11月熱詞：救市 -- 救樓市就是救經(jīng)濟(jì)

　　2008年的樓市在“金九銀十”遭受重創(chuàng)之后，消極悲觀情緒對(duì)于樓市的籠罩達(dá)到了頂點(diǎn)。進(jìn)入11月之后，政府調(diào)控組合拳頻出，伴隨系列利好新政的出臺(tái)，樓市關(guān)鍵詞逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)椤熬仁小保�全�?guó)也開始了一場(chǎng)自地方至中央，自金融至整體經(jīng)濟(jì)的救市運(yùn)動(dòng)。配合政策東風(fēng)，一些開發(fā)商也率先以前所未有的“慷慨”大幅降價(jià)，積極開展“自救”并取得不錯(cuò)的銷售業(yè)績(jī)。這也讓市場(chǎng)各方看到，真正的價(jià)格回歸依然能夠起到打破市場(chǎng)堅(jiān)冰的作用，在價(jià)格契合的首要前提下，樓市并非一潭死水，依然擁有龐大潛在需求。一時(shí)之間，從專家到買房人，“救市”成為了11月份討論不離口的專有名詞。

　　起因：11月前后利好政策頻繁出臺(tái)

　　10月22日，人民銀行正式宣布從10月27日起,將商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率的下限擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，最低首付款比例調(diào)整為20%。同時(shí),下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率,各檔次利率分別下調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)。

　　財(cái)政部也在當(dāng)天發(fā)布了對(duì)樓市的新政策。宣布從2008年11月1日起，對(duì)個(gè)人首次購(gòu)買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%；對(duì)個(gè)人銷售或購(gòu)買住房暫免征收印花稅；對(duì)個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅。地方政府可制定鼓勵(lì)住房消費(fèi)的收費(fèi)減免政策。

　　11月26日，央行決定下調(diào)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率和金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率：從2008年11月27日起，下調(diào)金融機(jī)構(gòu)一年期人民幣存貸款基準(zhǔn)利率各1.08個(gè)百分點(diǎn)，其他期限檔次存貸款基準(zhǔn)利率作相應(yīng)調(diào)整。同時(shí)，下調(diào)中央銀行再貸款、再貼現(xiàn)等利率。此次降息幅度之大，為近年罕見。

　　效果：利好政策配合降價(jià)推動(dòng)樓市回暖

　　在系列穩(wěn)定房地產(chǎn)新政激勵(lì)下，讓身處寒冬中的11月份北京房地產(chǎn)市場(chǎng)感受到了一些暖意，北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，11月北京市期房網(wǎng)上簽約13721套，環(huán)比漲幅達(dá)48%。盡管這其中保障性住房和限價(jià)房簽約量所占比重超過(guò)了商品住宅，但商品住宅的簽約也呈明顯增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。

　　在政府出臺(tái)新政支持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)步發(fā)展的消息傳出后，眾多的房地產(chǎn)開發(fā)商增加了新盤上市的信心，11月京城樓市有逾30個(gè)新盤將爭(zhēng)相面市，形成“淡季回暖”的市場(chǎng)行情。而金都·心語(yǔ)、首城國(guó)際、遠(yuǎn)洋·沁山水等項(xiàng)目的低價(jià)熱銷，為其他銷售停滯的項(xiàng)目指明了方向，也就此帶動(dòng)了京城樓市的全面大幅度價(jià)格調(diào)整。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，從10月以來(lái)，中央有關(guān)部門和北京市政府開始出臺(tái)的一系列促進(jìn)住房消費(fèi)的政策，一定程度上改變了普通商品房購(gòu)買者的市場(chǎng)預(yù)期，另一方面，開發(fā)企業(yè)面對(duì)銷售壓力，越來(lái)越多地采取了力度較大的降價(jià)促銷措施，尤其是一些新盤項(xiàng)目?jī)r(jià)格低開幅度較大，刺激了樓市剛性需求的有效釋放。

　　此外也有專家指出，購(gòu)房需求不會(huì)因大幅降息等利好刺激而在短時(shí)期內(nèi)立即釋放，購(gòu)房者的購(gòu)房行為最終取決于房?jī)r(jià)下降還是上漲這一焦點(diǎn)問(wèn)題。目前整體房?jī)r(jià)仍然處于過(guò)高水平線上，相比降息和各種稅費(fèi)的優(yōu)惠，房?jī)r(jià)下降所帶來(lái)的實(shí)惠將更直接、更優(yōu)惠。而總體來(lái)說(shuō)，房產(chǎn)的持有成本明顯減少，長(zhǎng)期來(lái)看會(huì)讓更多購(gòu)房需求重新回歸到房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)中，有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定健康發(fā)展。

　　點(diǎn)評(píng)

　　免稅、降息、降低首付比例、下調(diào)公積金貸款利率……政府決策層在11月份頻繁拋出的“政策救市牌”意在拉動(dòng)內(nèi)需，調(diào)控經(jīng)濟(jì)發(fā)展。對(duì)大批開發(fā)商來(lái)講，不亞于是一場(chǎng)信心上的“及時(shí)雨”，讓消沉已久的樓市在“久旱逢甘露”之后，消極悲觀情緒得到很大緩解�！胺康禺a(chǎn)行業(yè)是重要國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)”等利好信息在11月的釋放也讓不少原本已對(duì)近期房地產(chǎn)市場(chǎng)不抱任何幻想的開發(fā)商，再次在心底燃起希望的“火焰”，期待借政策的東風(fēng)再放手一搏，配合著銷售價(jià)格的繼續(xù)下調(diào)，為接下來(lái)“艱苦奮斗、節(jié)衣縮食”的日子盡可能多地儲(chǔ)備些“糧草”。

　　事實(shí)上，伴隨新政頻繁出臺(tái)而引起廣泛爭(zhēng)論的“樓市該不該救？該怎么去救？”這一話題，有人一語(yǔ)中的——政府救市，并不是在救開發(fā)商，也不是在救房?jī)r(jià)，而是在救受全球金融危機(jī)影響下的中國(guó)經(jīng)濟(jì)。以往屢被批駁的“樓市興衰關(guān)乎下游60多個(gè)行業(yè)”的言論終于應(yīng)驗(yàn)了，相信現(xiàn)在說(shuō)“救樓市就是救經(jīng)濟(jì)”，不會(huì)再遭眾多人“板磚”。(文/邱旸)

　　12月熱詞：抄底 -- 年底抄底要理性

　　2008年，開發(fā)商經(jīng)歷了前所未有的困難，經(jīng)濟(jì)風(fēng)暴的襲擊更讓開發(fā)商雪上加霜。購(gòu)房者似乎對(duì)市場(chǎng)失去了信心，好在政府及時(shí)出手拯救經(jīng)濟(jì)，一系列刺激消費(fèi)的政策出臺(tái)。諸如4萬(wàn)億擴(kuò)大內(nèi)需、減稅，更破天荒地將存貸款利率數(shù)次下調(diào)。短短兩個(gè)多月之內(nèi)，央行連續(xù)四次降息，且幅度遠(yuǎn)超市場(chǎng)預(yù)期。年底政府各項(xiàng)救市政策的集中出臺(tái)，使極度缺乏信心的市場(chǎng)看到一絲光明。

　　同時(shí)，開發(fā)商也采取各種方式自救，從一開始優(yōu)惠打折式的暗降，特價(jià)拋售，到亮出底牌直接降價(jià)，讓消費(fèi)者濃重的觀望情緒有所好轉(zhuǎn)，利于市場(chǎng)信心的恢復(fù)。一方面是政策方面的利好，使購(gòu)房者清楚地看到國(guó)家促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的決心；另一方面房?jī)r(jià)下行逐步接近消費(fèi)者心理預(yù)期，促進(jìn)部分剛性需求者提前放棄觀望。無(wú)論是自住買房人還是投資客，隨著政策的不斷出臺(tái)都在不斷詢問(wèn)：目前是否到了抄底的時(shí)候。

　　政策背景：利好政策不斷出臺(tái)

　　12月對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)而言可謂政策利好不斷。中國(guó)人民銀行日前宣布，從2008年12月5日起，下調(diào)工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)銀行、建設(shè)銀行、交通銀行、郵政儲(chǔ)蓄銀行等大型存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率1個(gè)百分點(diǎn)，下調(diào)中小型存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率2個(gè)百分點(diǎn)。

　　2008年12月13日國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)《關(guān)于當(dāng)前金融促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的若干意見》，其中針對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)的意見指出：落實(shí)和出臺(tái)有關(guān)信貸政策措施，支持居民首次購(gòu)買普通自住房和改善型普通自住房。

　　而2008年12月17日國(guó)務(wù)院總理溫家寶主持召開國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，為進(jìn)一步鼓勵(lì)普通商品住房消費(fèi)，對(duì)滿足條件的個(gè)人購(gòu)買第二套普通自住房貸款予以放寬，并對(duì)住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營(yíng)業(yè)稅進(jìn)行大幅減免。

　　具體內(nèi)容為：對(duì)已貸款購(gòu)買一套住房但人均面積低于當(dāng)?shù)仄骄�水平，再申�?qǐng)購(gòu)買第二套普通自住房的居民，比照?qǐng)?zhí)行首次貸款購(gòu)買普通自住房的優(yōu)惠政策；對(duì)住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營(yíng)業(yè)稅暫定一年實(shí)行減免政策。其中，將現(xiàn)行個(gè)人購(gòu)買普通住房超過(guò)5年(含5年)改為超過(guò)2年(含2年)轉(zhuǎn)讓的，免征營(yíng)業(yè)稅；將個(gè)人購(gòu)買普通住房不足2年轉(zhuǎn)讓的，由按其轉(zhuǎn)讓收入全額征收營(yíng)業(yè)稅，改為按其轉(zhuǎn)讓收入減去購(gòu)買住房原價(jià)的差額征收營(yíng)業(yè)稅。

　　事件：自住客年底頻頻出手

　　在利好政策和開發(fā)商加大打折力度的綜合作用下，一些低價(jià)開盤的新盤出現(xiàn)了少見的搶購(gòu)場(chǎng)面。先是遠(yuǎn)洋·沁山水以低于周邊樓盤價(jià)格2000多元的超低價(jià)開盤，開盤當(dāng)日即告售罄，接著位于東四環(huán)的金都心語(yǔ)推出的200多套8800元/平方米的低價(jià)房，開盤半天時(shí)間也告售罄。而該項(xiàng)目于12月6日再次推出的200余套此類低價(jià)房，火爆程度依舊。這些樓盤的共同特點(diǎn)是開盤較周邊同檔樓盤價(jià)格低很多。

　　與此同時(shí)，受利好政策的影響，二手房市場(chǎng)也有類似征兆。據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)、北京中原等多個(gè)門店反映，只要業(yè)主的價(jià)格松口到適當(dāng)水平，就能成交。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)北京區(qū)域11月份二手房的交易量環(huán)比增加了近20%；據(jù)北京中原三級(jí)市場(chǎng)部監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，11月北京中高檔二手商品房成交均價(jià)為13682元/平方米，呈下降趨勢(shì)，而成交量則環(huán)比上漲16.56%。

　　觀點(diǎn)：年底理性抄底

　　樓市利好政策頻出，開發(fā)商加大打折促銷力度，以及近來(lái)消費(fèi)者不斷出手交易頻頻，這些是否意味著樓市已經(jīng)到底了呢？買房人是否可以出手抄底了呢？

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)高級(jí)分析師孟奇結(jié)合近幾年對(duì)市場(chǎng)運(yùn)行情況分析說(shuō)，對(duì)于剛性需求來(lái)說(shuō)，年底年初可能是購(gòu)房的最佳時(shí)間段之一。主要是因?yàn)�，年底是開發(fā)商集中還款的高峰期，包括到期的施工款、銀行貸款及其他借款都需要償還，地產(chǎn)上市公司由于追求年報(bào)業(yè)績(jī)甚至需要對(duì)部分樓棟清盤結(jié)算。這種巨大的資金壓力，迫使有樓盤在售的開發(fā)商不得不拿出部分戶型高折扣出售。孟奇建議，對(duì)于自住需求強(qiáng)烈的消費(fèi)者，在多次踩盤(交通、規(guī)劃、設(shè)計(jì))，偵查好自己的中意樓盤后，一旦開發(fā)商被迫低折扣售房，可果斷出手。

　　目前市場(chǎng)上一些大型的主流地產(chǎn)項(xiàng)目房?jī)r(jià)基本不會(huì)再降，亞豪房地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)副總王英男認(rèn)為，大型地產(chǎn)公司和國(guó)有上市地產(chǎn)公司，融資渠道比較廣，資金鏈上不容易出現(xiàn)斷裂，加上前期銷售積累的資金，足以使他們安然度過(guò)年關(guān)，無(wú)需再通過(guò)降價(jià)等銷售方式來(lái)實(shí)現(xiàn)資金的回流。目前可以購(gòu)買這類型的樓盤，購(gòu)買風(fēng)險(xiǎn)比較小，同時(shí)樓盤品質(zhì)也有所保障。

　　但是對(duì)于一些中小型項(xiàng)目，尤其是五環(huán)外靠降價(jià)來(lái)回流資金的房企，王英男提醒消費(fèi)者，在考慮其優(yōu)惠價(jià)格、居住及交通時(shí)間成本的同時(shí)，還要考慮該項(xiàng)目的資金情況，是否會(huì)存在延期或爛尾的風(fēng)險(xiǎn)。(文/石丹平)