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土地黑洞是暴利之源 公開(kāi)出讓背后也有“黑手”
2007年03月30日 10:44 來(lái)源:上海證券報(bào)


    漫畫(huà):官商勾結(jié)囤積土地 中新社發(fā) 劉道偉 作


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  【策劃人語(yǔ)】

  從房地產(chǎn)交易市場(chǎng)、住房保障體系、樓市金融格局,再到今天的土地市場(chǎng)摸底調(diào)查。我們《上證·地產(chǎn)投資》的“樓市揭黑錄”系列也走到了尾聲。這一期,我們著重剖析和試圖擊碎的,是那些長(zhǎng)久以來(lái)籠罩在房地產(chǎn)市場(chǎng)的源頭——土地市場(chǎng)的陰霾和黑洞,那些糾葛和纏繞在土地儲(chǔ)備和出讓領(lǐng)域的不良現(xiàn)象。正是因?yàn)檫@些暗箱的存在,房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展遭遇到了根本的阻力。

  頑疾不除,房地產(chǎn)調(diào)控依舊難免“空調(diào)”的風(fēng)險(xiǎn);黑洞不滅,百姓安居的源頭哪有活水來(lái)?

  權(quán)力尋租 儲(chǔ)備階段“國(guó)資流失”

  “如今真正的土地黑幕多存在于儲(chǔ)備環(huán)節(jié)!蓖恋貙(zhuān)家章林曉開(kāi)門(mén)見(jiàn)山。盡管公開(kāi)招拍掛制度實(shí)施后,經(jīng)營(yíng)性用地的出讓表面上已經(jīng)實(shí)現(xiàn)透明化,但眾多前后環(huán)節(jié)仍留有“協(xié)議”性質(zhì)。此間,有地方的農(nóng)民可能因土地流失而更加貧困,有購(gòu)房者可能因土地升值而透支購(gòu)房支出,有開(kāi)發(fā)商可能因土地倒手而一夜暴富,有部分掌權(quán)人可能因土地交易而中飽私囊……

  2006年9月5日,國(guó)務(wù)院正式下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問(wèn)題的通知》,概括當(dāng)前主要土地問(wèn)題為建設(shè)用地總量增長(zhǎng)過(guò)快,低成本工業(yè)用地過(guò)度擴(kuò)張,違法違規(guī)用地、濫占耕地現(xiàn)象等。

  章林曉分析,由上述提法可知,目前加強(qiáng)土地調(diào)控的側(cè)重點(diǎn)并不是房地產(chǎn)一個(gè)方面,而是著力于整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)的土地資源保護(hù),并打擊各類(lèi)以地生財(cái)?shù)耐恋剡`法行為!巴恋貎(chǔ)備環(huán)節(jié)、規(guī)劃調(diào)整和土地審批是滋生腐敗的主要方面!闭铝謺苑Q(chēng)。

  了解土地儲(chǔ)備流程,需要以2004年的經(jīng)營(yíng)性用地全部實(shí)現(xiàn)公開(kāi)招拍掛出讓的“8.31大限”為節(jié)點(diǎn)!巴恋貎(chǔ)備環(huán)節(jié)的不透明一直是土地市場(chǎng)最大的黑洞,但是形式在‘8.31大限’前后各有不同。”專(zhuān)家表示。

  北京一家開(kāi)發(fā)商就介紹,在實(shí)行全部招拍掛以前,土地的來(lái)源主要是工廠、舊城改造、集體土地征用為國(guó)有土地,或從其他開(kāi)發(fā)商手里買(mǎi)的二手地。由于土地市場(chǎng)信息的不透明與不對(duì)稱(chēng),能夠掌握這些資源的人會(huì)搶先控制大家想要的地皮,而且拿地的成本也比較低!案鞣N關(guān)系在土地市場(chǎng)起到了決定性的作用!边@位開(kāi)發(fā)商稱(chēng),“一塊地皮沒(méi)關(guān)系的人拿5億元,有關(guān)系的人拿3億元甚至2億元。”

  正因?yàn)橥恋厥袌?chǎng)并未完全透明公開(kāi),開(kāi)發(fā)商經(jīng)常通過(guò)各種關(guān)系進(jìn)行土地的囤積、炒賣(mài),以牟取暴利,最終導(dǎo)致土地價(jià)格的隱密性和爆炸式的增值!按舜螄(guó)家重點(diǎn)提出工業(yè)用地也要實(shí)現(xiàn)招拍掛,就是因?yàn)榇饲肮I(yè)用地在協(xié)議出讓的階段,存在類(lèi)似上述權(quán)錢(qián)交易的黑幕!睂(zhuān)家表示。

  更有開(kāi)發(fā)商向記者表示,盡管不少重要城市已經(jīng)實(shí)現(xiàn)大部分土地的公開(kāi)招拍掛出讓?zhuān)杂写罅恐行〕鞘械耐恋爻鲎尨嬖谟傻胤秸耙庀颉逼髽I(yè)拿地的現(xiàn)象。南京一家開(kāi)發(fā)商就稱(chēng),通過(guò)各種關(guān)系將工業(yè)用地轉(zhuǎn)為其他建設(shè)用地,或以“租用農(nóng)村集體性質(zhì)土地”的名義占耕地為建設(shè)用地的做法屢見(jiàn)不鮮。

  公開(kāi)出讓 “透明”后也有“黑手”

  為了各自的利益,開(kāi)發(fā)商與一些政府部門(mén)的土地“聯(lián)誼”還存在于招拍掛的公開(kāi)出讓環(huán)節(jié)。

  土地專(zhuān)家章林曉介紹,一宗土地在招拍掛前必定得做好規(guī)劃,也就是說(shuō),這宗土地價(jià)值幾何是對(duì)應(yīng)于一定規(guī)劃條件的,比如建筑密度、容積率、公建面積、綠化率等等,而當(dāng)規(guī)劃條件發(fā)生變化,土地使用權(quán)的價(jià)格也會(huì)相應(yīng)發(fā)生變化。于是,一些與政府部門(mén)達(dá)成“默契”的開(kāi)發(fā)商就可以上演規(guī)劃的“偷梁換柱”,即在土地招拍掛出讓時(shí)設(shè)定一個(gè)規(guī)劃條件,到實(shí)際建設(shè)時(shí),卻成為另一個(gè)規(guī)劃條件。一些小區(qū)莫名其妙地綠地減少、樓層增加等,都是這種規(guī)劃變更的結(jié)果。

  “當(dāng)規(guī)劃失去了嚴(yán)肅性,可以不受限制地隨意變更,那么,在表面‘價(jià)高者得’的原則之下表現(xiàn)出的‘公正、公平、公開(kāi)’的‘招拍掛’出讓就沒(méi)有了意義!笔袌(chǎng)人士嚴(yán)肅地表示。

  此外,土地招拍掛出讓中的另類(lèi)做假還體現(xiàn)在意向方的鎖定。即在土地招拍掛出讓時(shí),先以苛刻的規(guī)劃條件“嚇跑”以正常途徑進(jìn)入的有意向的開(kāi)發(fā)商,而只留下那些“心中有底”的、與一些部門(mén)和官員達(dá)成“默契”的企業(yè);蛘哐(qǐng)一些愿意“友情客串”的開(kāi)發(fā)商,幫助炒高價(jià)格,將土地高額托付給“外來(lái)戶”。

  華中某三線城市的一家開(kāi)發(fā)商就向記者反映,因?yàn)槭亲鳛橥獾仄髽I(yè)首次進(jìn)入該市,在一次土地的公開(kāi)競(jìng)拍中明顯感受到另一家小企業(yè)的緊跟叫價(jià),“直到我們最后拿到了那幅土地的使用權(quán),才發(fā)覺(jué)價(jià)格已經(jīng)高出太多了。”該開(kāi)發(fā)商感慨,“說(shuō)不好是不是那家小企業(yè)有意來(lái)抬高價(jià)格,但土地交易中,‘托’是一直存在的。”

  地方政府 勿做不良企業(yè)“代理商”

  在土地黑幕中,一些地方政府往往扮演著重要角色,每一位參與其中的市場(chǎng)人士都感慨頗深。如本月,國(guó)土資源部發(fā)布了2006年全國(guó)土地違法案件查處情況通報(bào)。通報(bào)顯示:去年查處結(jié)案9萬(wàn)多件,被處理的相關(guān)責(zé)任人近3600人,90%以上土地違法案件與地方政府相關(guān)。

  華東某小城市的開(kāi)發(fā)商向記者介紹,2000年,某區(qū)政府以招商引資名義將這家廣東企業(yè)引入該區(qū),開(kāi)發(fā)建設(shè)以餐飲為主的大型商業(yè)項(xiàng)目。但隨著土地價(jià)格的直線上漲,地方政府開(kāi)始考慮這塊位置極佳的土地可以發(fā)揮更大的升值功能,于是以“四證不全”為由收回土地,甚至不惜強(qiáng)行拆除已經(jīng)開(kāi)始經(jīng)營(yíng)的物業(yè),并動(dòng)用稅務(wù)、公安等部門(mén)查處該開(kāi)發(fā)商,迫使其簽訂退出協(xié)議。“合作初期,地方政府承諾先開(kāi)工再協(xié)助辦理‘四證’,現(xiàn)在‘四證不全’成了他們清除項(xiàng)目的理由!遍_(kāi)發(fā)商無(wú)奈地表示。

  的確,與違法違規(guī)并行的還有在“合法合規(guī)”面貌下的土地問(wèn)題。據(jù)統(tǒng)計(jì),一些城市目前的地方財(cái)政50%以上來(lái)自土地收益。雖然宏觀調(diào)控下,有關(guān)部門(mén)已經(jīng)提出不再將GDP和招商引資作為地方政績(jī)考核的唯一依據(jù),但是業(yè)內(nèi)人士稱(chēng),“以地生財(cái)”的現(xiàn)狀在短期內(nèi)不會(huì)有很大改觀。

  另外,宏觀調(diào)控過(guò)程中可能出現(xiàn)的新的土地黑幕也令市場(chǎng)人士擔(dān)憂。例如根據(jù)去年“國(guó)六條”中提出的“限地價(jià)、限房?jī)r(jià)”的住房調(diào)控原則,原本唯價(jià)格論的單一土地出讓標(biāo)準(zhǔn)變得繁雜而軟性!斑@就可能為開(kāi)發(fā)商和地方政府尋找新的尋租空間提供方便!庇惺袌(chǎng)人士表示。

  土地專(zhuān)家章林曉評(píng)價(jià),土地違法特別的一個(gè)誘因,在于一些政府依法行政狀況不佳。在公共財(cái)產(chǎn)的“委托代理”關(guān)系中,可能出現(xiàn)代理人即地方政府受利益驅(qū)動(dòng)將公權(quán)私化、通過(guò)設(shè)租而私分公益的可能,這種私化與私分不僅表現(xiàn)為極端的個(gè)人中飽私囊,而且更廣泛地表現(xiàn)為單位、部門(mén)、地方聯(lián)合謀求局部利益。另一方面,在目前我國(guó)行政法治化程度不高、地方政令時(shí)常有不暢的情況下,實(shí)現(xiàn)多部門(mén)的積極有效協(xié)調(diào)配合,并非易事。(柯鵬 于兵兵)

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