2008年末，樓市暖風(fēng)頻吹。上周出臺(tái)的新政一方面對(duì)二套房貸款進(jìn)行了“松綁”，另一方面稅收政策也再度有了放寬。改善型購(gòu)房者無(wú)疑是最大的贏家，不論是賣房時(shí)的稅費(fèi)繳納，還是買房時(shí)的房屋貸款，只要是滿足政策條件，就能夠享受到不少優(yōu)惠。新政一周后，市場(chǎng)上交易不滿兩年的普通住宅房源掛牌量增幅明顯。此外，也有一些非普通住房的賣家，由于一直沒(méi)有得到明顯的政策鼓勵(lì)，也開始將房源降價(jià)出售。

　　賣房受益：兩年之內(nèi)持房者

　　　　-政策熱點(diǎn)：交易成本再降低

　　12月17日新政規(guī)定：將現(xiàn)行個(gè)人購(gòu)買普通住房超過(guò)5年(含5年)改為超過(guò)2年(含2年)轉(zhuǎn)讓的，免征營(yíng)業(yè)稅；將個(gè)人購(gòu)買普通住房不足2年轉(zhuǎn)讓的，由按其轉(zhuǎn)讓收入全額征收營(yíng)業(yè)稅，改為按其轉(zhuǎn)讓收入減去購(gòu)買住房原價(jià)的差額征收營(yíng)業(yè)稅。

　　這一政策的直接受益者是持房不足兩年就想要出售的賣家，他們可以節(jié)省一筆不小的稅費(fèi)。

　　按照此前的上海對(duì)于二手房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅的規(guī)定，2年之內(nèi)按照轉(zhuǎn)讓合同價(jià)總額的5.55%征收，而現(xiàn)在變成差價(jià)的5.55%，賣家的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)明顯減輕。這一政策也在間接鼓勵(lì)改善型購(gòu)房者積極換房。

　　    [案 例]

　　王先生新婚后，于2007年9月在新湖明珠城買了一套79.11平方米的兩房，當(dāng)初的買入總價(jià)為103萬(wàn)元。由于需要置換房屋，王先生于近期將這套新湖明珠城的房源掛牌出售，掛牌價(jià)為135萬(wàn)元。

　　新政實(shí)施前后他所繳納的營(yíng)業(yè)稅的數(shù)字對(duì)比如下表：

　　　買房受益：改善型住房消費(fèi)

　　　　-政策熱點(diǎn)：二套房貸可享首次貸款優(yōu)惠

　　自10月新政出臺(tái)后，第二套房貸標(biāo)準(zhǔn)一直是備受關(guān)注與爭(zhēng)論的焦點(diǎn)，12月17日的政策終于正式為第二套房貸“松了綁”。新政規(guī)定：對(duì)已貸款購(gòu)買一套住房但人均面積低于當(dāng)?shù)仄骄�水平，再申�?qǐng)購(gòu)買第二套普通自住房的居民，比照?qǐng)?zhí)行首次貸款購(gòu)買普通自住房的優(yōu)惠政策。

　　政策明確了10月份“救市”新政出臺(tái)后一直爭(zhēng)論的“第二套”房貸標(biāo)準(zhǔn)問(wèn)題。漢宇地產(chǎn)相關(guān)人士認(rèn)為，政策比之前在各個(gè)商業(yè)銀行“暗自”操作的第二套房貸資格標(biāo)準(zhǔn)有了明顯的放松。在11月初至今的一個(gè)多月內(nèi)，大部分銀行都會(huì)堅(jiān)持要求首先要還掉第一套房屋貸款，才能給與第二套房以優(yōu)惠利率。而目前出臺(tái)的政策并沒(méi)有要求要首先還清上一套房屋貸款。

　　2007年上海市的人均住房建筑面積為32.2平方米，也就是說(shuō)一個(gè)信用良好的客戶只要人均住房面積低于32.2平方米，就可以按照第一套住房的優(yōu)惠利率申請(qǐng)第二套住房。需要注意的是，購(gòu)房者購(gòu)買的必須是普通自住房。對(duì)于改善型購(gòu)房的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，這無(wú)疑是一個(gè)重大的利好。

　　    [案 例]

　　陳先生與妻子現(xiàn)居住房屋面積70平方米，喜得貴子后，人均居住面積達(dá)不到32.2平方米。為了改善居住環(huán)境，他們計(jì)劃購(gòu)買寶山的新開樓盤香逸灣，總面積90平方米，總價(jià)約82萬(wàn)元，首付4成貸款6成。

　　根據(jù)原來(lái)政策，在現(xiàn)有住房貸款未還清的情況下購(gòu)入第二套住房，基準(zhǔn)利率上調(diào)10%，即商業(yè)貸款利率為6.534%，貸款49萬(wàn)元30年，等額本息計(jì)算月還款額為3108元。而執(zhí)行新政策后，購(gòu)買第二套普通住房按首套貸款優(yōu)惠政策，下浮30%后商業(yè)貸款利率4.158%，貸款49萬(wàn)元30年，等額本息計(jì)算月還款2384元。