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    地產(chǎn)老總pk樓市行情:樓市調(diào)整是否即將結(jié)束?
2009年04月16日 15:49 來(lái)源:揚(yáng)子晚報(bào) 發(fā)表評(píng)論  【字體:↑大 ↓小

  正方

  未來(lái)十年仍是“黃金時(shí)代”

  合富輝煌房地產(chǎn)(南京)公司董事 鄧永忠

  房地產(chǎn)雖然經(jīng)歷2008年的調(diào)整,但在未來(lái)十年,國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)仍會(huì)迎來(lái)近乎黃金的年代。

  從國(guó)際背景來(lái)看,國(guó)際金融風(fēng)暴對(duì)國(guó)內(nèi)的影響并沒(méi)有想象中那么嚴(yán)重,去年媒體對(duì)金融風(fēng)暴鋪天蓋地的炒作不排除有追求眼球效應(yīng)之嫌。

  從經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式看,國(guó)內(nèi)GDP發(fā)展還要依賴房地產(chǎn)的巨大助力,這決定了國(guó)內(nèi)不可能減輕對(duì)它的呵護(hù),去年下半年中央到地方一系列新政就是證明。

  在一些地區(qū),職能部門習(xí)慣使用單位土地人口密度、單位面積投入資本強(qiáng)度兩個(gè)指標(biāo)來(lái)衡量房?jī)r(jià)變動(dòng)。單位土地人口密度的變化反映了一個(gè)地區(qū)人口是遷出還是遷入,這是從需求角度來(lái)分析。日本房?jī)r(jià)為什么起不來(lái),因?yàn)樗呀?jīng)老齡化,很多地方人口負(fù)增長(zhǎng),單位土地人口密度呈下降趨勢(shì),哪里來(lái)的新增需求?中國(guó)則不一樣,房地產(chǎn)的剛性需求依然強(qiáng)大,城市化帶來(lái)的買房、換房需求,完全可以消化存量。事實(shí)上,每一次調(diào)整都是逢低買入的機(jī)會(huì)。2004年調(diào)控了6個(gè)月,很快房?jī)r(jià)上漲;2005年調(diào)整了9個(gè)月,2007年房?jī)r(jià)報(bào)復(fù)性上漲,2008年已經(jīng)調(diào)控了1年,我想很快就會(huì)進(jìn)入新的價(jià)格上升通道。

  單位面積投入資本強(qiáng)度是指對(duì)單位土地的資金投入量,地鐵、市政工程等都將大大提升土地價(jià)值,帶來(lái)房?jī)r(jià)的穩(wěn)步提升。以南京為例,新建的地鐵、市政工程、道路都是對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)最好的支撐。

  當(dāng)然,金融危機(jī)對(duì)房地產(chǎn)肯定會(huì)有影響,下半年美國(guó)“次級(jí)貸”還款周期來(lái)臨,金融危機(jī)最大風(fēng)暴將至,屆時(shí)對(duì)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢(shì),對(duì)中低價(jià)商品房銷售帶來(lái)不利影響。

  但是國(guó)內(nèi)已經(jīng)存在通貨膨脹的風(fēng)險(xiǎn),這意味著持有資產(chǎn)比持有貨幣將更安全,而房子目前仍然是較為安全的資產(chǎn)。

  反方

  這波行情走不長(zhǎng)

  陳穗建 上海奧林匹克置業(yè)投資公司總裁

  每一次調(diào)整都是逢低買入的機(jī)會(huì),2008年已經(jīng)調(diào)控了1年,我想很快就會(huì)進(jìn)入新的上升通道。未來(lái)十年,國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)仍會(huì)迎來(lái)近乎黃金的年代。”

  “

  個(gè)人認(rèn)為,春節(jié)過(guò)后的這波行情走不長(zhǎng),樓市的下行趨勢(shì)沒(méi)有改變,目前的樓市回暖只是一波短暫回調(diào),對(duì)此我有兩點(diǎn)理由:

  理由一,樓市要遵循市場(chǎng)規(guī)律,連續(xù)多年的上漲后,市場(chǎng)有下行調(diào)整的要求。以上海為例,2001年到2007年,上海樓市連續(xù)七年上漲。按照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的規(guī)律,7年上漲的上海樓市需要一次真正的深度調(diào)整,而僅僅8個(gè)月的調(diào)整時(shí)間是不夠的。從經(jīng)濟(jì)周期來(lái)看深度調(diào)整需要2到3年,可能要到2011年見底。

  第二個(gè)理由就是全球金融危機(jī)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的影響還沒(méi)結(jié)束。僅僅依靠中國(guó)這個(gè)經(jīng)濟(jì)體來(lái)扭轉(zhuǎn)全球經(jīng)濟(jì)形勢(shì),目前看來(lái)還不大現(xiàn)實(shí),樓市的一些反彈只是表面現(xiàn)象。

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  1997年亞洲金融危機(jī)是離我們最近的例證,受一個(gè)區(qū)域性金融危機(jī)的影響,香港樓市在1997年開始出現(xiàn)下滑到2003年企穩(wěn),樓價(jià)比最高峰時(shí)跌掉一半還多,直到2007年香港樓市才恢復(fù)到1997年的水平。這個(gè)過(guò)程用了10年,由此看來(lái),全球性金融危機(jī)對(duì)樓市的影響時(shí)間不會(huì)太短。

  目前的這波小陽(yáng)春,更多是剛性需求在經(jīng)過(guò)八九個(gè)月的等待之后的一次爆發(fā)性釋放,當(dāng)然也有政府一系列利好措施,比如房貸、契稅等相關(guān)政策松綁的影響。這個(gè)行情很難得,在經(jīng)過(guò)8個(gè)多月的市場(chǎng)慘淡之后,這波回暖行情在很大程度上讓開發(fā)商喘了口氣。

  我想說(shuō),作為開發(fā)商應(yīng)該珍惜,而不應(yīng)該再次漲價(jià),應(yīng)該心平氣和地賣房子。畢竟這次成交量放大的樓盤中,還是那些有價(jià)格促銷的房子賣得最好,而且房?jī)r(jià)調(diào)整還在繼續(xù),調(diào)整的時(shí)間也不會(huì)很短。

  4月11日,著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、北師大金融研究中心主任鐘偉在2009城市觀點(diǎn)論壇鄭州行上拋出觀點(diǎn),認(rèn)為房地產(chǎn)的調(diào)整行將結(jié)束。他是今年以來(lái)第一個(gè)公開發(fā)表言論認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整已經(jīng)結(jié)束的知名經(jīng)濟(jì)學(xué)家。

  那么上海、南京的業(yè)內(nèi)人士如何看待國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)走勢(shì),這波行情到底是曇花一現(xiàn)還是徹底反轉(zhuǎn),本期《揚(yáng)子樓市》請(qǐng)到了上海奧林匹克花園置業(yè)總裁陳穗建、合富輝煌房地產(chǎn)(南京)公司董事鄧永忠進(jìn)行觀點(diǎn)“交鋒”。

  鐘偉觀點(diǎn)

  樓市的下行趨勢(shì)沒(méi)有改變,目前的樓市回暖只是一波短暫回調(diào)。全球金融危機(jī)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的影響還沒(méi)結(jié)束,房?jī)r(jià)調(diào)整還在繼續(xù),調(diào)整的時(shí)間也不會(huì)很短!

  “

  -本版主持 黃法歐 李小剛

  頭腦 風(fēng)暴

  房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整行將結(jié)束,將持續(xù)回暖。房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖并不是中國(guó)單獨(dú)出現(xiàn)的一個(gè)現(xiàn)象,而是在全球普遍出現(xiàn)的現(xiàn)象,中國(guó)只是在全球不動(dòng)產(chǎn)的復(fù)蘇當(dāng)中的一個(gè)部分。

  由于信貸大幅擴(kuò)張,房市、股市在內(nèi)的資產(chǎn)價(jià)格很可能會(huì)重新上升,其次,中央及地方紛紛出臺(tái)對(duì)房地產(chǎn)的扶持政策,包括地價(jià)款的緩繳、對(duì)保障性住房貨幣化的補(bǔ)貼等方案,所有這些因素都決定了市場(chǎng)的回暖將是持續(xù)的。2009年商品房的銷售面積很有可能接近2007年的水平,甚至不排除超過(guò)2007年的可能性。

  現(xiàn)在手持現(xiàn)金已毫無(wú)意義,現(xiàn)金為王的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去,今年我給房地產(chǎn)公司的建議是買入——買公司、買地。

【編輯:劉叢叢

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直隸巴人的原貼:
我國(guó)實(shí)施高溫補(bǔ)貼政策已有年頭了,但是多地標(biāo)準(zhǔn)已數(shù)年未漲,高溫津貼落實(shí)遭遇尷尬。
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