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“以房養(yǎng)老”市場萌動 能否在中國順利推行?(2)
2007年11月05日 09:47 來源:北京商報

  市場已經(jīng)按捺不住

  沒有等到廣東省開展住房反向抵押貸款,北京、上海兩地的相關(guān)機(jī)構(gòu)即已按捺不住。

  地產(chǎn)商試水“以房養(yǎng)老”

  孟曉蘇系中國房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)前總裁,其早在2003年就提出通過“住房反向抵押貸款”實現(xiàn)“以房養(yǎng)老”。在經(jīng)過了4年的等待以及數(shù)月的組建運(yùn)籌之后,孟曉蘇任職董事長的幸福人壽保險公司正在緊鑼密鼓的籌備開業(yè),幸福人壽辦公地點(diǎn)設(shè)在遠(yuǎn)洋大廈七層西北角,相關(guān)工作人員業(yè)已就位,秘書告訴記者,該公司已經(jīng)召開了創(chuàng)立大會,中房集團(tuán)、山西大同煤業(yè)公司以及信達(dá)屬下子公司為幸福人壽主要股東,其注冊資金達(dá)十幾億元。

  在接受記者采訪時孟曉蘇確認(rèn),目前幸福人壽已經(jīng)萬事俱備,只待開業(yè)之前的批文了!肮镜闹鳡I業(yè)務(wù)仍將會以傳統(tǒng)保險產(chǎn)品為主,但公司成立后,會著手研究‘以房養(yǎng)老’業(yè)務(wù),也希望社會各方都參與到研制的過程中來。” 孟曉蘇告訴記者。

  保險業(yè)內(nèi)人士指出隨著幸福人壽的落地,孟曉蘇輾轉(zhuǎn)醞釀良久的“反向住房抵押貸款”模式將有一個可以嘗試的平臺,通過“反向住房抵押貸款”的方式,將老年人的房屋資產(chǎn)通過配置變成資源,彌補(bǔ)了保險體系的一大缺口。但由于目前金融業(yè)混業(yè)經(jīng)營的政策氣候和操作條件還不完全具備,對于房產(chǎn)如何處置也沒有可以借鑒的成功模式, “反向住房抵押貸款”真正實行還需要探索。

  上海公積金推出“住房自助養(yǎng)老”

  與孟曉蘇的幸福人壽一樣,全國其他地區(qū)不同機(jī)構(gòu)也在探索實驗中國實現(xiàn)“以房養(yǎng)老”的可選擇路徑,上海公積金管理中心便于近日推出了一種叫做“住房自助養(yǎng)老”的創(chuàng)新型“以房養(yǎng)老”模式。

  早在去年年初,就傳出了上海市公積金管理中心要醞釀推出“以房養(yǎng)老”的消息,并且其將首次試水“反向住房抵押貸款”,但近日,見諸媒體的《上海正式啟動“以房養(yǎng)老”》的新聞顯示,上海公積金管理中心的試點(diǎn)方案名為 “以房自助養(yǎng)老”協(xié)議,與反向住房抵押貸款不同的是,上海模式從一開始就變更了房屋的產(chǎn)權(quán)人。

  其基本模式為:老年人將自有產(chǎn)權(quán)房屋出售給上海市公積金管理中心,并選擇在有生之年仍居住在原房屋內(nèi),出售房屋所得款項在扣除房屋租金、保證金及相關(guān)交易費(fèi)用后全部由老人自由支配使用。

  上海公積金管理中心副研究員叢斌向記者證實了此消息,并表示,這次試點(diǎn)啟動是公積金管理中心住房金融創(chuàng)新、業(yè)務(wù)創(chuàng)新的一部分。近年來,叢斌一直關(guān)注“反向住房抵押貸款”這一在西方已經(jīng)流行十幾年的養(yǎng)老模式,通過對國外已有模式的研究,結(jié)合中國的具體國情,叢斌完成了多篇“以房養(yǎng)老”如何中國化的理論文章。

  叢斌告訴記者,上海公積金管理中心的“以房自助養(yǎng)老”目前正處于試點(diǎn)階段,具體細(xì)節(jié)還不方便透露,但可以肯定的是通過“以房養(yǎng)老”收來的房源將作為廉租房,以增加上海廉租房實物配租的房源!拔覀儠䦟⑴c者進(jìn)行綜合評估,建立在自愿平等的基礎(chǔ)上,但也會有條件限制,不符合條件也不給做‘以房養(yǎng)老’業(yè)務(wù)!眳脖笱a(bǔ)充道。

  “養(yǎng)老房屋銀行”在京出爐

  當(dāng)人們還在就上海推出的“以房養(yǎng)老”模式進(jìn)行探討的時候,幾乎是在同一時間,北京市首個“養(yǎng)老房屋銀行”新鮮出爐。

  記者了解到,“養(yǎng)老房屋銀行”是由北京市一個五星級的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)和中大恒基房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司合作建立的。推出該項目的北京壽山福海國際養(yǎng)老服務(wù)中心負(fù)責(zé)人表示,與其他“以房養(yǎng)老”方式不同的是,房子的產(chǎn)權(quán)還在老人手中,老人可以自由選擇多種租賃方式“以房養(yǎng)老”!跋倓倐鞒鲋螅刻於加袔资畟電話咨詢這項業(yè)務(wù)的,養(yǎng)老中心那邊也已經(jīng)接到幾百個咨詢電話了!敝写蠛慊(fù)責(zé)人向記者介紹了該項業(yè)務(wù)推出后的市場反響。

  該負(fù)責(zé)人表示,“養(yǎng)老房屋銀行”的具體操作模式已經(jīng)敲定了。12月份即可入住,參與該項目的老人把房子交給中大恒基,由中大恒基免費(fèi)負(fù)責(zé)向外租賃,房租返還給老人,以抵免在養(yǎng)老院的所需費(fèi)用,或者由老人自行處理。

  “以房養(yǎng)老”市場需多元化

  在分析最近各地陸續(xù)推出的“以房養(yǎng)老”模式時,叢斌表示,公積金管理中心做此項事業(yè)屬于政策性,保險公司和其他機(jī)構(gòu)來做這個事情則是市場行為!拔覀冊谧鲈圏c(diǎn)的時候,和老齡委系統(tǒng)聯(lián)系,和街道聯(lián)系,知道有很多老人有這樣的愿望。而隨著中國逐步進(jìn)入老齡化社會,也必然出現(xiàn)多元化的養(yǎng)老資金來源!

  “如果沒有‘以房養(yǎng)老’這種模式,與現(xiàn)在老齡化社會很不適應(yīng)!蓖ㄟ^對多個國家“以房養(yǎng)老”模式的研究,叢斌得出了如此的結(jié)論。他告訴記者,在美國,“以房養(yǎng)老”已經(jīng)覆蓋了4%的人群,我國也應(yīng)當(dāng)積極推行,不過如果一半的人通過一所房養(yǎng)老的話,也不是社會進(jìn)步的表現(xiàn),叢斌補(bǔ)充說。

  單從社會保障的角度看,“以房養(yǎng)老”就有三種模式。竇玉沛介紹說,“以房養(yǎng)老”的第一種方式是老年人把自己的房產(chǎn)交給有政府背景的公益機(jī)構(gòu)或者銀行,然后老年人的養(yǎng)老費(fèi)用由公益機(jī)構(gòu)或者銀行來按月提供,到他病故后,剩余的部分交給他的繼承人;第二種方式是“以房換養(yǎng)”:有些老年人把房子交給福利機(jī)構(gòu),然后享受福利機(jī)構(gòu)的服務(wù),他的房子由福利機(jī)構(gòu)出租,等他過世后房產(chǎn)由福利機(jī)構(gòu)處置;還有一種方式叫“以房自助養(yǎng)老”,就是把自己的房產(chǎn)提前賣給一個公益機(jī)構(gòu),公益機(jī)構(gòu)一次性把錢給他,他再從公益機(jī)構(gòu)把房子租回來,自己還住在家里,自己付租金。

  按照孟曉蘇的觀點(diǎn),“以房養(yǎng)老”的具體實施中,可以有多種表現(xiàn)形態(tài)。原始形態(tài)就是出售住房,住進(jìn)養(yǎng)老院養(yǎng)老,中級形態(tài)為遺贈撫養(yǎng),是擁有住房產(chǎn)權(quán)的老人與事先選擇的可靠人士簽訂一份以住房為標(biāo)的的“遺贈撫養(yǎng)”協(xié)議。按協(xié)議,撫養(yǎng)人在老人余存生命期間每期支付一筆固定費(fèi)用維持老年人的日常生活。到老年人去世時,就將該住房的產(chǎn)權(quán)完全讓度給撫養(yǎng)人。孟曉蘇認(rèn)為,反向抵押貸款是“以房養(yǎng)老”的最高形態(tài)。

  叢斌在接受采訪時亦表示,未來“以房養(yǎng)老”的模式也應(yīng)當(dāng)多元化,可以由政府機(jī)構(gòu)來做,也可以由銀行、保險公司等市場機(jī)構(gòu)來做,“以房養(yǎng)老”的多元化市場建立后,對風(fēng)險有不同偏好或者判斷的老人可以自主進(jìn)行選擇。

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編輯:王菲】
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