房貸的優(yōu)惠關(guān)系到“房奴”們的錢(qián)袋子,隨著去年的房貸新政在今年開(kāi)始逐步落實(shí),有關(guān)房貸利率優(yōu)惠的消息成為了“有房一族”最關(guān)心的話題。

　　今年元旦后,工、農(nóng)、中、建四大國(guó)有銀行均表示,只要2008年10月27日前執(zhí)行基準(zhǔn)利率0.85倍優(yōu)惠、無(wú)不良信用記錄的優(yōu)質(zhì)客戶,原則上都可以申請(qǐng)7折優(yōu)惠利率。據(jù)記者了解,其他各家銀行也在跟進(jìn)。

　　“享受房貸7折利率優(yōu)惠需要什么條件?我該怎么申請(qǐng)?申請(qǐng)時(shí)需要帶哪些材料?”在記者采訪過(guò)程中,發(fā)現(xiàn)銀行的信貸部門(mén)最近接到的咨詢大多數(shù)是關(guān)于利率優(yōu)惠申請(qǐng)事宜。

　　◎一問(wèn)享受7折利率優(yōu)惠需要什么條件?

　　申請(qǐng)條件:各銀行有細(xì)節(jié)上的區(qū)別,以農(nóng)業(yè)銀行為例,需滿足兩個(gè)條件:一是客戶本人承諾,自“執(zhí)行利率倍數(shù)”實(shí)際調(diào)整之日起,12個(gè)月內(nèi)不申請(qǐng)?zhí)崆斑�款；二是貸款人沒(méi)有不良還款記錄

　　由于給予客戶房貸的利率優(yōu)惠,即修改利率下浮方式屬于合同變更,必須經(jīng)由合同雙方協(xié)商確定,且貸款人情況各不相同,銀行需根據(jù)實(shí)際情況給出相應(yīng)優(yōu)惠。所以,多數(shù)銀行都要求客戶提出主動(dòng)申請(qǐng)。一般而言,先由借款人主動(dòng)提出書(shū)面申請(qǐng),銀行在審批過(guò)程中要基于原合同約定,綜合考慮原適用利率、客戶貢獻(xiàn)度、客戶資信及監(jiān)管要求等要素提出最終審批意見(jiàn),經(jīng)借貸雙方協(xié)商一致,于2009年1月1日(含)之后進(jìn)行調(diào)整。

　　至于客戶提出申請(qǐng)的條件,以首家公布房貸利率優(yōu)惠細(xì)則的農(nóng)業(yè)銀行為例,只要房屋貸款人滿足兩個(gè)條件即可申請(qǐng):一是客戶本人承諾,自“執(zhí)行利率倍數(shù)”實(shí)際調(diào)整之日起,12個(gè)月內(nèi)不申請(qǐng)?zhí)崆斑�款；二是貸款人沒(méi)有不良還款記錄。農(nóng)行表示,對(duì)借款人有連續(xù)90天(含)以上逾期記錄的,將不受理其利率調(diào)整申請(qǐng)。在記者的了解過(guò)程中,廣東發(fā)展銀行的相關(guān)要求之一是3年內(nèi)不申請(qǐng)?zhí)崆斑�款。而以招商銀行公布的“附加條款”為例,獲得7折優(yōu)惠的房貸客戶,三年內(nèi)不得提前還貸,否則必須支付相當(dāng)于提前還貸總金額3%的違約金。

　　對(duì)于到各家銀行辦理申請(qǐng)貸款利率優(yōu)惠所需的材料,中國(guó)銀行和工商銀行的要求是:申請(qǐng)人需為借款人本人,帶身份證以及貸款合同到原房貸經(jīng)辦銀行提出申請(qǐng)。

　　建設(shè)銀行則在身份證和貸款合同基礎(chǔ)上,再要求提供供款存折；客戶必須到銀行提出申請(qǐng),這是一份貸款合同補(bǔ)充協(xié)議。

　　招商銀行要求客戶帶上資料申請(qǐng),存量客戶申請(qǐng)7折最優(yōu)惠利率的批核,只需一到兩周時(shí)間。華夏銀行只要求客戶申請(qǐng)貸款帶上自己的身份證,不過(guò),如果是聯(lián)名申請(qǐng)貸款的,一定需要所有借款人一起到銀行去。

　　◎二問(wèn)房貸利率優(yōu)惠如何申請(qǐng)?

　　申請(qǐng)流程:帶身份證和房屋貸款合同到銀行—登記貸款信息—填寫(xiě)率調(diào)整承諾書(shū)—填寫(xiě)表格

　　綜合多家銀行的要求,客戶按以下流程辦理。

　　首先,帶上本人身份證和房屋貸款合同。

　　其次,到所申請(qǐng)房貸的支行,出示本人身份證和房屋貸款合同。工作人員再核對(duì)身份證和房屋貸款合同后,會(huì)將房屋貸款合同錄入“個(gè)人貸款業(yè)務(wù)系統(tǒng)”。也就是把該貸款人的個(gè)人信息進(jìn)行了登記。也有部分銀行只要求到該行網(wǎng)點(diǎn)的房屋貸款部柜臺(tái)辦理業(yè)務(wù)即可。

　　再次,貸款人根據(jù)要求,填寫(xiě)“個(gè)人房屋貸款利率調(diào)整承諾書(shū)”。承諾按時(shí)還款,以及銀行的其他部分要求。

　　第四,并在銀行提供的專用信封上填寫(xiě)個(gè)人家庭住址,主要用途是貸款人獲得批準(zhǔn)后,銀行會(huì)把“個(gè)人房屋貸款利率調(diào)整承諾書(shū)”中的“利率調(diào)整審批表”的審批情況郵寄給貸款人。

　　最后,辦理完畢。一般在10個(gè)工作日左右銀行會(huì)把審批情況告之貸款人。

　　不過(guò),并不是所有的銀行都要求客戶提出主動(dòng)申請(qǐng)。根據(jù)農(nóng)業(yè)銀行出臺(tái)的房貸新政細(xì)則,在對(duì)存量貸款利率調(diào)整過(guò)程中,對(duì)初始貸款發(fā)放金額在30萬(wàn)元(含)以上、原執(zhí)行利率為同期同檔次基準(zhǔn)利率0.85倍的貸款,原則上通過(guò)銀行內(nèi)部的計(jì)算機(jī)系統(tǒng)自動(dòng)調(diào)整利率,無(wú)需借款人申請(qǐng),貸款執(zhí)行利率自2009年1月1日起即統(tǒng)一下調(diào)為同期同檔次基準(zhǔn)利率的0.7倍。

　　◎三問(wèn)

　　如何辦理同名轉(zhuǎn)按揭?

　　貸款“跳槽”:只要資質(zhì)好,購(gòu)房人愿意將房貸從甲銀行轉(zhuǎn)到乙銀行,乙銀行將免費(fèi)提供墊資,通過(guò)擔(dān)保公司將購(gòu)房人在甲銀行的房貸還清,購(gòu)房人還能再以首次購(gòu)房的身份從乙銀行獲得7折優(yōu)惠貸款利率買(mǎi)房

　　由于四大國(guó)有銀行針對(duì)2008年10月27日之前貸款買(mǎi)房的存量房貸利率優(yōu)惠是今年元旦才有加速進(jìn)展,而此前部分中小銀行已經(jīng)開(kāi)始私下推出優(yōu)惠條款,搶占存量房貸市場(chǎng)。于是,也有很多人咨詢哪家銀行可以容易辦下來(lái)7折優(yōu)惠、什么條件下可以“同名轉(zhuǎn)按揭”。另外,假如客戶由于不符合貸款行的規(guī)定條件,那么也可以考慮房貸從一家銀行搬到另外一家銀行,即辦理同名轉(zhuǎn)按揭。

　　張先生一過(guò)新年就有一件喜事,他的房貸成功進(jìn)行了同名轉(zhuǎn)按揭,從一家大銀行轉(zhuǎn)到一家較小的股份制商業(yè)銀行,享受到存量房貸利率7折的優(yōu)惠。

　　張先生2007年10月在某國(guó)有大銀行辦理了住房按揭貸款,簽訂的是20年50萬(wàn)元的商業(yè)貸款合同。經(jīng)過(guò)咨詢,由于曾出現(xiàn)過(guò)逾期還款的情況,他的申請(qǐng)被那家大銀行拒絕了。但張先生沒(méi)有放棄,經(jīng)過(guò)打聽(tīng),他發(fā)現(xiàn)不少中小銀行“靈活得多”:只要資質(zhì)好,購(gòu)房人愿意將房貸從甲銀行轉(zhuǎn)到乙銀行,乙銀行將免費(fèi)提供墊資,通過(guò)擔(dān)保公司將購(gòu)房人在甲銀行的房貸還清,購(gòu)房人還能再以首次購(gòu)房的身份從乙銀行獲得7折優(yōu)惠貸款利率買(mǎi)房。

　　張先生馬上算了一筆賬,目前5年以上基準(zhǔn)利率為5.94%,8.5折后利率為5.049%,月供為3313.5元。優(yōu)惠到7折后利率為4.15%,“我每月月供可調(diào)整到3071.69元,如果按20年利率不變來(lái)算,一共能省下58034.4元,作為一個(gè)工薪階層,我沒(méi)有理由不‘搬家’”。

　　但是,如果客戶所剩貸款本金不多、期限不長(zhǎng),那么貸款“跳槽”并不劃算。據(jù)核算,同名轉(zhuǎn)按揭成本包括:貸款5萬(wàn)—30萬(wàn)元(含30萬(wàn)元)的擔(dān)保費(fèi)是800元,30萬(wàn)元—50萬(wàn)元的擔(dān)保費(fèi)是1000元。此外還有抵押登記費(fèi)80元、公證費(fèi)100元—150元。即貸款50萬(wàn)元“跳槽”相關(guān)費(fèi)用為1200元左右�！熬烤官J款‘跳槽’是否劃算,還是看各自的情況�！庇袠I(yè)內(nèi)人士建議,50萬(wàn)元以下的貸款跳槽是不合算的。

　　同名轉(zhuǎn)按揭流程解密

　　首先,找到新銀行,尋找一家可以為老房貸給出更大利率優(yōu)惠的接收銀行。

　　其次,帶上齊備的手續(xù)申請(qǐng),帶上原來(lái)的借款合同、購(gòu)房合同、房產(chǎn)證復(fù)印件(無(wú)復(fù)印件也可)、身份證原件、收入證明、還款記錄(一般是供銀行扣月供的存折復(fù)印件),到接收銀行網(wǎng)點(diǎn)填寫(xiě)“同名轉(zhuǎn)按揭”申請(qǐng)表。

　　再次,信用查詢。

　　第四,若申請(qǐng)者個(gè)人信用記錄中沒(méi)有惡意拖欠貸款的記錄,接收銀行一般會(huì)在7個(gè)工作日內(nèi)作出受理“轉(zhuǎn)按揭”的決定。

　　第五,提前還完款,獲得接收銀行認(rèn)可后,向原來(lái)的貸款發(fā)放銀行申請(qǐng)?zhí)崆叭�額還貸。

　　第六,簽訂新合同,向原貸款發(fā)放銀行提前全額還貸并拿回抵押的房產(chǎn)證后,到接收銀行網(wǎng)點(diǎn)簽訂新的個(gè)人房屋抵押貸款合同。

　　第七,重新辦抵押,拿著房產(chǎn)證、全額還款證明(由原貸款銀行出具)、與接收銀行簽訂的個(gè)人房屋抵押貸款合同,到各房屋所在地房屋抵押登記部門(mén)(一般在房交所),先辦理解押手續(xù),后辦理新的抵押手續(xù)。每成功辦理一次解押或抵押,手續(xù)費(fèi)大概在70元左右。

　　最后,手續(xù)交銀行,將房產(chǎn)證、解押手續(xù)、抵押手續(xù)交回接收銀行,一般情況下第二天便會(huì)獲得新的貸款。

　　◎四問(wèn)住房公積金為何沒(méi)有納入優(yōu)惠范圍?

　　利率比較:按利率下浮30%計(jì)算,5年期以上商業(yè)房貸利率為4.158%,與公積金貸款利率相當(dāng)接近

　　至于住房公積金為何沒(méi)有納入優(yōu)惠范圍,業(yè)內(nèi)人士介紹,商業(yè)銀行的貸款利率調(diào)整由人民銀行主管,而住房公積金貸款利率的調(diào)整是由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部主管的,兩者分屬不同的部門(mén)管理,“此次僅是商業(yè)銀行貸款的利率優(yōu)惠,住房公積金利率沒(méi)有進(jìn)一步優(yōu)惠�！痹撊耸刻嵝�,經(jīng)過(guò)去年數(shù)次調(diào)整,公積金5年期以上的貸款利率已經(jīng)從去年初的5.22%年利率下調(diào)到最新的3.87%了。

　　按利率下浮30%計(jì)算,5年期以上商業(yè)房貸利率為4.158%,與公積金貸款利率相當(dāng)接近。(記者 駱海濤)

　　同名轉(zhuǎn)按揭流程

　　第一步,帶齊材料,到接收銀行填寫(xiě)“同名轉(zhuǎn)按揭”申請(qǐng)表;

　　第二步,授權(quán)接收銀行進(jìn)行“個(gè)人信用檔案”查詢;

　　第三步,記錄良好,接收銀行一般在7個(gè)工作日內(nèi)作出受理決定;

　　第四步,向原貸款發(fā)放銀行提前全額還貸;

　　第五步,到主管部門(mén)重新辦抵押;

　　第六步,將房產(chǎn)證、解押手續(xù)、抵押手續(xù)交回接收銀行。