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    中國(guó)"看房團(tuán)"2月赴美 購(gòu)房付全款最便宜也要50萬(wàn)
2009年01月04日 14:18 來(lái)源:北京晚報(bào) 發(fā)表評(píng)論

  近日有媒體報(bào)道,中國(guó)赴美“看房團(tuán)”將于今年2月從北京出發(fā),前往紐約、舊金山及洛杉磯等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市,主要考察價(jià)值30萬(wàn)至80萬(wàn)美元左右的房源,并擇機(jī)出手。

  據(jù)記者了解,去年年末就有一家美國(guó)地產(chǎn)中介World Land Partner公司在北京運(yùn)作市民轉(zhuǎn)戰(zhàn)美國(guó)樓市。去美國(guó)抄底買(mǎi)房,一時(shí)間沸沸揚(yáng)揚(yáng)。

  赴美購(gòu)房源于兩大目的

  袁先生是一家知名外企的高管,家底豐厚的他希望能在低迷的金融環(huán)境中找到一條投資新途徑。在得知了World Land Partner公司海外購(gòu)房的宣傳活動(dòng)后,袁先生和幾位朋友如期出席了該公司組織的宣講會(huì)。

  在宣講會(huì)上記者注意到,80%以上的咨詢(xún)者都抱有和袁先生相似的想法:希望通過(guò)購(gòu)買(mǎi)處于低谷的美國(guó)房產(chǎn)進(jìn)行投資。事實(shí)上,相對(duì)于北京市內(nèi)動(dòng)輒幾百萬(wàn)元的商品房,很多標(biāo)價(jià)不足百萬(wàn)元人民幣的美國(guó)別墅確實(shí)存在著不小的誘惑力。據(jù)該公司工作人員介紹,這些別墅多為按揭還款失敗而被迫由銀行收回的房產(chǎn),而如今美國(guó)各家銀行資產(chǎn)流動(dòng)情況緊張,紛紛采用低價(jià)策略銷(xiāo)售存留房產(chǎn)。借此給了中國(guó)消費(fèi)者進(jìn)場(chǎng)抄底的機(jī)會(huì)。

  除用于投資外,還有一部分市民欲購(gòu)買(mǎi)美國(guó)房產(chǎn)用于自住。在宣講會(huì)中記者注意到,席間一位女士不停詢(xún)問(wèn)有關(guān)美國(guó)移民政策的問(wèn)題。據(jù)這位女士稱(chēng),身邊十多個(gè)家境殷實(shí)的朋友打算一同到美國(guó)養(yǎng)老,因此購(gòu)房目標(biāo)定為風(fēng)景秀麗、設(shè)施完備的新型社區(qū)內(nèi)的獨(dú)棟別墅。

  兩大類(lèi)房源對(duì)應(yīng)不同需求

  據(jù)調(diào)查,記者獲悉目前在國(guó)內(nèi)市場(chǎng)上出售的海外房源同樣分為二手房和期房?jī)纱箢?lèi)。但具體操作和國(guó)內(nèi)相比有著不小的差別。

  美國(guó)二手房主要來(lái)源于法拍房(法院拍賣(mài)房),即銀行收回的還款失敗的房產(chǎn)。這些房產(chǎn)經(jīng)歷了前幾年熱火朝天的炒作,而后受到次貸危機(jī)的影響,身價(jià)暴跌至原價(jià)的幾十分之一。而商業(yè)銀行急于將這些房產(chǎn)出售套現(xiàn),于是委托給諸如World Land Partner這樣的房地產(chǎn)中介尋求買(mǎi)家。而投資實(shí)力日漸顯露的中國(guó)市場(chǎng)成為了引資“新大陸”,不斷吸引著這些房屋中介前來(lái)淘金。

  相比之下,美國(guó)房地產(chǎn)界所謂的“期房”與國(guó)內(nèi)的差別就更大了。不同于我國(guó)房屋70年的產(chǎn)權(quán)期限,美國(guó)的土地具有永久所有權(quán)。土地一經(jīng)購(gòu)買(mǎi),上至天空大氣,下至地下礦藏全部擁有。購(gòu)買(mǎi)土地者享有所有權(quán)、使用權(quán)、交易權(quán)、抵押權(quán)、贈(zèng)送權(quán)、開(kāi)發(fā)權(quán)等一系列權(quán)利。更具誘惑力的是,土地所有權(quán)與國(guó)籍身份分開(kāi)管理,即外籍人員也可買(mǎi)賣(mài)土地,并且享受相關(guān)的法律保護(hù)。購(gòu)買(mǎi)土地后,房主可由自己或委托中介公司完成新房的修建。

  美國(guó)買(mǎi)房操作流程并不復(fù)雜

  在我國(guó),由于相關(guān)的房屋買(mǎi)賣(mài)法律不完善,被黑中介、不法開(kāi)發(fā)商利用“一房多賣(mài)”的手段騙取高額房款的案件屢見(jiàn)不鮮。由此不少的消費(fèi)者向記者表示,擔(dān)心由于對(duì)美國(guó)法律的生疏讓不法分子鉆了空子。對(duì)此,記者采訪到了多年從事地產(chǎn)案件咨詢(xún)工作的北京市長(zhǎng)安律師事務(wù)所閆勝利律師。

  “單從買(mǎi)賣(mài)流程上講,在美國(guó)買(mǎi)房要比在中國(guó)買(mǎi)房安全得多。這很大程度上來(lái)源于美國(guó)地產(chǎn)實(shí)行的土地100%所有權(quán)制度!

  閆律師告訴記者,國(guó)內(nèi)之所以會(huì)頻繁出現(xiàn)“一房多賣(mài)”現(xiàn)象,根本在于房屋的所有權(quán)與使用權(quán)是相分離的,“黑中介、不法開(kāi)發(fā)商利用這一特點(diǎn),手握房屋所有權(quán),而將使用權(quán)分別賣(mài)給不同購(gòu)房人,以賺取暴利。”

  在美國(guó)購(gòu)房這種風(fēng)險(xiǎn)基本不存在!胺课莸乃袡(quán)是獨(dú)一無(wú)二的,取得了美國(guó)土地的所有權(quán),就等于把土地上的一切權(quán)利據(jù)為己有,無(wú)論是開(kāi)發(fā)商,還是房屋中介,都不可能擁有同一片土地的第二份所有權(quán)!

  此外,過(guò)戶機(jī)構(gòu)與雙方律師的審批機(jī)制也確保了赴美買(mǎi)房的安全性。“美國(guó)的房屋中介和律師除了要定期經(jīng)過(guò)政府審批,還要繳納10%左右的傭金費(fèi)用作為保證金,管理十分嚴(yán)格。規(guī)范的行業(yè)要求和職業(yè)素質(zhì)使得中介和律師不太可能冒險(xiǎn)欺騙消費(fèi)者。”

  閆律師告訴記者,在美國(guó)簽署購(gòu)房合同時(shí)相當(dāng)正式,會(huì)有雙方律師、過(guò)戶公司甚至政府有關(guān)部門(mén)人員一同出席!翱捶、議價(jià)的工作已經(jīng)在前期完成,購(gòu)買(mǎi)方簽署合同后,即可拿到土地所有權(quán)。簡(jiǎn)單透明的程序也保證了交易不會(huì)節(jié)外生枝。”

  房租回報(bào)率約8%

  買(mǎi)賣(mài)流程安全可行,購(gòu)房者關(guān)心的下個(gè)問(wèn)題就是投資回報(bào)率了。

  據(jù)一位業(yè)內(nèi)人士張先生透露,如果購(gòu)房者選擇的房產(chǎn)位置比較好,光每年租金就可達(dá)到購(gòu)房?jī)r(jià)格的8%左右,這在國(guó)內(nèi)市場(chǎng)是不可能的。

  以張先生經(jīng)手的一處紐約郊區(qū)別墅為例,該房源為法拍房,銀行以20萬(wàn)美元的低廉價(jià)格出售,過(guò)戶時(shí)支付的總費(fèi)用(包括過(guò)戶機(jī)構(gòu)收取費(fèi)用,律師費(fèi)以及中介費(fèi)用等)為房產(chǎn)的9%,每年物業(yè)稅費(fèi)合計(jì)2%至3%,算下來(lái)購(gòu)房者花費(fèi)總額為17.6萬(wàn)美元,按7人民幣比1美元的匯率計(jì)算,中國(guó)消費(fèi)者實(shí)際支付為124萬(wàn)元。

  張先生告訴記者,如果買(mǎi)下房子后用于出租,收益是很可觀的!鞍凑沾钨J危機(jī)發(fā)生后的美國(guó)租賃市場(chǎng)行情來(lái)看,這種別墅年租金收益在1.6萬(wàn)美元左右,也就是購(gòu)房?jī)r(jià)格的8%左右,很劃算的!

  海外購(gòu)房遠(yuǎn)非十全十美

  經(jīng)歷過(guò)大起大落的中國(guó)投資者用自己的血肉代價(jià)學(xué)會(huì)一個(gè)道理:沒(méi)有天上掉餡餅的好事?此瓢踩愿、收益又好的海外購(gòu)房行為必然會(huì)牽引著某些風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)過(guò)調(diào)查,記者總結(jié)出海外購(gòu)房中需要國(guó)內(nèi)投資者特別關(guān)注的三個(gè)方面。

  一、購(gòu)房需一次性付全款

  據(jù)World Land Partner公司柏建介紹,次貸危機(jī)之后,無(wú)論是購(gòu)買(mǎi)土地還是二手房,在美國(guó)均要求一次性交付全款。這樣的規(guī)定無(wú)形中阻止了中國(guó)市民“用房租抵貸款”的美夢(mèng)。

  目前市場(chǎng)上最便宜的房產(chǎn)加上各項(xiàng)費(fèi)用也要50萬(wàn)元人民幣,就算如今在北京有很多人具備這樣的經(jīng)濟(jì)實(shí)力,但要進(jìn)行純粹的投資,而且還是把錢(qián)花在大洋彼岸的另一頭,就需要投資者著實(shí)考慮一番了。

  “眾所周知美國(guó)的經(jīng)濟(jì)遭受到很大的沖擊,房地產(chǎn)行業(yè)的損失更是首當(dāng)其沖,可以預(yù)計(jì)到它的復(fù)蘇將是一個(gè)漫長(zhǎng)的階段,如果中國(guó)投資者要進(jìn)入美國(guó)地產(chǎn)行業(yè),就必須作好打持久仗的準(zhǔn)備!北本┐髮W(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)說(shuō)。

  此外,陳國(guó)強(qiáng)告訴記者,美國(guó)房產(chǎn)高額的物業(yè)稅費(fèi)也是值得特別考慮的。100萬(wàn)左右的房產(chǎn)每年物業(yè)費(fèi)高達(dá)2萬(wàn)元以上,比中國(guó)高出了近十倍。

  二、并不利于投資移民

  針對(duì)不少消費(fèi)者準(zhǔn)備將當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)作為移民籌碼的打算,記者詢(xún)問(wèn)了一家擅長(zhǎng)處理美國(guó)移民事宜的咨詢(xún)公司。該公司的業(yè)務(wù)人員告訴記者,美國(guó)的房產(chǎn)管理與移民機(jī)制是相分離的。外籍人士可以在美國(guó)投資買(mǎi)房,但卻不能借此要求加入美國(guó)國(guó)籍。

  “在美國(guó)確實(shí)存在投資移民的方式,要求至少拿出50萬(wàn)美元進(jìn)行特定項(xiàng)目的投資,而這個(gè)項(xiàng)目是由美國(guó)政府選擇的,不包括在當(dāng)?shù)刭I(mǎi)房!

  三、要選擇有投資價(jià)值的房產(chǎn)

  任何種類(lèi)的投資都有成功與失敗的案例。海外購(gòu)房同樣如此。陳國(guó)強(qiáng)告訴記者,美國(guó)買(mǎi)房購(gòu)地需要注意三個(gè)因素:

  首先判斷時(shí)機(jī)是否恰當(dāng)。目前美國(guó)樓市的大泡沫破裂促使當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)正處于低谷,但經(jīng)濟(jì)不確定性還很大,美國(guó)樓市是不是已經(jīng)迎來(lái)了最低點(diǎn),還未嘗可知。

  其次,根據(jù)自身需求選擇房產(chǎn)位置。美國(guó)買(mǎi)房究竟是為了投資還是自住,是購(gòu)房者需要解決的一個(gè)重要問(wèn)題。如果用于投資,建議選擇較為成熟的城市,比如紐約、底特律等;如果用于休閑自住,不妨購(gòu)買(mǎi)風(fēng)景宜人、適宜居住的新型城市,比如美國(guó)南岸的一些地區(qū)。此外,選擇社區(qū)也很重要,就如同在北京,不同的區(qū)域吸引著不同的人群。美國(guó)也是一樣的,大學(xué)附近房屋一定比同類(lèi)型的其他地方租金要高;所在位置交通便利的房子就容易租出去等等。關(guān)鍵還是要購(gòu)房者自己到當(dāng)?shù)厝ジ惺,深程度地了解房源的房屋狀況、地理位置、周邊環(huán)境等情況。(通訊員 朱惠寧)

【編輯:高雪松
直隸巴人的原貼:
我國(guó)實(shí)施高溫補(bǔ)貼政策已有年頭了,但是多地標(biāo)準(zhǔn)已數(shù)年未漲,高溫津貼落實(shí)遭遇尷尬。
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