調控政策從宏觀走向務實

　　梳理北京樓市近期出現(xiàn)的諸多變數(shù)，透過表象，都可以看到調控措施所起到的引導作用。無論是宏觀政策層面金融銀根的緊縮，還是微觀視角下“第二套房”細則的出臺，再比如國家不久之前對開發(fā)商囤地行為的整肅，都已經(jīng)在行業(yè)內(nèi)部產(chǎn)生了較為深刻的影響。

　　“以往像國八條、國六條這樣的政策，表面上看力度很大，在行業(yè)內(nèi)也起到了一定威懾力，但這些措施太不具體，可操作性差，只能是熱鬧一陣就過去了。”金泰地產(chǎn)副總經(jīng)理謝蘇明指出，今年，國家將調控的重點放在切實保證“各層次居民真實住房需求”上，動工興建了大量保障性住房和兩限房，僅這一點，就會對未來市場供應格局和需求群體的變化產(chǎn)生直觀的影響。而陽光100常務副總經(jīng)理范小沖則表示，不久之前，國土資源部、建設部已經(jīng)表態(tài)，未來保障性住房和兩限房用地將占到土地出讓總量的七成，這就使更多居民有望通過政策支援的途徑解決居住問題。

　　范小沖還指出，今年出臺的政策將對房地產(chǎn)行業(yè)自身也發(fā)生不少影響。一方面，由于保障性住房比例將持續(xù)增加，會使開發(fā)商群體發(fā)生分化，有望出現(xiàn)一些以保障性住房為主要開發(fā)方向的企業(yè)，從而推動政策的連續(xù)性和資源最優(yōu)化分配。另一方面，國家對囤地、土地非法轉讓等問題的追查力度將進一步加大，類似這些深層次、制度性措施的出臺，都對行業(yè)規(guī)范運作給予幫助。

　　開發(fā)商將重新審視運營風險

　　在謝蘇明看來，隨著政府調控力度的加大以及調控方式的進步，對開發(fā)企業(yè)是一種巨大的推動和促進。仍以“從緊的金融政策”為例，謝蘇明指出，可以預見，明年房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道將進一步緊縮，對企業(yè)資金鏈的要求也將比現(xiàn)在嚴格的多。同時他表示，政策的不斷調整已經(jīng)表明，國家將有意穩(wěn)定房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展速度和擴張規(guī)模，樓市會告別“只要拿到土地就等于獲得巨大利潤”的時代。

　　謝蘇明坦言，最近一兩年市場的發(fā)展確實超出了很多人的預期，甚至與購房人不顧一切去買房一樣，開發(fā)商也在不顧一切地去拿地，但對這塊地到底值多少錢、到底應該花多少錢去拿地反而“沒了底”，整個市場處于半“非理性”狀態(tài)�，F(xiàn)在，國家通過政策層面的緩沖，這種“非理性”狀態(tài)有望得以終結。“政策發(fā)出的信號在于，開發(fā)商必須重新評估運作過程中存在的風險，重新審視發(fā)展過程中的具體戰(zhàn)略，對未來的預期要更為嚴謹、務實�！�

　　樓市有望實現(xiàn)價值回歸

　　事實上，即使在開發(fā)商中間，也都不同程度地承認，在房價已經(jīng)飛漲的現(xiàn)在，價值的回歸確實是在預期之內(nèi)的情況。

　　成業(yè)行根據(jù)市建委發(fā)布的新樓盤預售信息發(fā)現(xiàn)，以今年1-10月為統(tǒng)計區(qū)間，北京市房屋銷售價格總指數(shù)累計為110.6%，新盤均價從去年底的1萬元/平方米，提高到15324元/平方米的水平，漲幅遠超歷年水平。成業(yè)行總經(jīng)理邵念強坦言，在去年樓價已經(jīng)沖到高位的背景下，今年的市場趨勢確實有受奧運等因素刺激下，價值“超越”的色彩。

　　他表示，今年樓市出現(xiàn)了太多“價格奇跡”，比如三元橋某樓盤，7月份二期銷售均價在14000元/平方米左右，10月份三期開盤即跳空高開到20000元/平方米以上；中關村某小戶型樓盤，7月份銷售均價15000元/平方米左右，10月份銷售均價即上漲到26000元，最高單日價格上漲超過1000元。在他看來，這些“奇跡”背后固然有區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品緊缺所帶來的壟斷優(yōu)勢，但由此而帶來的價格與價值背離、成交量下降但價格不降反升，已經(jīng)蘊含了可觀的泡沫。在這種情況下，類似樓盤如果一旦出現(xiàn)價格下調，不應該被視為樓盤拐點的出現(xiàn)，只能被看作市場價格的真實回歸。(高彤 )