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泡沫房價面臨大調(diào)整 內(nèi)外擠壓高房價還能撐多久?

2008年03月26日 05:24 來源:中青在線-中國青年報 發(fā)表評論


 

    3月18日,根據(jù)中國國家發(fā)展改革委網(wǎng)站消息,國家發(fā)展改革委、國家統(tǒng)計局調(diào)查顯示,2月份,中國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲10.9%,漲幅比1月低0.4個百分點;環(huán)比上漲0.2%,漲幅比1月低0.1個百分點。新建住房銷售價格同比上漲11.8%,漲幅比1月低0.4個百分點;環(huán)比上漲0.2%,漲幅比1月低0.1個百分點;其中,90平方米及以下新建住房銷售價格與上月持平。 中新社發(fā) 追影 攝


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  過去幾年房價泡沫越大的地區(qū),現(xiàn)在越有可能面臨大的調(diào)整,在今天召開的新浪樂居創(chuàng)新峰會上,經(jīng)濟學(xué)家樊綱這樣表達對房地產(chǎn)市場的看法。

  事實上,從去年下半年開始,房地產(chǎn)市場調(diào)整的跡象已隱約顯現(xiàn)。從國家一系列金融調(diào)控政策的出臺,到開發(fā)商對房價拐點的爭論,再到某些區(qū)域市場出現(xiàn)的降價現(xiàn)象,整個房地產(chǎn)市場的調(diào)整已經(jīng)在不斷推進。

  部分開發(fā)商深感調(diào)整壓力

  4天前,SOHO中國董事長潘石屹在博客中稱,房地產(chǎn)業(yè)在未來100天內(nèi)將會出現(xiàn)大變動,很多房地產(chǎn)公司將會發(fā)生劇變。

  “目前國內(nèi)、國際經(jīng)濟形勢壓力很大,尤其中國在高通脹的壓力下,實施從緊的貨幣政策,所以我認為房地產(chǎn)企業(yè)的調(diào)整已經(jīng)近在眼前!迸耸僬f。

  之所以出現(xiàn)這種情況,原因就在于房地產(chǎn)業(yè)資金緊張情況越來越嚴重。

  從去年9月底至今,央行出臺了一系列政策收緊了對房地產(chǎn)的資金供應(yīng)。今年兩會結(jié)束次日,央行即按計劃提高了存款準備金率,政策意圖不言自明。

  那些已在海外上市的房地產(chǎn)企業(yè)也出現(xiàn)股票大跌的情況。本月20日,恒大集團IPO被證監(jiān)會擱置,另外40余家房地產(chǎn)企業(yè)200億美金額度的國外資本市場募集資金的時間表,也隨之變得不可預(yù)測。國際資本市場與中國房地產(chǎn)之間的融資管道基本上被堵死。

  顯然,房地產(chǎn)企業(yè)的資金募集,已經(jīng)是國內(nèi)、國外兩頭都受壓。

  但在經(jīng)濟學(xué)家易憲容看來,資金緊張還不是開發(fā)商最難受的地方,最大的風(fēng)險是購房需求的陡然下跌!凹偃缤顿Y與炒作退出市場,那么國內(nèi)的房地產(chǎn)市場一定會發(fā)生根本性變化。這就是當(dāng)前中國房地產(chǎn)市場的大勢!

  易憲容認為,隨著個人住房按揭貸款的門檻提高,購買住房的成本增加,房地產(chǎn)市場預(yù)期的改變,不僅房地產(chǎn)市場的投資者、炒作者會紛紛離場,而且消費者也會改變住房需求,而這種情況在北京出現(xiàn)。

  “北京市的房價早就已經(jīng)進入下降通道,只是沒有那么明顯。”易憲容說,房價的深度調(diào)整來得沒有那么快,需要時間。

  統(tǒng)計數(shù)據(jù)尚不支撐下跌論

  但是在統(tǒng)計數(shù)據(jù)上,目前還看不到房價下降的明顯標(biāo)志。

  國家發(fā)展和改革委員會與國家統(tǒng)計局3月18日聯(lián)合發(fā)布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,2月份,全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲10.9%,環(huán)比上漲0.2%。新建住房銷售價格同比漲幅較大的主要城市中,北京的漲幅更是達到了16.5%。

  中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會昨天披露的《中國房地產(chǎn)市場研究報告》則認為,盡管去年在宏觀調(diào)控下一些地區(qū)房價出現(xiàn)小幅下跌趨勢,但這只是房地產(chǎn)市場的一次短期調(diào)整,2008年房地產(chǎn)市場走勢將繼續(xù)平穩(wěn)。

  該研究報告稱,從10個主要城市的供求分析來看,大部分城市的供應(yīng)量較以往都有所加大,但仍無法滿足需求。其中,上海、杭州、成都及重慶都存在很大的供應(yīng)缺口,供需矛盾仍比較突出。北京、天津、深圳、廣州等城市,由于政府加大了對住房的供應(yīng),供求矛盾今年將得到緩解。

  盡管對房地產(chǎn)市場面臨的風(fēng)險作出了判斷,樊綱也認為中國的房地產(chǎn)仍然是一個大有潛力的、大有發(fā)展前途的市場。

  泡沫源于人們相信房價只漲不跌

  在房地產(chǎn)市場,始終有一種聲音認為,相比其他國家我國的房價并不高,而且我國土地這么有限,未來一定會有更高的房價。

  在樊綱看來,這些話都在論證今后我們需要多少房子,但也許那是50年后人們的需求,那時候中國人均GDP可能是3萬美元,現(xiàn)在人均還不到3000美元!鞍凑宅F(xiàn)在的收入,這么高的房價,這么大的一個泡沫市場,早晚要垮掉!

  從收入和房價的關(guān)系上看,1999年之前,美國房地產(chǎn)的房價收入比基本上是平穩(wěn)的。但2000年以后房價與收入之比陡然上升,市場形成了泡沫。而在歐洲很多國家,盡管房價可能上升,但收入的增長超過了房價上漲,房價與收入之比反而是在下降。比如德國,10年來收入的增長超過了房價的增長。

  “不管有多少個理由,有多少種手段分散泡沫,不管房價上漲被說得如何天花亂墜,到某一天它也會跌下來。”樊綱說。

  由于次級債的影響,美國甚至發(fā)生了燒房子事件。據(jù)樊綱稱,目前美國房價總水平已經(jīng)跌了20%,而且還可能繼續(xù)往下走。

  在上世紀90年代,日本房價曾跌過70%,東京地區(qū)跌過60%。房價下跌的過程是清盤、倒閉、破產(chǎn)的過程。上世紀90年代末亞洲金融危機,香港的房價也跌了60%,泰國等東南亞國家至今還有爛尾樓。

  “當(dāng)國內(nèi)一些地區(qū)出現(xiàn)這樣的現(xiàn)象:一部分企業(yè)掙錢太容易,人們排隊給你塞錢的時候,這個市場一定是有問題的,一定是個不均衡的市場!狈V說,一定會出現(xiàn)調(diào)整。

  樊綱表示,現(xiàn)實社會不僅有房地產(chǎn)業(yè)這一個利益集團,還有其他利益集團,都有各自的訴求,都會對政府施加影響。

  “前幾年泡沫鼓得大的,價格翻得多的,就會有比較深的調(diào)整;過去幾年波動不大的地區(qū),也許就不需要大的調(diào)整。”樊綱說。(李松濤)

編輯:宋方燦】
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