2007年09月12日 星期三
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房展是樓市的晴雨表 北京樓市"瘋狂房價"的背后
2007年09月12日 11:29 來源:第一財經(jīng)日報

  2007年9月9日,歷年四季房展最受期待的秋展落下帷幕,習(xí)慣了對“金九銀十”樓盤放量予以期待的購房人今年恐怕有所失望,本次秋展參展的樓盤僅有50余個,其中5個來自燕郊區(qū)域,另有不少外地海景樓盤,北京本市市區(qū)項(xiàng)目大約15個。根據(jù)組委會提供消息:房展4天意向成交金額為782萬元,意向成交新房套數(shù)1776套。其中,北京市內(nèi)項(xiàng)目成交套數(shù)為381套,外地項(xiàng)目成交套數(shù)為1395套,北京與外地住房成交量之比接近1:4,這一差距也創(chuàng)下了歷屆國貿(mào)房展之最。

  相對于外地市場的火熱,今年的北京樓市顯得有點(diǎn)冷清!敖衲瓯本┱猩檀_實(shí)有難度,本來新盤數(shù)量就少,來參加展會的就更少。”一位負(fù)責(zé)招商的張女士這樣告訴《第一財經(jīng)日報》記者。四季房展一向被稱為“北京樓市的晴雨表”,從前幾年的極度火爆到今年的不冷不熱,除卻客觀原因,不難看出京城樓市的變化。

  “瘋狂的房價”上演背后

  北京的房價之敏感幾乎已經(jīng)成為眾多開發(fā)商拒絕談?wù)摰脑掝}之一。統(tǒng)計北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)公布的數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn):2007年1~7月商品住宅期房成交套數(shù)及面積同比分別下降26.38%和23.67%。而同期的房價卻同比上漲63.6%。有資料認(rèn)為,北京市四環(huán)以內(nèi)新建商品房均價已過萬元。也有人認(rèn)為,這樣透支未來的需求在未來幾年內(nèi)將會得到遏制甚至懲罰,因?yàn)?008 年以后以下幾個因素:開征物業(yè)稅、購房實(shí)名制、利率調(diào)整、控制住宅商用、廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房和限價房等,都可能會對當(dāng)前過熱的北京房地產(chǎn)市場產(chǎn)生重要影響,并且在一定程度上抑制房價上漲甚至拉低房價。

  但實(shí)際上交易量減少的背后隱藏著房地產(chǎn)公司拿地之痛。北京中原地產(chǎn)市場研究中心的總監(jiān)張坤昱女士分析說:“去年整個全年拿出來交易的土地宗數(shù)是84宗,總的規(guī)劃建筑面積是824萬平方米。今年一共是44宗土地,400多萬平方米,所以不僅是今年,可能明年新盤的供給量也不會特別的多。”而另一位不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士告訴記者:“我們的公司年底如果還拿不到土地就面臨倒閉的風(fēng)險。但從目前的情況來看想在北京拿到合適的土地真的太難了。”“土地供應(yīng)量比去年嚴(yán)重減少,宏觀調(diào)控使開發(fā)商的開發(fā)進(jìn)度放慢,自然導(dǎo)致商品房有效供應(yīng)減少!比沃緩(qiáng)在接受《樓市》記者采訪時如是說。分析人士普遍認(rèn)為,這表明北京等地房地產(chǎn)市場的供需矛盾依然突出,房價持續(xù)高位運(yùn)行的局面短期將難以改變。

  兩限房即將拉低平均房價

  土地的供應(yīng)量遞減應(yīng)該還不是北京樓市低迷的全部原因,政策調(diào)控的力度在2007年下半年已經(jīng)顯示出威力。

  根據(jù)本次秋季房展組委會相關(guān)負(fù)責(zé)人透露:“參展的北京項(xiàng)目價位從4000元/平方米至22000元/平方米不等,以中小戶型居多!备鶕(jù)記者調(diào)查,北京市下半年新開盤住宅項(xiàng)目多以90平方米小戶型為主打。

  除卻戶型的限制,蜂擁而至的經(jīng)濟(jì)適用房和兩限房同樣將在未來拉低北京平均房價。截至目前,北京今年已經(jīng)推出了247萬平方米的兩限房。根據(jù)已經(jīng)推出的8個兩限房項(xiàng)目估算,兩限房銷售限價為5900元/平方米~6800元/平方米,累計可提供2.4萬套兩限房。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為:如此大規(guī)模的兩限房推出將緩和北京房價的近一步走高,加上規(guī)劃中的經(jīng)濟(jì)適用房,政府調(diào)控威力將在2008年底、2009年初顯現(xiàn)。

  根據(jù)北京市土地整理儲備中心的有關(guān)負(fù)責(zé)人透露,下一批兩限房預(yù)計將在9月份推出,具體地塊仍將出自朝陽、海淀、豐臺!10月份前將完成今年300萬平方米的兩限房指標(biāo),10月份之后推出的,將會劃入明年的兩限房用地供應(yīng)指標(biāo)!

  在調(diào)控的十字路口博弈

  由于住宅市場降溫,投資住宅已經(jīng)不再被投資人所看好。一位投資者李先生表示:“自己最近準(zhǔn)備拋售之前投資的幾處房產(chǎn),而對于收回的資金,則看好股市和商業(yè)地產(chǎn)投資!庇捎谘胄胁粩嗉酉ⅲ沟媚切┩ㄟ^“以租養(yǎng)房”投資的人不劃算了,抑制了其投資欲望。股市向好,資金轉(zhuǎn)移到了股市里,這對樓市成交量下降也有影響。由于很多投資者急于拋售手中的住宅,所以二手房市場顯得尤為熱鬧。“今年二手房的成交量大大超過去年,很多新中介公司也伺機(jī)成立,準(zhǔn)備大賺一筆!敝衅旆康禺a(chǎn)經(jīng)濟(jì)公司的經(jīng)理魏巍說:“很多大的中介公司現(xiàn)在辦過戶都需要排隊(duì)。二手房的價格今年也漲了好幾次。比如太陽宮區(qū)域的半島公寓,年初的二手房價是10000元/平方米,現(xiàn)在有少數(shù)戶型已經(jīng)可以賣到15000元/平方米。逐漸走高的二手房市場同樣預(yù)示著一級市場不會出現(xiàn)大幅度降價!

  然而面對日益上漲的房價,一些開發(fā)商已經(jīng)感到不安。萬科董事長王石公開表示:“中國房價漲得過快、升幅過大,已經(jīng)出現(xiàn)泡沫,泡沫早晚都會破裂!绷硪恍╅_發(fā)商則積極謀劃轉(zhuǎn)型。中坤投資集團(tuán)李紅宇先生告訴記者:“中坤集團(tuán)今后主要的力量將放在商業(yè)地產(chǎn)和旅游項(xiàng)目的開發(fā)上。”SOHO中國、金融街、世茂股份等多家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也都表示今后的重點(diǎn)在商業(yè)地產(chǎn)。

  與開發(fā)商同樣密切關(guān)注市場的還有政府,央行再次加息、政府對違規(guī)土地的清理等,都昭示著高熱的樓市開始等待拐點(diǎn)的到來。(馬可佳)

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