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土地市場(chǎng)不按章出牌 2007頭號(hào)感嘆:怎樣拿地?

2006年12月14日 09:48


(圖片來(lái)源:北京商報(bào) 王飛/制圖)

  中新網(wǎng)12月14日電  據(jù)《北京商報(bào)》報(bào)道,2006年冬天的京城土地市場(chǎng)似乎有點(diǎn)不按章出牌。先是白家莊地塊,一級(jí)土地開(kāi)發(fā)商笑到了最后;隨后是四惠地塊,金地以老二的身份讓中遠(yuǎn)敗走;正當(dāng)大家以為從此以后政府要“槍打出頭鳥(niǎo)”的時(shí)候,大屯鄉(xiāng)小營(yíng)地塊與廣安門(mén)外305號(hào)地最終的“價(jià)高者得”又讓整個(gè)京城土地市場(chǎng)陷入了迷茫之中;隨后便有了“廣渠門(mén)36號(hào)地最終的成交價(jià)將達(dá)60億”等一系列猜想,最終城開(kāi)、城建聯(lián)合體的“加權(quán)平均價(jià)”得勝法則讓人不禁感嘆:要怎樣拿地才好!

  槍打出頭鳥(niǎo)

  聽(tīng)話的孩子有糖吃

  “價(jià)高者得”這一在京城持續(xù)了兩年多的獲取土地的“規(guī)律”在四惠地塊的成交上被首次打破后,開(kāi)始無(wú)休止地蔓延開(kāi)來(lái)。繼金地以“老二”的身份摘得四惠地塊之后,城開(kāi)、城建聯(lián)合體再次破天荒地以“老五”的極端黑馬身份將廣渠路36號(hào)地王收入囊中。如果說(shuō)金地在四惠地塊上的成功驗(yàn)證了政府“槍打出頭鳥(niǎo)”的決心的話,城開(kāi)、城建此次能夠聯(lián)手拿下廣渠路36號(hào)地王成為今年土地市場(chǎng)最大的贏家,恐怕應(yīng)該歸功于老人常說(shuō)的“聽(tīng)話的孩子有糖吃”。

  如果說(shuō)作為一家之主的政府部門(mén),過(guò)去在條件寬松的情況下還尚且能夠容忍一個(gè)半個(gè)“撒嬌鬧情緒的話”,在目前這樣一個(gè)“宏觀調(diào)控、穩(wěn)定房?jī)r(jià)”、“土地價(jià)格影響房?jī)r(jià)”的關(guān)鍵時(shí)刻,當(dāng)然喜歡聽(tīng)話的孩子了。如何保證交易地塊對(duì)于現(xiàn)行調(diào)控政策的貫徹執(zhí)行;如何保證一些影響較大的成交地塊,其土地價(jià)格不會(huì)對(duì)周邊地區(qū)的房?jī)r(jià)帶來(lái)沖擊;如何保證成交地塊兩年后的房?jī)r(jià)能夠不失控成為了每一宗地塊在上市交易前政府要考慮的重中之重。正因?yàn)槿绱耍A(yù)期售價(jià)、戶型規(guī)劃等過(guò)去并不被重視的條款成為了今天開(kāi)發(fā)商拿地成功的決定性因素。

  對(duì)此,開(kāi)發(fā)商們也深有同感。在廣渠路36號(hào)地開(kāi)標(biāo)結(jié)果公布之初,佳程廣場(chǎng)總經(jīng)理王哲在談到城開(kāi)、城建獲勝原因時(shí)將“聽(tīng)話”置于第一要素:“投標(biāo)報(bào)價(jià)排在第五位的城開(kāi)、城建成為政府招標(biāo)最合適的對(duì)象:①兩家企業(yè)都是老牌國(guó)企,尤其城開(kāi)還是非上市國(guó)企,因此對(duì)政府行政命令的執(zhí)行力度更強(qiáng);②城開(kāi)、城建的中標(biāo)價(jià)為26億元,樓面價(jià)格為5849元/平方米,在投標(biāo)書(shū)中明確意向銷售價(jià)格為9500元/平方米,這個(gè)價(jià)格與目前周邊地區(qū)的平均房?jī)r(jià)基本持平。這不正是政府希望看到的嗎?”

  價(jià)低者難有戲

  付款方式成要素

  政府槍打出頭鳥(niǎo)的決心使得眾多開(kāi)發(fā)商們不敢貿(mào)然行事,不過(guò)什么都有例外。根據(jù)北京市土地整理儲(chǔ)備中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,從11月1日到現(xiàn)在已經(jīng)成交的11塊土地中,價(jià)高者得的有4塊之多,占到了1/3有余。政府在進(jìn)行“通過(guò)調(diào)控地價(jià)從而達(dá)到調(diào)控房?jī)r(jià)”等調(diào)控措施的同時(shí),對(duì)于某些地塊的“放任”行為著實(shí)讓人摸不著頭腦。

  “不過(guò)有一點(diǎn)是可以明確的,盡管目前政府對(duì)于土地的調(diào)控力度逐漸加大,但價(jià)高者未必得的同時(shí),價(jià)低者更沒(méi)戲的原則仍在一段時(shí)間內(nèi)通用于開(kāi)發(fā)商的拿地環(huán)節(jié)!币晃粎⑴c了廣渠路36號(hào)地投標(biāo)的開(kāi)發(fā)商對(duì)記者表示。由于土地出讓成本的存在,土地出讓金的損失意味著一部分利潤(rùn)被讓出,而這部分讓出的利潤(rùn)最終能否到達(dá)購(gòu)房者的手中,在土地交易的伊始,任何人都不能做出論斷。因此,政府在出讓土地的時(shí)候不會(huì)過(guò)多地壓低價(jià)格也是在所難免。

  與此同時(shí),無(wú)論是廣渠路36號(hào)地還是四惠地塊的交易均已證明,開(kāi)發(fā)商在付款方式上所采取的態(tài)度,很大程度上成為了其是否會(huì)被第一個(gè)被淘汰掉的因素。盡管世茂在競(jìng)標(biāo)廣渠路36號(hào)地塊的時(shí)候未列次席,根據(jù)當(dāng)時(shí)四惠地塊的交易情況來(lái)預(yù)測(cè)的話,其應(yīng)該是當(dāng)時(shí)最為有利的競(jìng)爭(zhēng)者,但是在開(kāi)標(biāo)伊始眾多媒體及業(yè)內(nèi)人士均將其作為第一個(gè)被淘汰的對(duì)象,世茂在付款方式上所采取的分期付款不能不說(shuō)是一個(gè)決定性的因素。

  一級(jí)埋雷拿地

  勝之不武卻也笑到最后

  盡管前不久北京市國(guó)土局的網(wǎng)站上終于掛出了《本市土地一級(jí)開(kāi)發(fā)招標(biāo)工作正式啟動(dòng)》的文件,似乎北京一個(gè)土地市場(chǎng)壟斷時(shí)代即將宣告終結(jié),但至今《北京市土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)暫行辦法》尚未通過(guò)以及相關(guān)的配套文件和具體執(zhí)行辦法最終的不確定讓政府同房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商們同樣面臨著困惑——土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的招標(biāo)將如何進(jìn)行?土地一級(jí)開(kāi)發(fā)商能否最終退出拿地環(huán)節(jié)?

  白家莊地塊是今年京城土地市場(chǎng)除了廣渠路36號(hào)地以外,另一宗備受關(guān)注的土地。由于該地塊地處CBD并有不小的商業(yè)面積而炙手可熱。招標(biāo)伊始,首創(chuàng)、華遠(yuǎn)、SOHO中國(guó)、世茂、嘉銘投資等大牌開(kāi)發(fā)商紛紛購(gòu)買了標(biāo)書(shū),有的還交了保證金,業(yè)內(nèi)預(yù)料此地塊將會(huì)再次上演激烈的現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)拍。然而,在“招標(biāo)文件”中的回購(gòu)約定讓這樣一宗優(yōu)質(zhì)地塊陷入了無(wú)人報(bào)價(jià)競(jìng)標(biāo)的局面,也引起眾多質(zhì)疑。對(duì)此,在掛牌后的第三天,國(guó)土局公開(kāi)發(fā)表聲明,就回購(gòu)條款做出解釋。盡管如此,“有心競(jìng)標(biāo)卻擔(dān)心踩雷”的心態(tài)讓眾多京城開(kāi)發(fā)商們最終放棄了該宗地塊的競(jìng)標(biāo),最終被其一級(jí)土地開(kāi)發(fā)商北京恒世華融房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司競(jìng)得。(齊琳)

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