現(xiàn)在可以投資買房了嗎？在38歲的投資客魏權(quán)的眼里，也許現(xiàn)在恰恰仍是拋售而不是出手的時(shí)候。聽聽他的“倒房”經(jīng)歷，也許會(huì)對(duì)一些急于買房的人有些幫助。

　　樓市實(shí)戰(zhàn)：4年小賺300萬

　　“4年‘小賺’了300萬元。”——戴著眼鏡、外表斯文的魏權(quán)屬于典型的“偷著樂型”的投資客。每次說起自己的投資故事，他得意中又不無遺憾：自己當(dāng)時(shí)還是膽子太小了。

　　目前身份是北京一家出版公司經(jīng)理的魏權(quán)，2000年剛剛來到北京發(fā)展沒幾年，就參與到了投資房產(chǎn)的大軍之中。從2003年起，魏權(quán)看房買房的足跡就開始遍布京城的大小樓盤。

　　魏權(quán)最早的一筆投資，就是富力城�！百I入價(jià)格大概是每平方米8000元，當(dāng)時(shí)手里攥著錢，頭腦就容易沖動(dòng)，一下子貸款買了兩套85平方米的高層兩居室。當(dāng)時(shí)感覺買了這房至少不會(huì)虧，至于賺多少，心里還真沒數(shù)�！�

　　“兩套首付、各種稅費(fèi)加起來一共三十幾萬。我做的都是30年首付，兩套房每月還款6000塊錢。”魏權(quán)飛快地計(jì)算著說：“你別小看這30萬，當(dāng)時(shí)可一下撬起了價(jià)值將近140萬元的房子，杠桿比例4倍左右……”

　　房子到手之后，魏權(quán)立馬就開始考慮出租，用以沖抵每月的貸款。到2007年，兩套房子最高時(shí)漲到每平方米2.3萬元。

　　4年的持有，租金和房貸、物管等費(fèi)用基本相抵，兩套房最終除去各項(xiàng)稅費(fèi)，合計(jì)約330萬元，魏權(quán)最終果斷拋出，凈賺10倍。

　　未來策略：降息周期末端出手

　　魏權(quán)說，現(xiàn)在不少二手房?jī)r(jià)已經(jīng)回落到每平方米2萬元以內(nèi)。從去年10月的房產(chǎn)新政開始，拋盤量越來越多了。“如果你身處其中，就知道拋售的人有多少了。但圈子里的人，如果地段比較好，租金也不錯(cuò)的，往往不會(huì)降價(jià)轉(zhuǎn)手�！�

　　10月房貸新政出臺(tái)，難道不是反轉(zhuǎn)的信號(hào)嗎？

　　“這次的房貸新政擺明了是給剛性需求的人準(zhǔn)備的�！蔽簷�(quán)說，新政利好對(duì)投資客沒有什么正面效應(yīng)。

　　除房貸新政外，房?jī)r(jià)還降了不少，投資人可以進(jìn)場(chǎng)了嗎？

　　魏權(quán)的觀點(diǎn)是，普通住宅能否投資，何時(shí)投資，核心都是租售比的問題。租售比說白了就是每月租金除以房?jī)r(jià)。

　　“北京這樣的一線城市，租售比低于1∶240，都可以買入，無論自住還是投資。但目前絕大多數(shù)的房?jī)r(jià)租售比都高于1∶360，買房出租的投資收益率還不如存款。”魏權(quán)說，這個(gè)時(shí)候買入，惟一能做的只能是期待市場(chǎng)在未來的上漲。

　　“當(dāng)然，投資人是不會(huì)做這樣的傻事的。”魏權(quán)說，這也是他長(zhǎng)期思考的一個(gè)問題：“真正能夠推動(dòng)市場(chǎng)上揚(yáng)的動(dòng)力是什么？應(yīng)該不是什么剛性需求，而是投資性買盤。但目前還根本看不到回暖的跡象，絕大多數(shù)還都是自住性需求�！�

　　“最新的看法是，中國(guó)一線城市房?jī)r(jià)大約還有30%至40%下跌空間。”魏先生向記者展示了一份評(píng)估報(bào)告說，參照國(guó)外房地產(chǎn)周期的經(jīng)驗(yàn)，當(dāng)利率開始下降時(shí)，實(shí)際房?jī)r(jià)仍在繼續(xù)下降。從利率高點(diǎn)算起，利率往往要下降11至24個(gè)季度實(shí)際房?jī)r(jià)才會(huì)重新上升。

　　“投資買房的黃金時(shí)間已經(jīng)過去，為什么要在樓市的下降通道趕著進(jìn)場(chǎng)呢？”魏權(quán)認(rèn)為，買房自住的話，什么時(shí)候都是合適的。而投資，就必須找尋周期的低點(diǎn)。

　　“降息周期的末端可能就是投資住宅房產(chǎn)的好時(shí)機(jī)，所以，還是再等兩三年看看吧！”這位投資客最后淡淡地說。(記者 丁文亞)