董藩：因為此前我們中央政府是強調(diào)什么？要大力建經(jīng)濟適用房，還提倡建限價房，增加這種低收入階層的購買能力，讓它進入這個市場，但是現(xiàn)在形勢發(fā)生變化了，如果第一，政府沒有錢建這個了，為什么？土地賣不出去，和房地產(chǎn)相關(guān)的稅和費收不上來，地方政府就沒有能力建更多的廉租房和經(jīng)濟適用房。另外就是說你建了這么多廉租房和經(jīng)濟適用房，它本身擠壓正常的商品房供應，這邊都賣不掉，你那邊又弄出很多來，這個市場可能就比較麻煩了。

　　李小萌：但是我想很多想要買房的人看到這條可能在感情上一下不太好接受。

　　肖耿：我覺得這個從經(jīng)濟學道理上來講應該更有效率的，因為你給老百姓錢，比給他住房要簡單，因為你給他住房的話，實物，你要蓋，還有很多監(jiān)管上面的問題，給他錢他有選擇權(quán)，他可以選擇蓋得最好的房子。但是在實際上來看，有一定的困難，因為真正需要幫助的，你給他錢的話他也買不起，所以在香港即使現(xiàn)在這種措施也沒有實行，他主要還是政府把房子蓋起來以后，以比較便宜的房價給租出去，這個在操作中會有一定的困難。

　　李小萌：像第七可能跟第一條性質(zhì)有點接近。

　　董藩：這是一個比較特殊的政策。

　　李小萌：行政和教育鼓勵，像紹興，今年招聘教師，規(guī)定在地方買了商品房，試用期滿后就轉(zhuǎn)為事業(yè)單位或正式編制，大專學歷以上或初級技術(shù)職稱以上的各類人才買了房以后，子女就參加中考加十分，這種屬于爭議比較大的一些政策。

　　董藩：第一條和第七條看出了地方政府的無奈，因為他們通過一些補貼，甚至一些降低交易稅和費發(fā)現(xiàn)對市場的影響仍然是非常有限，在這種情況下沒有辦法，他們動用了從行政上來看，一些大家認為不該動用的這種手段或者資源，來鼓勵大家買房，他的初衷是好的，可能這個手段上大家會有爭議。

　　李小萌：通過剛才這一系列的手段，其實我們看得出來，首先政府推出挽救樓市的政策應該是很謹慎的，但同時也看出來有些迫不得已，房地產(chǎn)市場究竟有哪些指標出現(xiàn)之后會使得政府想出這些辦法來，想要去挽救它，到底樓市怎么了？

　　董藩：從今年年初開始，我們中國的樓市進入到一個什么？就是大面積觀望這種狀態(tài)，它的形成有客觀原因，最后就導致什么？導致這個市場大面積觀望�？陀^原因，比如5月12號汶川地震出現(xiàn)之后，極大地打擊了投資性市場，同時大家也都是由于地震的原因，大家也都是不買房子了，導致交易量進一步萎縮。汶川地震的影響沒有消除，深圳出了一個打賭的事件，賭房價漲還是跌，賭的就是深圳這一個城市，但是最后被大肆炒作，形成對全國樓市未來趨勢的看法，說漲的人輸了，說跌的人贏了，進一步加劇了觀望。這件事情還沒有結(jié)束，奧運會又召開了，奧運會期間大家都在看奧運，又不買房子，所以交易量連續(xù)下滑，這種下滑又回過頭來產(chǎn)生了一個作用，說大家在觀望，會不會進一步下滑，會不會房價下跌，更多的人不買了，就產(chǎn)生了資產(chǎn)市場上很常見的殺跌這種局面。

　　李小萌：董先生剛才講了一下今年以來房地產(chǎn)市場出現(xiàn)這個現(xiàn)象的一些原因，回過來我想問您的是，當房地產(chǎn)市場出現(xiàn)什么樣的指標了，什么樣的一些數(shù)據(jù)了，政府就必須要出手？

　　肖耿：雖然我覺得救市其實不是一個很好的概念，我覺得實際上是怎么樣讓房地產(chǎn)市場更健康地發(fā)展，因為過去我們在收入增加很快的時候，很容易出現(xiàn)泡沫的時候，我們沒有采取一些比較好的監(jiān)管，還包括提高利率，使得資本的價格比較合理，現(xiàn)在就出現(xiàn)了一些小小的泡沫，這個時候泡沫又破滅了，我們要想辦法怎么樣把它，我覺得不應該說是救起來，而應該說是怎么樣找到一個可以使房地產(chǎn)市場更健康地發(fā)展，就是說有一些房地產(chǎn)應該發(fā)展，價格也應該漲，因為那個房子就是好，但是有一些房地產(chǎn)項目可能就是根本就沒辦法生存，就不應該發(fā)展，在泡沫的環(huán)境下，它容易發(fā)展。現(xiàn)在泡沫破滅了以后，它肯定沒法生存了，這一些房地產(chǎn)如果我們?nèi)ゾ人�，可能就會犯嚴重的錯誤，但是總體上有很多很好的項目，我們是應該讓它去繼續(xù)發(fā)展的。

　　李小萌：如果這個時候政府依然不出手，還在等待的話，樓市會出現(xiàn)什么樣情況，真的會把整體的經(jīng)濟都帶下來或者帶垮嗎？

　　董藩：股票市場是一個虛擬經(jīng)濟，在這個狀態(tài)之下，房地產(chǎn)市場還是一個實體經(jīng)濟，你剛才提到了幾個指標，什么情況下可以救市，第一個，當房地產(chǎn)市場交易量和價格下滑，已經(jīng)嚴重影響到就業(yè)的時候，直接我們有四千萬的建筑民工，他們就業(yè)要出問題。

　　李小萌：現(xiàn)在出現(xiàn)這樣的現(xiàn)象了嗎？影響到就業(yè)了？

　　董藩：當然，很多建筑工地都停了下來，這些建筑工地都要回家，都要裁減下去。還有就是相關(guān)的這些行業(yè)，比如說建材相關(guān)的，比如鋼鐵廠大量裁員了，已經(jīng)開始了，因為他沒法再生產(chǎn)了，鋼材的價格，剛才我已經(jīng)提到已經(jīng)跌到了40%左右，水泥等等這些行業(yè)都出現(xiàn)了問題。這是第一個指標，影響到就業(yè)的時候。第二個影響到銀行信貸資金安全的時候，剛才肖博士已經(jīng)提到了這個問題，而且一旦影響到它的時候，會導致整個國民經(jīng)濟的供應，資金的供應緊縮，進一步加速國民經(jīng)濟的下滑。第三個就是什么呢？地方財政收入，我們國家地方財政收入和房地產(chǎn)相關(guān)的土地出讓金和相關(guān)稅費大約占到了一半甚至更高的比例，由于房地產(chǎn)下滑導致開支緊張，地方預算安排的很多項目都沒法進行，包括經(jīng)濟適用房和廉租房的建設沒法搞，所以像這些指標都在提醒我們，這個市場不能這樣進行下去，要采取措施。

　　李小萌：但不管怎么樣講，現(xiàn)在購房者的觀望情緒依然還是很重的，像這些政策出臺之后，是不是就可以扭轉(zhuǎn)這樣的一個現(xiàn)實？

　　肖耿：我覺得這些地方現(xiàn)在提到的這些政策實際上是沒有太大作用的，因為房地產(chǎn)市場跟整個經(jīng)濟是息息相關(guān)的，最重要的就是說我們要讓老百姓的收入不斷增長，當老百姓的收入不斷增長的時候，他就可以去買房，他去買房的時候，房地產(chǎn)發(fā)展商就有利潤，他就會去蓋房，整個企業(yè)因為老百姓有收入可以買消費品，他也有利潤，所以實際上我們遇到的問題不是僅僅是房地產(chǎn)的問題，就是我們整個經(jīng)濟一定要回到收入不斷增長的軌道上來，而且我覺得特別重要的就是我們老百姓的貨幣收入，就是工資一定要能夠持續(xù)增長，收入要保持穩(wěn)定，這個我覺得對維持房地產(chǎn)市場來講是非常重要的。

　　李小萌：其實我理解肖先生的意思是說，這一系列政策出臺，不能夠起到一個治本的作用，董先生怎么看？

　　董藩：這些措施的出臺我想有肯定比沒有要好，從態(tài)度上來講，地方政府對穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，促進經(jīng)濟發(fā)展是積極的，但是剛才肖博士已經(jīng)說了，它的作用可能是微乎其微，我也是這么看的。房地產(chǎn)這個市場就像一輛車，跑起來以后，我們給它拴一個繩，甚至很容易把它拽住的，但是停下來之后我們用這個繩再推它，會發(fā)現(xiàn)這個繩是軟弱無力的，目前就遇到這種情況，最關(guān)鍵是什么？要改變大家的預期，說房價不能下跌，然后以后會平穩(wěn)下來，或者穩(wěn)中有升，中國經(jīng)濟還會持續(xù)增長，大家預期改變了，重新投入到這個市場當中，可能這種我們所謂這個救市也就達到目的了，

　　李小萌：房價開始下降有一種很強烈的聲音說，這是房地產(chǎn)市場價格理性回歸的開始，現(xiàn)在這些所謂的救市政策出來之后，是不是阻礙了理性回歸的道路呢？

　　董藩：關(guān)于房價的問題，我們普通老百姓來講存在一系列錯誤的認識，比如說該不該買房子的問題，房地產(chǎn)市場跟別的市場是不同的，在這個市場上的確只有一部分人能進來，一般來說低端的家庭，收入比較低的這種人群很難進入這個市場，全世界發(fā)展的規(guī)律都證明，想讓人人都買得起房子這是做不到的，即使美國最發(fā)達的國家，它住房私有化率在68%左右，它還有百分之三十多是沒有房子的，他要租政府的房子，或者租私人的房子。而且房子的價格又恰恰是跟GDP增長速度基本是吻合，我們根據(jù)經(jīng)驗數(shù)據(jù)算，它一般要高于GDP增長速度，那就是必須10%以上，這個時候會發(fā)現(xiàn)它和低收入家庭可能距離越來越遠，他們靠誰？靠政府的保障來幫助他們。這里頭就產(chǎn)生了一個問題，價值所謂的理性回歸，他們就能買得起嗎？可能會有一部分人接近這個購買力，還是有很多人買不起，價格多高是合理呢？從來沒有規(guī)定說這個房子必須賣給張三，或者賣給李四，因為在市場上，理論上來說他只認貨幣，不認人，只要有人買得起他就是合理的。