全國工商聯(lián)日前在全國政協(xié)會上，遞交了一份名為《我國房價為何居高不下》的大會發(fā)言。全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會去年就全國9城市“房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)費用”的調(diào)查顯示，在總費用支出中，流向政府的部分(即土地成本+總稅收)所占比例為49.42%。

　　其中，三個一線城市中，上海的開發(fā)項目流向政府的份額最高，達64.5%；北京為48.28%；廣州為46.94%。

　　土地財政讓政府成最大受益者

　　調(diào)查顯示，房地產(chǎn)項目開發(fā)中，土地成本占直接成本的比例最高，達到58.2%，為最主要的組成部分。

　　而在市政工程和公共配套設施中，除了企業(yè)為項目本身進行的投入外，這些建設還作為市政工程的一部分參與到城市的功能服務中。

　　工商聯(lián)認為，這實際上是企業(yè)為市政建設提供了額外服務，而這從某種程度上變相提高了房地產(chǎn)開發(fā)項目的直接成本。

　　報告認為，“土地財政”讓政府成了最大的受益者。而由于政府所得部分在房地產(chǎn)開發(fā)成本中是剛性的，這使得近年來房價居高不下，從而相對降低了公眾的購買力。

　　此外，土地成本過高不僅增加了企業(yè)的資金壓力，也導致了政府土地收益的不可持續(xù)性。

　　投資縮減致政府可用財力降低

　　全國工商聯(lián)在報告中警示稱，由于房地產(chǎn)投資縮減，土地拍賣價格大幅下降，大大降低了政府可用財力的可持續(xù)性。此外，由于商品房滯銷，開發(fā)企業(yè)無法回籠現(xiàn)金，使得金融機構面臨潛在的巨大風險。

　　調(diào)查數(shù)據(jù)

　　總成本近三成用來納稅

　　調(diào)查顯示，除土地成本支出外，目前我國房地產(chǎn)企業(yè)需繳納的稅費占總成本的26.06%，占總支出的19.06%，占總銷售收入的14.21%。

　　開發(fā)項目政府收入超四成

　　調(diào)查顯示，開發(fā)項目中流向政府的份額占總銷售收入的37.36%，企業(yè)的剩余所占份額只有26.14%。而如果將各種非稅收費以及總成本中的市政建設和公共配套設施投入也加入到政府收入份額中，那么政府的收入份額就要超過40%。

　　滬六成銷售收入歸政府

　　從單個城市來看，上海的開發(fā)項目總銷售收入中流向政府的份額最高，為61.84%，企業(yè)剩余只有4.15%；而北京流向政府的份額為42.42%，企業(yè)剩余只有11.87%。

　　支招

　　建議1 稅收整合為房產(chǎn)稅或物業(yè)稅

　　全國工商聯(lián)在報告中建議，將一次性收取的土地租金和集中在開發(fā)和銷售環(huán)節(jié)的稅收，整合為統(tǒng)一的房地產(chǎn)稅或物業(yè)稅，延遲到房屋保有環(huán)節(jié)征收。

　　房地產(chǎn)稅收體制改革的目標，應確立在政府既能夠通過房地產(chǎn)稅收對房地產(chǎn)市場進行政策干預、降低房地產(chǎn)市場的交易成本、提高交易效率，又能通過房地產(chǎn)稅收增加和保持政府收入，而且應以不導致金融風險集中為原則。

　　建議2 改革土地“招拍掛”制度

　　在報告中，全國工商聯(lián)建議，要改變過去的純粹以“價高者得土地”的招拍模式，變?yōu)榫C合考慮土地競標者的投標方案，尤其是將綠色建筑等促進社會和諧和可持續(xù)發(fā)展等指標納入到綜合考慮因素中。

　　如果將這些因素考慮在內(nèi)，不僅可有效配置土地資源，同時也會大大促進社會環(huán)境的和諧發(fā)展。(記者李靜睿)