今年的九十月對于內地樓市來說，注定是個多事之秋。成交量降至冰點，而始自去年底的降價，引發(fā)了深圳的斷供；業(yè)內龍頭公司萬科在長三角的降價，頻遭前期業(yè)主“鬧事”的情況，如今也蔓延到北京。這些業(yè)主自稱是高房價的受害者，要求退房或補償；而對于此類“鬧事”的懼怕，又成為那些想跟進降價的開發(fā)商的心頭病。

　　10月18日，周末。馬如飛來到北京南四環(huán)外的某樓盤售樓處，再次要求約見開發(fā)商。

　　與她同行的還有數(shù)十名男女。他們在今年上半年，購買了這個樓盤的二期，如今三期開盤，幾乎同樣的產品，價格已跌去2000多元/平米。

　　房價下跌引發(fā)退房糾紛

　　當房價進入持續(xù)下跌通道時，退房就會集中爆發(fā)。這個節(jié)點是在房價下降30%的時候

　　“這已經是我們第二次來和開發(fā)商談判了，”馬如飛說，9月初一個名為《三期比二期跌價20%》的帖子在網上傳播后，二期購房人組織了一個30人的小型聚會，然后到開發(fā)商的北京公司去談判。

　　但第一次談判中提出的補差價、折現(xiàn)、送車位、送精裝修等要求均被開發(fā)商拒絕。9月15日，要求退房的人數(shù)激增，近百位業(yè)主聚集售樓處，要求開發(fā)商對降價補償做出回應，未果。

　　此后一個多月，“房子買貴了，能退就退”的想法成為馬如飛的心病。

　　第二次談判，馬如飛們等了一天，最終還是未能得到實質性的回復。

　　記者實地調查發(fā)現(xiàn)，在北京這并非是單個的“突發(fā)事件”；而在千里之外的上海和深圳，與馬如飛“同病相憐”的一群退房人，已開始準備踏上訴訟之路。

　　這一輪退房潮，始于萬科在長三角推出的降價促銷活動。

　　今年7月，位于上海浦東三林的萬科金色雅筑以裝修標準發(fā)生變化為由調低了房價，之后又直降10萬元再打折，這與開盤時相比降幅達到30%，從最高18000元單價下調至13000元。

　　“幾個月內損失了將近40萬�！辟R成鋼是在高位買入的購房人之一。與賀成鋼經歷類似的150余人成立了“退房團”。在多次交涉未果下，8月底，他們來到金色雅筑售樓處，告訴那些準備買房的人，“不要上當”。

　　在北京，雖然尚未出現(xiàn)此類激烈事件，但記者了解到，多個樓盤業(yè)主擬組團退房。在南三環(huán)和南四環(huán)的兩個大型項目，均出現(xiàn)了業(yè)主要求退房事件。北京還出現(xiàn)了因不到10天預售房降價一成，業(yè)主將開發(fā)商告上法庭的案例(見《新京報》10月14日A12版)。

　　“退房一直都有，樓市上行、下行時都會出現(xiàn)，退房的原因也各種各樣，但房產市值縮水始終是最主要的原因。”上海躍平律師事務所的杜躍平說，市場上行階段，業(yè)主預期物業(yè)升值，即使對房屋質量、小區(qū)配套等有所不滿，也不會輕易退房�！岸�當房價進入持續(xù)下跌通道時，退房就會集中爆發(fā)。這個節(jié)點是在房價下降30%的時候。”

　　焦慮的高價接盤者

　　80%以上都是用來自住的，一些退房人稱，一降價每戶損失幾十萬元不等，這都是全家人攢的錢

　　在萬科金色雅筑售樓處門前，站著十幾位銷售人員，一有人過來，他們就熱情地邀請人們進去看房。金色雅筑前期很多業(yè)主是這樣和銷售人員開始打交道的。

　　然而，他們沒想到，自己成了房價最高位的接盤者，此后，價格一路下滑。這熱情的開始在他們看來，最終演變成精心設計的“騙局”。

　　據(jù)金色雅筑準業(yè)主介紹，他們看到萬科的陽光宣言和青年置業(yè)計劃廣告，其中金色雅筑憑借90+小三房新穎設計和整個小區(qū)A級裝修的標準，被描繪成青年置業(yè)的“寶地”，很多年輕人都被吸引。

　　之后，銷售人員營造出房源供不應求的氛圍，以及透露價格還要上漲的趨勢，并且不斷宣傳整個小區(qū)都是頂級裝修(A級)來敦促買房。但是到了7月，萬科把部分樓的裝修等級大幅度降低，推翻了前期的種種宣傳。

　　“金色雅筑購房者中，80%以上都是用來自住的，其中相當一部分是24歲-30歲的年輕人，是用來做婚房的。”對于外界說金色雅筑業(yè)主都是投資客的說法，萬科退房團發(fā)起人賀成鋼并不認同。一些退房人稱，降價以后每戶損失幾十萬元不等，這都是全家人攢的錢。

　　對此杜躍平表示，同樣是退房，與2005年不同的是，上�，F(xiàn)在退房人中基本沒有投資客的身影。而在北京，目前出現(xiàn)退房團的項目中，記者調查的數(shù)據(jù)也是以自住居多。

　　但“銷售欺詐”是否構成退房或開發(fā)商賠償?shù)臈l件？法律人士認為，上述業(yè)主的理由并不能作為退房的有效依據(jù)。

　　博弈“退房補貼”

　　房地產業(yè)內人士擔心“補差價”如果演變成行業(yè)風氣，將給開發(fā)商資金鏈帶來極大沖擊，并在市場中形成惡性循環(huán)

　　按照賀成鋼他們起初的想法，有兩種選擇———與萬科商議退房，或獲得部分補償。

　　事實上，在3月份，深圳萬科曾推出“琢玉行動”———3月新開盤均價下降了3000元/平方米，原購買毛坯房的業(yè)主只需付300元/平方米，就可以獲得1500元/平方米的精裝修，這事實上是在變相補償前期高價購房業(yè)主。在北京，遠洋地產也有類似的舉動給業(yè)主進行補償。

　　但是這次，上海萬科非常堅決地拒絕了賀成鋼他們的提議。“對市場的價格變化給老業(yè)主進行補償沒有法律依據(jù)，因此雙方短期內不容易達成共識。”9月4日，在萬科公司債券發(fā)行網上交流會上，萬科執(zhí)行副總裁肖莉對全國退房事件做出了表態(tài)。

　　同時，萬科方面認為，在高位買房的客戶數(shù)量并不多，其支付能力較強，不會輕易斷供，因此不足以影響信貸和宏觀經濟。

　　此前，萬科等的“補差價”使得房地產業(yè)內人士擔心，這種企業(yè)個體行為會演變成行業(yè)風氣，一旦出現(xiàn)前期購房人集體索要差價的事件，將給開發(fā)商資金鏈帶來極大的沖擊，并在市場中形成惡性循環(huán)。

　　對此，萬科內部也有爭議。其內部人士透露，在第一輪珠三角降價后，萬科判斷樓市會回暖，因此從企業(yè)品牌維護角度，給部分業(yè)主進行了補償。

　　但之后樓市繼續(xù)低迷，萬科在全國攤子鋪得很大，僅在上海就有13個在售和待售項目，如果再進行降價后補償，不僅費用巨大，而且并不能阻止房價繼續(xù)下跌的趨勢，更糟的是會損毀市場存在的基礎———法律和契約精神。因此，在長三角降價引起退房后，萬科發(fā)布公告否認了“考慮對業(yè)主進行補償”的說法。

　　無獨有偶，上海萬科降價之后，北京一知名地產上市公司在西四環(huán)內某項目推出了特價房，最低至6.3折，公司同時表示，暫時不考慮補償老業(yè)主。