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2008年,上海樓市的幾個看點(2)

2008年03月17日 17:14 來源:解放網(wǎng)-房地產(chǎn)時報 發(fā)表評論

  二套房貸政策

  有商業(yè)銀行房貸人士表示,實際上第二套房貸政策的影響要大于加息,因為加息是一小幅的量變過程,而第二套房貸政策則是突然抬高購房的門檻。從某種程度上可以看作突然加息8次(目前第二套房貸利率高于最優(yōu)惠利率約兩個百分點)。

  上海房地產(chǎn)市場的成交情況似乎可以印證他的觀點,在2007年前三季度,盡管一直在連續(xù)加息,但成交量一直在上升,而第四季度,第二套房貸新政一出臺,成交量立即大幅下降。

  據(jù)調(diào)查,目前商業(yè)銀行大多能嚴(yán)格執(zhí)行央行的房貸新政,如果這種情況一直貫穿2008年全年,可能會對市場產(chǎn)生明顯影響,因為目前改善型購房者的比例很高。但很多市場人士認為銀行在執(zhí)行房貸新政時肯定存在一定的彈性,經(jīng)濟學(xué)博士馬紅漫撰文表示,房貸新政與商業(yè)銀行逐利目標(biāo)之間存在矛盾。商業(yè)銀行在主觀上并沒有認真執(zhí)行該項政策的動力。他認為,房貸新政的直接目標(biāo)是避免房地產(chǎn)市場過熱、房貸金融風(fēng)險的爆發(fā),而商業(yè)銀行關(guān)注的卻是微觀的風(fēng)險與收益。畢竟商業(yè)利益才是銀行的追求,商業(yè)屬性注定了它們不會去承擔(dān)任何政策性的公益職責(zé)。試圖把社會效益的調(diào)控政策寄托于商業(yè)主體身上,這樣的思維本身是有一定誤區(qū)的,由此也造成了政策執(zhí)行的困難。

  有銀行房貸人士對此表示贊同,他認為,年初銀行執(zhí)行房貸新政從嚴(yán),并不表示不會隨著市場情況而變化,如果房產(chǎn)交易量受到較大影響,房貸額度嚴(yán)重萎縮,不排除會出現(xiàn)“友情”操作的可能。他表示,目前的新政在操作上還存在很多難點,客觀上也給了銀行“打擦邊球”的余地。另外,外資銀行正在加緊搶奪房貸客戶,這些銀行如果違反新政,央行如何對其處罰也是個難題。

  外資房貸空間打開

  加息讓人民幣房貸產(chǎn)品成本急速飆升,看到其中商機的外資銀行紛紛推出了針對非境內(nèi)居民的外幣房貸,這讓在中國的外籍人士可以享受到低利率和人民幣升值的雙重實惠。許多外資銀行認為,“奪食”的機會已至。

  數(shù)月前,德意志銀行剛在中國拿到法人銀行資格,便迫不及待針對中國市場推出了“db德銀得意置業(yè)”系列房貸產(chǎn)品,其中包括創(chuàng)新性極強的日元按揭產(chǎn)品。按照其日幣房貸產(chǎn)品的利率低至2.75%,該行已成為目前國內(nèi)市場中房貸利率最低的一家。

  同樣情況也出現(xiàn)在已經(jīng)進入國內(nèi)的不少外資銀行。其中比較有代表性的是SHBC匯豐銀行。不論一手房或二手房,該行對總房價超過150萬元的房產(chǎn)提供外籍人士貸款按揭。擁有美國綠卡的孫先生就是其中一個,去年底匯豐銀行為他購買的一套上海市區(qū)的二手房提供了50%計125萬元的港幣貸款。當(dāng)時孫先生享受的優(yōu)惠貸款利率為4%。到今年1月,香港也隨著美國連續(xù)降息0.75%和0.5%,孫先生的貸款利率同步下降到3.25%。這個貸款利率,已經(jīng)比10多年前國內(nèi)最早推出的公積金貸款利率還要低了。

  本幣升值捧熱滬上房產(chǎn)

  外在因素對房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢、尤其是對房地產(chǎn)短期價格波動會產(chǎn)生較為明顯的影響。例如20世紀(jì)80年代的日本、我國臺灣地區(qū)由于本幣匯率上升導(dǎo)致了房地產(chǎn)價格大幅上漲;同樣,20世紀(jì)90年代中期以來在美聯(lián)儲連續(xù)降息的刺激下,美國房地產(chǎn)價格也是大幅上升。

  人民幣升值對于房地產(chǎn)價格的影響主要通過以下兩個渠道實現(xiàn):一是流動性效應(yīng)。這種效應(yīng)主要反映在兩方面:一是升值預(yù)期中的資金流動,即當(dāng)市場預(yù)期人民幣將要升值時,大量的短期投機性資金涌入中國,這些游資中相當(dāng)一部分將流向房地產(chǎn)市場,從而推高房地產(chǎn)價格;二是人民幣升值之后的流動性。人民幣升值一般意味著國內(nèi)經(jīng)濟整體向好,投資機會多,而且收益水平相對可觀,或者投資者預(yù)期貨幣將持續(xù)升值,則將有大量的外資通過各種渠道進入國內(nèi)市場,股市和房地產(chǎn)等市場由于流通性較好將成為這些資金集中的場所,最終導(dǎo)致股市上漲,房地產(chǎn)價格上揚。二是財富效應(yīng)。人民幣升值意味著進口商品價格的下降,進而帶動國內(nèi)一般消費品價格的走低,多余的購買力將大量進入資產(chǎn)領(lǐng)域,其中房地產(chǎn)將成為貨幣進入的主要方面。

  房地產(chǎn)市場是一個資金密集型的市場,一旦匯率發(fā)生一些預(yù)期性的改變,就會引起大規(guī)模短期資本的流動。一般來說,經(jīng)濟的持續(xù)增長會帶來貨幣的趨勢性升值。如果人們認為人民幣升值空間較大、持續(xù)時間較長的話,會引起投機行為的加入,比如國外的資金流入,吸納人民幣,加快人民幣升值的速度。從較近期的角度看,本幣升值對房地產(chǎn)市場的發(fā)展是有利的,但風(fēng)險也很大。當(dāng)國外游資完成了投機的目的,即把人民幣升值炒作到一個更高的價位時,就有可能抽走資金,這時可能導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)的拐點出現(xiàn)。

  周期理論不支持拐點說

  上海大型房地產(chǎn)專業(yè)研究機構(gòu)——易居中國·房地產(chǎn)研究院,新近出爐了其研究報告《從中國房地產(chǎn)周期理論看2008年上海房地產(chǎn)市場發(fā)展》。報告通過數(shù)據(jù)分析得出結(jié)論:盡管可能全國樓市價量向下趨強,但上海房地產(chǎn)市場整體仍將出現(xiàn)平穩(wěn)上升,區(qū)域板塊間“漲跌共存”的局面。

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編輯:祁智】
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