2007年11月05日 星期一
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解密物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”:計(jì)稅模式區(qū)分投資與自住
2007年11月05日 10:59 來(lái)源:經(jīng)濟(jì)參考報(bào)

    漫畫(huà):物業(yè)稅醞釀開(kāi)征。 中新社發(fā) 謝正義 作


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  物業(yè)稅一再被提到議事日程,引發(fā)了業(yè)界的廣泛關(guān)注。有關(guān)專家在接受記者采訪時(shí)認(rèn)為,盡管物業(yè)稅一旦開(kāi)征必將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生多重影響,但短期內(nèi)開(kāi)征物業(yè)稅的條件尚不十分成熟。

  物業(yè)稅緣何“空轉(zhuǎn)”

  在日前舉行的國(guó)家稅務(wù)總局第三季度新聞發(fā)布會(huì)上,有關(guān)負(fù)責(zé)人表示,在我國(guó)建立物業(yè)稅主要是為了完善我國(guó)的稅收制度。由于政策性比較強(qiáng),物業(yè)稅在立法方面還需要進(jìn)行更多的研究探討,所以目前主要是從技術(shù)上為物業(yè)稅的開(kāi)征做好準(zhǔn)備。

  這位負(fù)責(zé)人說(shuō),物業(yè)稅在國(guó)際上通常被稱為房地產(chǎn)稅或不動(dòng)產(chǎn)稅,主要是針對(duì)房產(chǎn)的評(píng)估值或接近市場(chǎng)價(jià)值來(lái)征稅,而目前我國(guó)實(shí)行的房地產(chǎn)稅是按照房產(chǎn)原值征稅,土地稅是按照土地的面積來(lái)征稅,這種做法與國(guó)際上有很大的差距。要實(shí)行與國(guó)際接軌的物業(yè)稅,首先就要從建立評(píng)稅制度開(kāi)始入手。前期六個(gè)試點(diǎn)地區(qū)的試點(diǎn)工作也是圍繞解決技術(shù)手段來(lái)開(kāi)展的。目前已初步取得了一定的效果,創(chuàng)建了符合國(guó)情的評(píng)稅工作模式,開(kāi)發(fā)了計(jì)算機(jī)評(píng)稅軟件,建立了政府部門(mén)間的良好合作關(guān)系,培養(yǎng)了一批專業(yè)人才。

  該負(fù)責(zé)人還透露,今年,將在河南、安徽、福建、大連四個(gè)地區(qū)開(kāi)展房地產(chǎn)模擬評(píng)稅擴(kuò)大試點(diǎn)工作。加上此前參與試點(diǎn)工作的北京、江蘇、深圳等六個(gè)地區(qū),試點(diǎn)工作將擴(kuò)大到10個(gè)地區(qū)。

  那么,為什么要選擇這些地區(qū)作為試點(diǎn)呢?中央財(cái)經(jīng)大學(xué)政府管理學(xué)院副院長(zhǎng)、公共管理研究中心主任、物業(yè)稅制度設(shè)計(jì)與城市公共管理模式選擇研究課題組負(fù)責(zé)人溫來(lái)成接受記者采訪時(shí)說(shuō),2003年以來(lái),他參與了有關(guān)部門(mén)物業(yè)稅制度的理論研究和探討工作。他認(rèn)為,一個(gè)稅種在全國(guó)范圍內(nèi)征收,要選擇有代表性的地區(qū),比如北京屬于經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)地區(qū);河南大致代表中部地區(qū);寧夏代表西部地區(qū),這可以為下一步正式實(shí)施物業(yè)稅提供一些有價(jià)值的參考經(jīng)驗(yàn)。對(duì)此,中國(guó)社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心主任牛鳳瑞表示贊同。他說(shuō),國(guó)家要考慮不同的地區(qū)水平來(lái)選擇試點(diǎn),考慮到同一個(gè)政策表現(xiàn)和發(fā)揮功能、效力的不同,相對(duì)落后的地區(qū)作為選擇試點(diǎn)之一,便于國(guó)家掌握各個(gè)方面的基礎(chǔ)信息,有利于決策的正確性和全面性。

  計(jì)稅模式區(qū)分投資與自住

  所謂“空轉(zhuǎn)”是指沒(méi)有實(shí)際收稅,但一切工作步驟都和真正收稅一樣,財(cái)稅部門(mén)、房管部門(mén)以及土地管理部門(mén)等單位共同參與,要統(tǒng)計(jì)物業(yè)數(shù)量,做測(cè)算、評(píng)估,做報(bào)表,做稅收統(tǒng)計(jì)等。記者了解到,目前“空轉(zhuǎn)”的物業(yè)稅有兩種計(jì)算模式:如果房屋是自住,以房產(chǎn)評(píng)估價(jià)的70%為基準(zhǔn),征收1.2%的物業(yè)稅;如果房產(chǎn)是出租投資用,就以投資回報(bào)的18%為基準(zhǔn),征收12%的物業(yè)稅。根據(jù)國(guó)際慣例,征收不動(dòng)產(chǎn)的物業(yè)稅需要定期對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估,每年按照評(píng)估價(jià)值對(duì)房地產(chǎn)所有者征稅,因此稅值會(huì)隨著房產(chǎn)的升值而提高。

  有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,考慮到首次開(kāi)征房地產(chǎn)稅,稅率不宜定得過(guò)高。也有說(shuō)法認(rèn)為,鑒于我國(guó)各地區(qū)之間經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡,全國(guó)實(shí)行統(tǒng)一的物業(yè)稅率的可能性較低,物業(yè)稅幅度宜在0.1%至3%之間。

  短期內(nèi)開(kāi)征條件尚不成熟

  對(duì)于物業(yè)稅開(kāi)征的具體時(shí)間表,接受記者采訪的專家認(rèn)為,短期內(nèi)開(kāi)征物業(yè)稅的條件尚不十分成熟,一些問(wèn)題仍有待進(jìn)一步解決。

  溫來(lái)成認(rèn)為,目前開(kāi)征物業(yè)稅的條件還不十分成熟,其中最大的障礙就是稅收要素的理解上。比如納稅人、課稅對(duì)象、稅率、減免稅等看法上都有很大的分歧,如果在各方面分歧意見(jiàn)比較大的情況下,強(qiáng)行推行某一稅種,效果不一定好。再過(guò)兩三年,等大家對(duì)這些看法趨于一致,或者大部分人都認(rèn)為條件成熟時(shí),推行會(huì)比較好一些。

  溫來(lái)成告訴記者,在國(guó)外,城市房地產(chǎn)稅的主要特征是實(shí)行財(cái)政自治制度,一個(gè)城市的房產(chǎn)稅的稅率是多少,由地方?jīng)Q定,一般是由地方議會(huì)決定。今年城市建設(shè)需要的資金多,城市改造任務(wù)重,可以提高稅率;反之則可以降低稅率,這樣比較靈活。而我們國(guó)家現(xiàn)在所有地方稅的立法權(quán)全部在中央,雖然各省也有一部分權(quán)力,但權(quán)力不大,因此管理體制值得借鑒。溫來(lái)成認(rèn)為,中國(guó)物業(yè)稅的管理權(quán)限可以下放到省一級(jí),比如稅率、減免稅等可以由省一級(jí)政府來(lái)決定,不要全部由中央控制。與此同時(shí),國(guó)外物業(yè)稅大部分實(shí)行評(píng)估征稅,每隔兩年或者三年,根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化,對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行價(jià)值評(píng)估,按照評(píng)估以后的價(jià)值來(lái)征稅,這樣可以使政府分享由于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)而使財(cái)產(chǎn)增值所帶來(lái)的好處,而且財(cái)產(chǎn)增值也有政府管理的要素,政府從中取得一部分收入也是合理的。

  “雖然物業(yè)稅的出臺(tái)已經(jīng)只是時(shí)間快慢的問(wèn)題,但是如何在物業(yè)稅中充分體現(xiàn)公平和可操作性,業(yè)界普遍認(rèn)為還有許多具體細(xì)節(jié)問(wèn)題尚待解決!北本┓慨a(chǎn)中介鏈家地產(chǎn)副總經(jīng)理金育松說(shuō),現(xiàn)在大家最為關(guān)注的是物業(yè)稅的征收標(biāo)準(zhǔn),其中包含三個(gè)方面:第一就是物業(yè)稅開(kāi)征前后購(gòu)買(mǎi)的房屋是否應(yīng)區(qū)分對(duì)待,在物業(yè)稅開(kāi)征前購(gòu)買(mǎi)的房屋,已經(jīng)在購(gòu)房款中一次性支付了地價(jià)和相關(guān)稅費(fèi),再對(duì)其開(kāi)征物業(yè)稅,就有失公平;第二是自住物業(yè)與經(jīng)營(yíng)性物業(yè)是否應(yīng)區(qū)分,物業(yè)稅的征收必須顧及納稅水平與收入水平、稅負(fù)能力的對(duì)稱性,以納稅能力衡量,自住物業(yè)與經(jīng)營(yíng)性物業(yè)的性質(zhì)是不同的,前者是純支出,而后者則是通過(guò)房屋出租收取利潤(rùn);第三,普通住宅與高檔豪宅的稅率是否也應(yīng)有所區(qū)別,“居者有其屋”是不應(yīng)該限制的,要限制的是對(duì)寶貴的土地資源的過(guò)度占用。此外,“目前我國(guó)的物業(yè)評(píng)估體系還沒(méi)有完整的建立,對(duì)于物業(yè)的升值或貶值應(yīng)該如何進(jìn)行評(píng)估也是一個(gè)尚待解決的問(wèn)題!苯鹩裳a(bǔ)充說(shuō)。

  (本報(bào)記者:李佳鵬 何廣懷 鄧華寧 徐旭忠 石慶偉 實(shí)習(xí)生:商艷青 章婧)

編輯:王菲】
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