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    高齡房面臨70年大限考驗(yàn) 土地使用年限如何計算?
2009年04月10日 13:55 來源:經(jīng)濟(jì)參考報 發(fā)表評論  【字體:↑大 ↓小

  近期,《土地管理法(修訂草案征求意見稿)》對住宅土地使用權(quán)70年大限到期后有償續(xù)期的表述引起廣泛關(guān)注。受此影響,在二手房市場,不少購房者開始對房齡格外關(guān)注,“高齡”房產(chǎn)是否還值得購買?土地使用年限到底如何計算?帶著這些購房者關(guān)心的問題,記者采訪了有關(guān)業(yè)內(nèi)人士。

  高齡房產(chǎn)引發(fā)市場關(guān)注

  21世紀(jì)不動產(chǎn)公司市場分析師孟奇告訴記者,近期不少客戶咨詢的問題集中在如果買了“高齡”房產(chǎn),已經(jīng)過了三、四十年的使用期,入住沒多久就要面臨70年大限到期的問題,是不是得不償失?

  據(jù)孟奇介紹,目前北京二手房市場中,“高齡”房產(chǎn)主要是可上市交易的已購公房,數(shù)量大約占總體量的10%,而每月的交易量占總成交量的20%以下。其中,房齡在10至20年的已購公房成交量最大,占到已購公房總成交量的55%,這些房子主要分布在朝陽、海淀以及四個老城區(qū)。雖然已購公房交易只是二手房市場中的非主流,但由于絕大部分公房所處地理位置優(yōu)越,配套設(shè)施成熟且價格低于同片區(qū)內(nèi)的二手商品房,因而仍受到不少購房者的青睞。

  孟奇認(rèn)為,即便未來政策確定住宅70年到期要求有償續(xù)約,但預(yù)計也只是收取很少的費(fèi)用或象征性的費(fèi)用,不會給居民生活帶來很大負(fù)擔(dān)。

  北京中原地產(chǎn)公司三級市場部副總經(jīng)理宮萍表示,目前上世紀(jì)60、70年代的房產(chǎn)項(xiàng)目較少,占比約為1%至2%。房價因地域而有所不同,如朝陽的和平里小區(qū)老樓房單價約為每平方米1.4萬元,而年代距今略近一點(diǎn)的和平西苑小區(qū)單價約為每平方米1.6萬元。宮萍說,購買這類房產(chǎn)值與不值是相對的,關(guān)鍵在于消費(fèi)者的自身需求。一般該類型房產(chǎn)位于城區(qū)中心,其優(yōu)勢的地理位置決定了其需求量,但由于這類房產(chǎn)年代比較久,一般出售的價格會略低于同地段較新的房產(chǎn),因此,消費(fèi)者要根據(jù)自己的實(shí)際需求來決定是否購買該類型房產(chǎn)。

  多種方式計算土地使用年限

  那么,二手房的土地使用年限具體應(yīng)該如何計算呢?北京千萬家房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司市場總監(jiān)常淑娟說,在“京國土房管市一字[2001]1180號關(guān)于調(diào)整《關(guān)于實(shí)施〈北京市已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理辦法〉的若干規(guī)定》的通知”里有明確的規(guī)定。已購公房和央產(chǎn)房同屬福利分房制度下的“產(chǎn)物”。取消福利分房后,已購公房和央產(chǎn)房也可上市進(jìn)行交易,由于是成本價的房屋,因此買方在購買這類房屋時需要繳納一定的土地出讓金。根據(jù)其房屋權(quán)屬的特殊性,這類房屋的土地使用年限計算方法也分為兩種:

  一是如已購公房和央產(chǎn)房的土地是以劃撥方式取得的,即從該樓的第一套房屋首次進(jìn)入二手房市場,繳納土地出讓金之日起核定其土地出讓年限。同一樓房的其他各套房屋再出售后的土地使用年限依次予以核減,最終保證同一宗土地、同一棟樓的土地出讓年限終止日相同。

  常淑娟舉例子說,如某棟鋼混結(jié)構(gòu)房屋1998年竣工,該樓第一套房屋首次進(jìn)入二手房市場的交易日期為2000年,因此該棟樓的整體土地使用年限也從2000年開始算起,即最終土地使用年限截止日期為2070年。2003年業(yè)主將這套房屋出售,那么購房者購買后的土地使用年限為70年-(2003年-2000年)=67年。

【編輯:位宇祥

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我國實(shí)施高溫補(bǔ)貼政策已有年頭了,但是多地標(biāo)準(zhǔn)已數(shù)年未漲,高溫津貼落實(shí)遭遇尷尬。
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