè)置了條件，必須在達到規(guī)定的基本服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的前提下，領(lǐng)取由政府買單的每月每平方米建筑面積最高0.2元的補貼，以此激勵物業(yè)公司提高舊小區(qū)物業(yè)管理水平。

　　也有物業(yè)管理公司開始嘗試與業(yè)主協(xié)商，提高收費。位于龍華地區(qū)的龍呈家園是1999年由上房實業(yè)公司建造的多層商品房小區(qū)，總建筑面積不足4萬平方米，業(yè)主不足300戶。原來的物業(yè)費每月每平方米建筑面積0.57元，負責(zé)物業(yè)管理的宏祥物業(yè)公司與業(yè)委會多次磋商，在居委黨支部的參與協(xié)調(diào)下，通過大量細致的工作，最終通過了住宅物業(yè)費每月每平方米建筑面積提高0.2元的方案。

　　這些先行先試的措施在一定程度上緩解了物業(yè)公司的資金壓力，可是仍屬杯水車薪，只能解一時之渴。因為政府補貼需要講求分配的公平性，不可能對所有物業(yè)公司都采取普惠措施；與業(yè)主協(xié)商提高物業(yè)管理費用，也較難得到全部業(yè)主的理解和支持，還得不到政策的保障，很難從根本上解決問題。

　　分等收費需完善

　　物業(yè)管理涉及千家萬戶，關(guān)乎民生和社區(qū)穩(wěn)定，在社區(qū)管理中的地位和作用已毋庸置疑。市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會會長蔡興發(fā)認為，調(diào)和因物業(yè)收費問題帶來的矛盾，需要在考慮社會利益的同時，也充分重視企業(yè)利益，利用經(jīng)濟利益驅(qū)動的杠桿作用，扶持物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展。

　　他認為，有關(guān)部門應(yīng)加快建立和完善市場化的物業(yè)管理服務(wù)收費機制，建立“以質(zhì)論價、質(zhì)價相符、合同約定”的服務(wù)收費體系。在深化分等定級收費的基礎(chǔ)上，推行由政府指導(dǎo)價向市場調(diào)節(jié)價轉(zhuǎn)化，并且逐步建立物業(yè)管理費與物價消費指數(shù)增減的聯(lián)動機制。在目前條件下，要在政策上保障物業(yè)收費協(xié)商定價機制，允許根據(jù)居民的服務(wù)需求，供求雙方協(xié)商確定收費標(biāo)準(zhǔn)，從而增加政策的彈性，發(fā)揮社會、市場的調(diào)節(jié)作用。同時，還可以按照《物權(quán)法》的要求，根據(jù)不同物業(yè)狀況，實踐物業(yè)管理模式的多樣化。除了推行商品化小區(qū)實施物業(yè)管理外，對公房、售后公房以及系統(tǒng)房小區(qū)，實施不同形式的管理模式。如可以委托其他管理人；對部分老、舊小區(qū)，實施業(yè)主自治管理，形成自給廉價的服務(wù)體系，納入政府應(yīng)急托管體系等。

　　還有業(yè)內(nèi)人士建議，在推進售后公房物業(yè)管理市場化進程中，應(yīng)實行逐步調(diào)整收費標(biāo)準(zhǔn)與不斷完善家庭住房保障體系的雙軌制。即在有計劃、有步驟提高收費標(biāo)準(zhǔn)、實施售后公房物業(yè)分等收費的同時，對月收入低于本市城鎮(zhèn)居民最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)、且符合特困條件的家庭，減免其部分物業(yè)費，或由政府有關(guān)部門按月對其發(fā)放適當(dāng)?shù)奈飿I(yè)補貼，或由政府或相關(guān)部門直接撥款給物業(yè)服務(wù)企業(yè)用于支付特定人員物業(yè)費。

　　當(dāng)然，對于物業(yè)管理企業(yè)來講，也更應(yīng)根據(jù)“量入為出”的管理費繳交和使用原則，進一步提高管理效率，盡力提升服務(wù)質(zhì)量，以求達到收費與服務(wù)水平相一致。尤其應(yīng)當(dāng)防止物業(yè)公司將“成本上升”當(dāng)作“不作為”的托詞。只有當(dāng)業(yè)主真正感受到物業(yè)管理水平的提高時，“優(yōu)質(zhì)優(yōu)價、質(zhì)價相符”的消費理念，才能被廣為接受。 （張奕）