由于市場觀望情緒濃厚，一些開發(fā)商資金周轉出現困難，開發(fā)商與炒房者這一對昔日哄抬房價的“合作伙伴”如今卻變成了“互嚙冤家”，這也從另一個角度表明政府調控房地產的政策效力漸顯，原先由于“炒家”盛行而扭曲失真的住房供需關系回歸真實。

　　開發(fā)商與炒家博弈

　　南寧的周先生去年在北海市一個樓盤登記了一套房，日前接到開發(fā)商“最后通牒”：一個月內前來辦理正式購房手續(xù)，否則將沒收5000元訂金。

　　去年10月份以來，北海市多個樓盤向原先登記的購房者發(fā)出催促辦理手續(xù)的通知。由于市場走向不明朗，特別是二手房交易基本停止，不少炒房者對房價是否上漲存有疑慮，對原先預訂的商品房取舍拿不定主意，于是出現了開發(fā)商催辦手續(xù)的現象。這些雖然登記為“已銷售”的住房，實際上并未真正賣出，這種“懸掛”著的狀況影響了開發(fā)商的資金回籠。

　　北海市從事房地產銷售代理的王立說，這種現象反映出隨著去年9月底國家對第二套住房提高首付等控貸措施的逐步到位，開發(fā)商與炒家進入了“博弈階段”。

　　從“炒房分肥”到“軟硬兼施”

　　從去年3月份起，北海市商品住房同比上漲幅度連續(xù)位居全國前列，除了消除眾多爛尾樓后的恢復性增長因素，不乏“炒房”之故。據北海市房地產交易中心的統計，北海市外地人購房的比例超過60%，其中以投資為目的的炒房者為數不少。記者了解到，盡管房地產開發(fā)有符合“封頂”等條件才允許預售的規(guī)定，但在實際開發(fā)中，幾乎沒有開發(fā)商遵守。一些開發(fā)商項目動工伊始，為打探行情，同時也為了抬升人氣，采取收取預付金或發(fā)放“貴賓卡”等方式搞內部認購，刺激炒房者的購買欲望，而這正是近年來不少樓盤一經推出就“銷售告罄”的原因之一。此外，一些樓盤在預售后拖延辦理房產證，炒房者可利用預售到辦證之間的“時間差”將住房轉手，然后到房地產交易中心銷售備案，這種行為過去得到開發(fā)商或銷售商的鼓勵。因為在房價飆升的市場中，很容易找到接盤的“下家”，炒房者和開發(fā)商或銷售商可以一起在炒房中分肥。在北海市，有個別樓盤預售后遲至兩年未辦理相關手續(xù)，而房價由最初的1700多元升至3000多元。

　　這種情況從去年四季度起有了微妙變化。由于市場觀望情緒濃厚，“下家”難覓，一些開發(fā)商資金周轉出現困難，炒房者與開發(fā)商的關系由昔日哄抬房價的“合作伙伴”變成了“互嚙冤家”。王立說，一些樓盤由于數量眾多的房子賣給了炒房者，而眼下炒房者又找不到人接盤解套，就對炒房者采取“軟硬兼施”的手法：一方面較大幅度打折吸引這些已登記者辦理手續(xù)；另一方面對其設置障礙，或者聲稱無法撤銷備案，或者索取高達千元到一兩萬元的手續(xù)費。

　　樓市出現分化跡象

　　有關人士認為，開發(fā)商與炒家的博弈，表明調控政策效力漸顯。由于國家調控力度不斷加大，特別是對第二套住房的限貸政策，限制了利用銀行貸款“炒房”的行為。目前北海市商品住房個人按揭貸款的首付比例，公寓型為30%，別墅為40%，商業(yè)(含商住兩用)更高達55%，此外在利率上對第二套住房也有相應的上浮。記者在北海市多個樓盤了解到，這種對不同商品房“精細化”的限貸措施，使當地的房地產市場出現“分化”跡象：一些銷售價在3000元/平方米以上的住房以及別墅、商住兩用型商品房，由于投資額較大，已出現“有價無市”的滯銷跡象，而那些適合普遍家庭自住或外地人在當地度假或養(yǎng)老購買的住房，維持著較好的銷售狀況。

　　王立認為，從北海市目前的情況看，金融杠桿調控房價產生了多重效應，一是使原先由于炒家盛行而扭曲失真的住房供需關系回歸真實；二是規(guī)范了房產的交易行為；三是對房地產開發(fā)起到了引導作用，自住型住房被看好，大戶型、豪華型的別墅、商住兩用房遭受冷遇，促進住房回歸基本屬性。

　　他同時認為，目前各地樓市普遍出現的“冷局”顯示，一些專家認為擴大供給方能緩解房價上漲的看法值得商榷。住房供應不足，在不同城市情況不同，一些一線大城市可能是住房總體上未能滿足自住用房需求，但對于一些二、三線城市，這種供應不足，與投資性購房旺盛不無關系。宏觀調控應針對不同情況，出臺相應措施，有保有壓；而在關緊信貸“閘門”的同時，應想方設法拓寬民間投資渠道，避免社會資金在房市、股市間打轉。(梁思奇)