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    專家:房?jī)r(jià)低于成本 開發(fā)商仍可有豐厚利潤(rùn)
2009年04月01日 10:31 來源:經(jīng)濟(jì)參考報(bào) 發(fā)表評(píng)論  【字體:↑大 ↓小

  ◎?yàn)槭裁丛谑袌?chǎng)成交量大幅下降時(shí),房?jī)r(jià)下降的程度遠(yuǎn)不如人們想象的那樣大?

  ◎在呼吁開發(fā)商公布成本時(shí),究竟所要公布的是什么成本?

  ◎價(jià)格降到了成本之下,是否意味著這些企業(yè)在做“賠本買賣”?

  ◎都說地方政府“以地生財(cái)”,那么土地出讓收入干什么用了?

  2009年兩會(huì)前后,“房?jī)r(jià)降價(jià)空間還有多大”的問題再成熱點(diǎn)。但在有關(guān)討論中,關(guān)于開發(fā)商是否有“暴利”、其成本幾何等方面的意見仍是莫衷一是,許多從生活經(jīng)驗(yàn)而來的簡(jiǎn)單判斷實(shí)際上在一定程度地掩蓋了客觀本質(zhì)。因此,有必要從房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度再做辨析。

  一、 房地產(chǎn)“暴利”的關(guān)鍵并不在成本

  很多人把房?jī)r(jià)是否“到底”的判斷建立在房?jī)r(jià)和成本的比較上。一段時(shí)期來,要求開發(fā)商公布成本的呼聲一直比較強(qiáng)烈。2008年下半年以來,也確有開發(fā)商信誓旦旦地公布了自己樓盤的成本,以示幾無降價(jià)空間。

  我們基本可以假定,公布成本的開發(fā)商并未蒙人。資料顯示,我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)平均的毛利潤(rùn)率為8%-10%。相當(dāng)多的中小開發(fā)商的利潤(rùn)率還遠(yuǎn)達(dá)不到這個(gè)水平。但那些坦然公布成本的開發(fā)商顯然有意無意地掩蓋了一個(gè)相當(dāng)多人忽略的事實(shí)。這個(gè)事實(shí)就是,開發(fā)商的利潤(rùn),甚或說“暴利”,并非僅僅來自于房?jī)r(jià)與成本的差距。在更大程度上,開發(fā)商的利潤(rùn)來源于開發(fā)過程的金融杠桿。

  房地產(chǎn)的成本利潤(rùn)率并不很高。但這并不意味著開發(fā)商無厚利,甚或暴利可圖。

  我們假定,建造某一樓盤所需的土地成本、原材料成本、人工成本、管理成本、以及融資成本等合計(jì)的總成本確確實(shí)實(shí)需要1億元,總售價(jià)為1.1億元;那么這個(gè)項(xiàng)目的毛利潤(rùn)率僅為10%。但秘密在于,這1億元的總成本中,開發(fā)商的自有資金投入,可能只有2000萬元,其余資金來自銀行的開發(fā)貸款、購(gòu)房人的按揭貸款等。顯然,即使該項(xiàng)目的毛利潤(rùn)率只有10%,開發(fā)商的自有資金利潤(rùn)率也可達(dá)50%!在2007年的一段時(shí)期內(nèi),由于房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售火爆,銷售周期很短,一些開發(fā)商采取了“五個(gè)果三個(gè)蓋”的資金策略,不斷用后期預(yù)售房款投入前期項(xiàng)目,通過加速資金周轉(zhuǎn),大大提高了資金利用率,從而也就進(jìn)一步提高了自有資金的回報(bào)率。開發(fā)商“暴利”的秘密就在于此。動(dòng)用信貸等金融杠桿和“透支炒股”的道理是一樣的。只要利潤(rùn)率為正,金融杠桿就可以成倍地放大投資者的收益水平。

  金融杠桿可以成倍地放大投資者的收益,當(dāng)然也同樣可以成倍地放大投資者的虧損。在上述例子中,如果總售價(jià)低于總成本,樓盤或者會(huì)由于缺乏后續(xù)資金而變成“爛尾樓”;或者得由開發(fā)商從自有資金中承擔(dān)巨額虧損。這就是為什么在市場(chǎng)成交量大幅下降時(shí),房?jī)r(jià)下降的程度遠(yuǎn)不如人們想象的那樣大的原因。依靠“公布成本”所能開掘出的降價(jià)空間其實(shí)很有限。

【編輯:位宇祥

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直隸巴人的原貼:
我國(guó)實(shí)施高溫補(bǔ)貼政策已有年頭了,但是多地標(biāo)準(zhǔn)已數(shù)年未漲,高溫津貼落實(shí)遭遇尷尬。
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