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政策暖風(fēng)是否吹熱樓市 專家:斷言回暖為時尚早

2008年12月11日 06:53 來源:中國青年報 發(fā)表評論

  在一系列刺激樓市的政策下,樓市回暖了嗎?

  本月9日,國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計局公布了最新的調(diào)查數(shù)據(jù),該數(shù)據(jù)顯示,11月,全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲0.2%。

  這也就是說,相比去年11月,今年的房價還略微上揚。

  除了價格,房屋交易量也在11月出現(xiàn)變化。北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示,與10月相比,期房住宅簽約套數(shù)增加了50.9%,簽約面積增加了52.4%。易居中國的統(tǒng)計顯示,11月上海商品住宅的成交量已恢復(fù)到今年7月的水平。

  中國房地產(chǎn)指數(shù)研究院深圳分院的報告顯示,11月深圳市商品住宅交易,比上月增加2550套,達(dá)到了今年以來商品住宅成交量的最大值。

  樓市真的出現(xiàn)了反轉(zhuǎn)性的變化,由冷轉(zhuǎn)暖了?

  11月交易量上揚可能是短期表現(xiàn)

  “絕對沒有回暖,樓市現(xiàn)在依然在下行通道!敝性禺a(chǎn)華北區(qū)總經(jīng)理李文杰這樣說。

  在李文杰看來,11月出現(xiàn)交易量的上揚僅僅是短期的表現(xiàn),而且是因為受到了10月以來各種刺激經(jīng)濟政策的影響,并不能據(jù)此判斷樓市轉(zhuǎn)暖。

  從去年下半年以來,整個房地產(chǎn)市場都在缺錢、缺人氣的尷尬中運行。盡管各地開發(fā)商拿出了各種各樣的打折、贈送、降價手段,交易量卻一直沒有明顯回升。沒有交易量,資金就不能回籠,再加上銀行政策的收緊,開發(fā)商的資金鏈繃得越來越緊。

  受美國金融危機影響,我國拿出了救市計劃。從10月開始,對樓市的利好政策開始接連出臺。

  10月23日,人民銀行發(fā)布政策,將商業(yè)性個人住房貸款利率的下限擴大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍;最低首付款比例調(diào)整為20%。

  同一天,財政部也發(fā)文宣布,從11月1日起,對個人首次購買90平方米及以下普通住房的,契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%;對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅;對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。

  11月,中國人民銀行作出自1997年以來幅度最大的降息決定,從11月27日起,下調(diào)金融機構(gòu)一年期人民幣存貸款基準(zhǔn)利率各1.08個百分點。

  在此期間,包括北京等地在內(nèi)的眾多地方政府也推出了相關(guān)利好政策。在這些政策的帶動下,一直低迷的樓市開始有了一些起色,直接的表現(xiàn)就是交易量開始出現(xiàn)回升。

  “11月整體交易量是有所上升,但僅僅是月度的環(huán)比上升,而且遠(yuǎn)沒有達(dá)到去年、前年的水平!蔽覑畚壹曳康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司副總經(jīng)理胡景暉告訴記者,2007年北京市二手房交易量為9萬余套,而今年估計也就6萬多套,量還是不夠。

  除了交易量并沒有恢復(fù)正常外,胡景暉還注意到,在11月出現(xiàn)的交易量環(huán)比上升中,交易單套的總面積和總額都在下降。

  “10月以來的利好政策受益人群是首次置業(yè)人群,這部分人大部分購買的是小戶型房屋,那么交易的房屋面積和總價都不高!焙皶熣f,目前的政策還沒有覆蓋到有改善住宅需求的人群,這部分人群的購買欲望還沒有被激發(fā)出來,所以交易量的回升還是部分性的。

  胡景暉告訴記者,到了年底,正是正常時期房地產(chǎn)市場交易的淡季,在目前整個市場形勢不好的情況下,更是淡季中的淡季。估計將會有新的價格戰(zhàn),會有更大幅度的降價。

  那么,判斷樓市是否回暖的標(biāo)志是什么?

  樓市回暖的標(biāo)志是什么

  在李文杰看來,要判斷樓市是否出現(xiàn)回暖,主要看房價和房屋交易量是否在一個時期內(nèi)出現(xiàn)穩(wěn)定,不再下跌。這個穩(wěn)定至少要維持兩三個月以上,才能說樓市開始回暖。

  在此次國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)中,盡管全國70個城市同比房價出現(xiàn)0.2%的上漲,但環(huán)比卻出現(xiàn)了0.5%的下跌,而且環(huán)比價格下跌的城市有43個,占到統(tǒng)計城市的6成以上。“同比”指的是去年11月與今年11月相比得出的數(shù)據(jù)變化。“環(huán)比”指的是今年11月與10月相比,得出的數(shù)據(jù)變化。因此環(huán)比數(shù)字的下降,意味著今年11月與10月相比,房屋價格不是上漲而是下降。

  北京聯(lián)達(dá)四方房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理楊少鋒提供了另一個數(shù)據(jù),根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù),截至12月1日,可售期房住宅套數(shù)為113147套,可售面積為14010146平方米;未簽約現(xiàn)房住宅套數(shù)為35698套,未簽約現(xiàn)房住宅面積為5099496平方米。這比去年同期分別增長了68.8%、48.7%和66%、48.7%。這就是說,盡管11月交易量上升,但待售的房屋數(shù)量也在上升。

  “國家刺激房地產(chǎn)消費的相關(guān)政策,只是降低了消費者購房門檻,然而能夠真正對市場起到刺激作用的,依然還是價格的調(diào)整!睏钌黉h在其博客中寫到,當(dāng)越來越多的項目價格調(diào)整到位,市場的需求也就逐漸釋放,最終開發(fā)商發(fā)現(xiàn)房價不需要再降房子就能賣出,而購房者發(fā)現(xiàn)再也無法等到房價進一步下跌的時候,買賣雙方的博弈達(dá)到一個平衡點,樓市的底部就將到來。樓市才可能回暖。

  楊少鋒表示,政府出臺的系列救市措施,其最基本的出發(fā)點都是“救需求不救房價”,房地產(chǎn)企業(yè)資金問題直接獲得解決的希望已經(jīng)化為泡影,未來較長時間之內(nèi),房地產(chǎn)行業(yè)資金緊張的形勢依然無法改觀。

  在他看來,樓市的回暖并沒有那么樂觀,關(guān)鍵要看房價調(diào)整何時能到位,能符合居民購買力。

  李文杰同樣對樓市回暖不樂觀。在他看來,如果到2009年一季度末能出現(xiàn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定就已經(jīng)相當(dāng)不容易,“至于回暖,很有可能整個2009年都難以實現(xiàn)! (記者 李松濤)

編輯:唐偉杰】
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